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Immeuble mixte Centre-ville ST-JEAN-DE-MAURIENNE 73300

Bien expiré
VilleSaint-Jean-de-Maurienne (73)
Surface365m²
Coût Total511 940€
Loyer Annuel56 110€
Rentabilité10.96%
Cashflow/mois+1 523€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 390 000 €
Surface : 365 m²
Prix au m² : 1 068,49 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 15
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé à 15 mn à pied de la gare et à 20 mn des premières stations de ski, Immeuble à vendre dans son ensemble composé de 7 logements (T2 & T3), 3 commerces et 5 caves d’une surface totale de 365 m² habitables et 414 m² utiles.

Implanté au coeur de la ville, proche de toutes commodités, cet immeuble de caractère datant du 19ème siècle est libre de toute occupation, excepté un commerce loué depuis 2013.

Chauffage électrique. Parkings publics à proximité.

Travaux à prévoir.

Copropriété de 14 lots Aucune procédure en cours Syndic bénévole Diagnostiques techniques réalisés le 04/11/2024 Estimation des coûts annuels d’énergie du bâtiment entre 12 030 € et 16 300 € par an Prix moyens des énergies indexés sur les 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris) 390 000 € honoraires d'agence inclus charge vendeur. Ref.717 - Mandat exclusif

Ville : Saint-Jean-de-Maurienne
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73300
Coordonnées : 45.276100, 6.345770
Total : 511 940€
Prix d'acquisition : 390 000€
Travaux : 90 740€
Valeur du bien : 480 740€
Frais de notaire : 31 200€
Coût estimé : 31 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 365m²
Loyer prédit : 12.81€/m²/mois
Fourchette : 9.92€ - 16.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 4676€/mois
Loyer annuel estimé : 56110€/an
Fourchette totale : 3620€ - 6039€/mois
Fourchette annuelle : 43445€ - 72467€/an
Rentabilité brute :10.96%
Fourchette de rentabilité :8.49% - 14.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 898,49 €/m²
Basé sur :142 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :692 949 €
Prix d'achat :390 000 €
Décote à l'achat :-302 949€ (-43.7%)
Marge achat-revente :181 009€ (26.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :511 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 535,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :149,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 684,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :248 715,52€
Coût de l'assurance :44 794,75€
Taxe foncière : 5 610,97€/an
Soit par mois : 467,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 675,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 152,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 523,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus efficace, comme une pompe à chaleur air/eau, pour remplacer le chauffage électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 365 m²
Raison: DPE G - Immeuble mixte - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 36 fenêtres (estimation basée sur 365 m²)
Raison: DPE G - Immeuble mixte - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE G - Immeuble mixte - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager.
Quantité: 1 cuisine (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec éléments datés nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les chambres pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds pour maintenir l'état général du salon.
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises supplémentaires si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique pour l'immeuble
Raison: Normes électriques - Mise à jour nécessaire pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à niveau de la plomberie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations.
Quantité: 1 système de plomberie pour l'immeuble
Raison: Normes de plomberie - Assurer la conformité et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 740 €(249 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 650€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 2 650€
  • Menuiseries:40 500€
    Fenêtres double vitrage: 36 fenêtres × 1 125€ = 40 500€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2 000€/m² = 12 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1 500€/m² = 15 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:1 440€
    Peinture murs/plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1 440€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:750€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité:900€
    Tableau électrique: 1 tableau × 900€ = 900€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie:2 000€
    Mise à niveau plomberie: 1 système × 1 500€ = 1 500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-de-Maurienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 58 650€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 676 €/mois
Revenus locatifs annuels : 56 110 €/an
Calcul : 4 676 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 185 €/an
Base de calcul : Emprunt de 511 940 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 792 €/an
Calcul : 149 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 611 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 115 327 €
Revenus locatifs : +56 110 €
Charges déductibles : -115 327 €
Résultat foncier Année 1 : -59 218 €(Déficit de 59 218 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 818 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 587 €/an
Revenus locatifs : +56 110 €
Charges déductibles : -24 587 €
Résultat foncier Années 2+ : 31 522 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37817.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 390 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 253 500 €(65% de 390 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 218 €/an
Calcul : 253 500 € × 3,636% = 9 218 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
156 110 €115 344 €17 201 €-59 234 €21 400 €37 834 €37 834 €
257 232 €24 147 €16 744 €33 085 €--4 749 €
358 377 €23 675 €16 272 €34 702 €---
459 544 €23 186 €15 783 €36 358 €---
560 735 €22 680 €15 277 €38 055 €---
661 950 €22 157 €14 754 €39 793 €---
763 189 €21 616 €14 213 €41 573 €---
864 452 €21 056 €13 653 €43 397 €---
965 741 €20 477 €13 074 €45 265 €---
1067 056 €19 877 €12 475 €47 179 €---
1168 397 €19 257 €11 855 €49 140 €---
1269 765 €18 616 €11 213 €51 149 €---
1371 161 €17 952 €10 550 €53 208 €---
1472 584 €17 266 €9 863 €55 318 €---
1574 036 €16 556 €9 153 €57 480 €---
1675 516 €15 821 €8 418 €59 695 €---
1777 027 €15 061 €7 658 €61 965 €---
1878 567 €14 275 €6 872 €64 292 €---
1980 138 €13 461 €6 059 €66 677 €---
2081 741 €12 620 €5 217 €69 121 €---
2183 376 €11 749 €4 347 €71 627 €---
2285 044 €10 849 €3 446 €74 195 €---
2386 744 €9 917 €2 514 €76 828 €---
2488 479 €8 953 €1 550 €79 526 €---
2590 249 €7 956 €553 €82 293 €---
TOTAL1 797 210 €524 525 €248 716 €1 272 686 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 272 686 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 56 110 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 783 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 783 €-6 420 €+18 203 €
2+11 783 €0 €+11 783 €
3+11 783 €+8 986 €+2 797 €
4+11 783 €+10 907 €+876 €
5+11 783 €+11 416 €+367 €
6+11 783 €+11 938 €-155 €
7+11 783 €+12 472 €-689 €
8+11 783 €+13 019 €-1 236 €
9+11 783 €+13 579 €-1 796 €
10+11 783 €+14 154 €-2 371 €
11+11 783 €+14 742 €-2 959 €
12+11 783 €+15 345 €-3 562 €
13+11 783 €+15 962 €-4 179 €
14+11 783 €+16 595 €-4 812 €
15+11 783 €+17 244 €-5 461 €
16+11 783 €+17 909 €-6 126 €
17+11 783 €+18 590 €-6 807 €
18+11 783 €+19 288 €-7 505 €
19+11 783 €+20 003 €-8 220 €
20+11 783 €+20 736 €-8 953 €
21+11 783 €+21 488 €-9 705 €
22+11 783 €+22 258 €-10 475 €
23+11 783 €+23 048 €-11 265 €
24+11 783 €+23 858 €-12 075 €
25+11 783 €+24 688 €-12 905 €
Total+294 575 €+381 806 €+-87 231 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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