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Maison à vendre

VilleMaintenon (28)
Surface203m²
Coût Total435 878€
Loyer Annuel26 919€
Rentabilité6.18%
Cashflow/mois-279€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 332 850 €
Surface : 203 m²
Prix au m² : 1 639,66 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, 6 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin

L'IMMOBILIERE DE MAINTENON vous présente :

Cette jolie longère d'environ 180m² à seulement 5 minutes de Maintenon, de sa gare desservant Paris Montparnasse, des écoles et des commerces.

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une entrée desservant un spacieux séjour double de 40 m² avec cheminée, une cuisine, une chambre, une salle d'eau, un WC indépendant ainsi qu'une buanderie.

À l'étage, un palier dessert quatre chambres, dont une suite parentale bénéficiant d'une salle d'eau neuve, ainsi qu'un WC indépendant.

Un véritable atout : une dépendance entièrement rénovée offrant environ 50 m² supplémentaires.

Elle comprend, au rez-de-chaussée, un espace salon avec cuisine et une salle d'eau avec WC. À l'étage, une chambre avec WC. Un espace supplémentaire idéal pour accueillir famille et amis, exercer une activité professionnelle ou envisager un projet locatif.

La propriété bénéficie de deux portails permettant l'accès à la cour et le stationnement de plusieurs véhicules.

Vous disposerez également d'un premier garage actuellement utilisé en buanderie, ainsi que d'un second garage situé à l'arrière de la maison, permettant de stationner un véhicule à l'abri.

Pour compléter l'ensemble, une magnifique cave voûtée vient apporter un charme supplémentaire à cette propriété !

Une visite s'impose ! Contactez dès maintenant L'Immobilière de Maintenon pour obtenir davantage de renseignements et organiser votre visite ! Réf 3079

Killian MICOLLIER (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 990631889 - chartres. (5.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Maintenon
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28130
Coordonnées : 48.581636, 1.581068
Total : 435 878€
Prix d'acquisition : 332 850€
Travaux : 76 400€
Valeur du bien : 409 250€
Frais de notaire : 26 628€
Coût estimé : 26 628€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 203m²
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 9.13€ - 13.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 2243€/mois
Loyer annuel estimé : 26919€/an
Fourchette totale : 1853€ - 2715€/mois
Fourchette annuelle : 22242€ - 32579€/an
Rentabilité brute :6.18%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 384,61 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :484 077 €
Prix d'achat :332 850 €
Décote à l'achat :-151 227€ (-31.2%)
Marge achat-revente :48 199€ (10.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :435 878€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 170,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :127,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 297,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :215 253,13€
Coût de l'assurance :38 139,33€
Taxe foncière : 2 691,86€/an
Soit par mois : 224,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 243,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 521,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-278,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 229 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 203 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel gain de 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 203 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 400 €(376 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 180€
    Isolation toiture/combles: 203 m² × 60€/m² = 12180€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:22 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 900€ = 22500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:8 640€
    Parquet flottant: 72 m² × 120€/m² = 8640€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 880€
    Peinture murs et plafonds: 72 m² × 40€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maintenon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 46 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 243 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 919 €/an
Calcul : 2 243 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 848 €/an
Base de calcul : Emprunt de 435 878 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 526 €/an
Calcul : 127 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 692 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 465 €
Revenus locatifs : +26 919 €
Charges déductibles : -95 465 €
Résultat foncier Année 1 : -68 547 €(Déficit de 68 547 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 147 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 065 €/an
Revenus locatifs : +26 919 €
Charges déductibles : -19 065 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 853 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47146.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 332 850 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 216 353 €(65% de 332 850 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 867 €/an
Calcul : 216 353 € × 3,636% = 7 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 919 €95 479 €14 862 €-68 561 €21 400 €47 161 €47 161 €
227 457 €18 688 €14 470 €8 769 €--38 391 €
328 006 €18 282 €14 064 €9 724 €--28 667 €
428 566 €17 862 €13 644 €10 704 €--17 963 €
529 138 €17 427 €13 210 €11 710 €--6 253 €
629 720 €16 977 €12 760 €12 743 €---
730 315 €16 512 €12 294 €13 803 €---
830 921 €16 030 €11 812 €14 891 €---
931 539 €15 531 €11 313 €16 009 €---
1032 170 €15 014 €10 797 €17 156 €---
1132 814 €14 480 €10 263 €18 334 €---
1233 470 €13 927 €9 709 €19 543 €---
1334 139 €13 354 €9 137 €20 785 €---
1434 822 €12 761 €8 544 €22 061 €---
1535 518 €12 148 €7 931 €23 370 €---
1636 229 €11 513 €7 296 €24 716 €---
1736 953 €10 856 €6 639 €26 097 €---
1837 692 €10 176 €5 958 €27 517 €---
1938 446 €9 472 €5 254 €28 975 €---
2039 215 €8 743 €4 525 €30 472 €---
2140 000 €7 989 €3 771 €32 011 €---
2240 800 €7 208 €2 990 €33 592 €---
2341 616 €6 400 €2 182 €35 216 €---
2442 448 €5 563 €1 346 €36 884 €---
2543 297 €4 698 €480 €38 599 €---
TOTAL862 210 €397 089 €215 253 €465 121 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 465 121 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 919 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 653 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 653 €-6 420 €+12 073 €
2+5 653 €0 €+5 653 €
3+5 653 €0 €+5 653 €
4+5 653 €0 €+5 653 €
5+5 653 €0 €+5 653 €
6+5 653 €+1 947 €+3 706 €
7+5 653 €+4 141 €+1 512 €
8+5 653 €+4 467 €+1 186 €
9+5 653 €+4 803 €+850 €
10+5 653 €+5 147 €+506 €
11+5 653 €+5 500 €+153 €
12+5 653 €+5 863 €-210 €
13+5 653 €+6 236 €-583 €
14+5 653 €+6 618 €-965 €
15+5 653 €+7 011 €-1 358 €
16+5 653 €+7 415 €-1 762 €
17+5 653 €+7 829 €-2 176 €
18+5 653 €+8 255 €-2 602 €
19+5 653 €+8 692 €-3 039 €
20+5 653 €+9 142 €-3 489 €
21+5 653 €+9 603 €-3 950 €
22+5 653 €+10 077 €-4 424 €
23+5 653 €+10 565 €-4 912 €
24+5 653 €+11 065 €-5 412 €
25+5 653 €+11 580 €-5 927 €
Total+141 325 €+139 536 €+1 789 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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