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Appartement 5 pièces 92 m²

Bien expiré
VilleHoenheim (67)
Surface92m²
Coût Total206 360€
Loyer Annuel14 283€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-345€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 152 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 652,17 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre

APPARTEMENT 5 PIÈCES ! 3 CHAMBRES ! BALCON ! CAVE ! 1 PLACE DE PARKING ! 📍 RUE DU LICHTENBERG 67800 Hoenheim au 7ᵉ étage avec ascenseur.

Découvrez cet appartement traversant de 92 m² au dernier étage. Il se compose d'une spacieuse entrée menant à un salon-séjour lumineux, lequel s'ouvre sur un balcon offrant une vue dégagée. Profitez également d'une cuisine à aménager, de trois chambres confortables, d'une salle de bains bien agencée, ainsi que d'un WC indépendant.

En annexe une cave et une place de parking.

Les + Façade avec isolation extérieur Résidence soignée et bien tenue. Parc et espace vert à l'arrière

Charges : 350€ (dont 200€ chauffage ) Taxe Foncière : 1100€ DPE :F Référence agence : 1150 Référence annonce : XKJ6-RZI-XMC Date de réalisation du diagnostic : 02/10/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 380 € et 3 300 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Hoenheim
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67800
Coordonnées : 48.619550, 7.765220
Total : 206 360€
Prix d'acquisition : 152 000€
Travaux : 42 200€
Valeur du bien : 194 200€
Frais de notaire : 12 160€
Coût estimé : 12 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.47€ - 15.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1190€/mois
Loyer annuel estimé : 14283€/an
Fourchette totale : 963€ - 1471€/mois
Fourchette annuelle : 11558€ - 17650€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 8.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 033,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :60,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 093,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 566,04€
Coût de l'assurance :18 056,50€
Taxe foncière : 1 100,00€/an
Soit par mois : 91,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 350,00€/mois
Soit par an : 4 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 190,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 534,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-344,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 315 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine vétustes et non fonctionnels, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 200 €(459 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (prix moyen incluant pose), Main d'œuvre incluse.
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse.
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine (8 m²) × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (5 m²) × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 120€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Hoenheim (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 190 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 283 €/an
Calcul : 1 190 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 132 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 360 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 722 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 100 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 200 €/an
Calcul : 350 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 354 €
Revenus locatifs : +14 283 €
Charges déductibles : -55 354 €
Résultat foncier Année 1 : -41 072 €(Déficit de 41 072 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 672 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 154 €/an
Revenus locatifs : +14 283 €
Charges déductibles : -13 154 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 128 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19671.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 152 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 98 800 €(65% de 152 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 593 €/an
Calcul : 98 800 € × 3,636% = 3 593 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 283 €55 361 €7 139 €-41 078 €21 400 €19 678 €19 678 €
214 568 €12 974 €6 952 €1 594 €--18 084 €
314 860 €12 780 €6 758 €2 079 €--16 005 €
415 157 €12 580 €6 558 €2 577 €--13 428 €
515 460 €12 372 €6 350 €3 088 €--10 340 €
615 769 €12 157 €6 135 €3 612 €--6 727 €
716 085 €11 934 €5 912 €4 150 €--2 577 €
816 406 €11 704 €5 681 €4 703 €---
916 734 €11 465 €5 443 €5 270 €---
1017 069 €11 217 €5 195 €5 852 €---
1117 411 €10 961 €4 939 €6 449 €---
1217 759 €10 696 €4 674 €7 063 €---
1318 114 €10 421 €4 399 €7 693 €---
1418 476 €10 137 €4 115 €8 339 €---
1518 846 €9 842 €3 820 €9 003 €---
1619 223 €9 537 €3 515 €9 685 €---
1719 607 €9 221 €3 199 €10 386 €---
1819 999 €8 894 €2 872 €11 105 €---
1920 399 €8 555 €2 533 €11 844 €---
2020 807 €8 205 €2 182 €12 603 €---
2121 223 €7 841 €1 819 €13 382 €---
2221 648 €7 465 €1 443 €14 183 €---
2322 081 €7 075 €1 053 €15 005 €---
2422 522 €6 672 €650 €15 850 €---
2522 973 €6 254 €232 €16 719 €---
TOTAL457 479 €296 323 €103 566 €161 157 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 157 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 283 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 999 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 999 €-6 420 €+9 419 €
2+2 999 €0 €+2 999 €
3+2 999 €0 €+2 999 €
4+2 999 €0 €+2 999 €
5+2 999 €0 €+2 999 €
6+2 999 €0 €+2 999 €
7+2 999 €0 €+2 999 €
8+2 999 €+638 €+2 361 €
9+2 999 €+1 581 €+1 418 €
10+2 999 €+1 756 €+1 243 €
11+2 999 €+1 935 €+1 064 €
12+2 999 €+2 119 €+880 €
13+2 999 €+2 308 €+691 €
14+2 999 €+2 502 €+497 €
15+2 999 €+2 701 €+298 €
16+2 999 €+2 906 €+93 €
17+2 999 €+3 116 €-117 €
18+2 999 €+3 332 €-333 €
19+2 999 €+3 553 €-554 €
20+2 999 €+3 781 €-782 €
21+2 999 €+4 015 €-1 016 €
22+2 999 €+4 255 €-1 256 €
23+2 999 €+4 502 €-1 503 €
24+2 999 €+4 755 €-1 756 €
25+2 999 €+5 016 €-2 017 €
Total+74 975 €+48 347 €+26 628 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 228 jours
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