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Appartement F3 à SARCELLES 95200

Bien expiré
VilleSarcelles (95)
Surface60m²
Coût Total193 320€
Loyer Annuel11 707€
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 2 450 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 8, Cave, Nombre de WC : 1

Appartement F3 lumineux 61 m2 Parking Sarcelles (95200) Situé à Sarcelles, sur la Place du Docteur Charcot, venez découvrir cet appartement F3 de 61 m2, au 5éme étage sur 7 d'un immeuble récemment rénové.

Description du bien - Séjour lumineux , 2 chambres ,Cuisine indépendante ,Salle de bain ,WC séparés ,Nombreux rangements.

Les atouts : Immeuble récemment rénové Étage élevé avec bonne luminosité Place de parking en sous-sol Proche commerces, écoles et transports Appartement idéal pour une famille ou un investissement locatif. Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://macles.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=118

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Coordonnées : 48.980171, 2.370518
Total : 193 320€
Prix d'acquisition : 147 000€
Travaux : 34 560€
Valeur du bien : 181 560€
Frais de notaire : 11 760€
Coût estimé : 11 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 976€/mois
Loyer annuel estimé : 11707€/an
Fourchette totale : 713€ - 1335€/mois
Fourchette annuelle : 8553€ - 16024€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :955,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :56,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 011,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 302,56€
Coût de l'assurance :16 915,50€
Taxe foncière : 1 170,69€/an
Soit par mois : 97,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 975,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 109,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage usé, installations fonctionnelles
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré, fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger souhaité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 560 €(576 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² de carrelage × 80€/m² = 400€, 1 baignoire × 1500€ = 1500€, 1 lavabo × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:960€
    Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 976 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 707 €/an
Calcul : 976 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 451 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 320 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 677 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 171 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 858 €
Revenus locatifs : +11 707 €
Charges déductibles : -42 858 €
Résultat foncier Année 1 : -31 151 €(Déficit de 31 151 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 751 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 298 €/an
Revenus locatifs : +11 707 €
Charges déductibles : -8 298 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 409 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9751.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 147 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 550 €(65% de 147 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 475 €/an
Calcul : 95 550 € × 3,636% = 3 475 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 707 €42 864 €6 457 €-31 158 €21 400 €9 758 €9 758 €
211 941 €8 133 €6 285 €3 809 €--5 949 €
312 180 €7 955 €6 107 €4 225 €--1 724 €
412 423 €7 771 €5 923 €4 653 €---
512 672 €7 581 €5 733 €5 091 €---
612 925 €7 384 €5 536 €5 542 €---
713 184 €7 180 €5 333 €6 004 €---
813 448 €6 970 €5 122 €6 478 €---
913 717 €6 752 €4 905 €6 964 €---
1013 991 €6 527 €4 680 €7 464 €---
1114 271 €6 294 €4 447 €7 977 €---
1214 556 €6 053 €4 206 €8 503 €---
1314 847 €5 804 €3 956 €9 043 €---
1415 144 €5 546 €3 699 €9 598 €---
1515 447 €5 279 €3 432 €10 168 €---
1615 756 €5 004 €3 156 €10 752 €---
1716 071 €4 718 €2 871 €11 353 €---
1816 393 €4 423 €2 576 €11 969 €---
1916 720 €4 118 €2 271 €12 602 €---
2017 055 €3 803 €1 955 €13 252 €---
2117 396 €3 476 €1 629 €13 920 €---
2217 744 €3 139 €1 291 €14 605 €---
2318 099 €2 789 €942 €15 309 €---
2418 461 €2 428 €581 €16 032 €---
2518 830 €2 054 €207 €16 775 €---
TOTAL374 976 €174 045 €93 303 €200 931 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 931 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 707 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 458 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 458 €-6 420 €+8 878 €
2+2 458 €0 €+2 458 €
3+2 458 €0 €+2 458 €
4+2 458 €+879 €+1 579 €
5+2 458 €+1 527 €+931 €
6+2 458 €+1 662 €+796 €
7+2 458 €+1 801 €+657 €
8+2 458 €+1 943 €+515 €
9+2 458 €+2 089 €+369 €
10+2 458 €+2 239 €+219 €
11+2 458 €+2 393 €+65 €
12+2 458 €+2 551 €-93 €
13+2 458 €+2 713 €-255 €
14+2 458 €+2 879 €-421 €
15+2 458 €+3 050 €-592 €
16+2 458 €+3 226 €-768 €
17+2 458 €+3 406 €-948 €
18+2 458 €+3 591 €-1 133 €
19+2 458 €+3 781 €-1 323 €
20+2 458 €+3 976 €-1 518 €
21+2 458 €+4 176 €-1 718 €
22+2 458 €+4 382 €-1 924 €
23+2 458 €+4 593 €-2 135 €
24+2 458 €+4 810 €-2 352 €
25+2 458 €+5 033 €-2 575 €
Total+61 450 €+60 279 €+1 171 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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