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Achat : Maison Caussade (82300)

VilleCaussade (82)
Surface173
Coût Total249 980
Loyer Annuel18 870
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+103
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 173 m²
Prix au m² : 1 040,46 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 173 m², 7 pièces, 4 chambres, 2550 m² de terrain, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Située à Caussade, cette maison familiale de 173 m² habitables offre de beaux volumes et un fort potentiel d’aménagement. Édifiée sur une parcelle de 2 500 m², elle se compose de 3 niveaux : ? Sous-sol : grand garage et cave, offrant de nombreux espaces de rangement. ? Rez-de-chaussée : une pièce de vie, une chambre, un bureau, une salle d’eau et un Wc. Cet espace peut convenir à une activité indépendante, à un logement complémentaire ou à une vie de plain-pied. ? Étage : une cuisine indépendante, un salon, une salle à manger, trois chambres, une salle d’eau et un Wc. Double vitrage, volets roulants électriques. À l’extérieur, le terrain permet de profiter d’un cadre verdoyant et offre plusieurs possibilités d’aménagement. La propriété dispose également de plusieurs places de stationnement. Construite en 1965, cette maison séduira les familles ou les acquéreurs souhaitant un bien évolutif avec de nombreuses possibilités d’aménagement. Les atouts : ? 173 m² habitables ? Terrain de 2 500 m² ? 4 chambres + 1 bureau ? 2 salles d’eau et 2 Wc ? Sous-sol complet avec garage et cave ? Environnement calme, proche de toutes les commodités ? Beau potentiel d’aménagement Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 180 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller Safti : Marie Garcia, Tél. : , E-mail : - Ei - Agent commercial immatriculé au Rsac de Montauban sous le numéro 878 048 917

Ville : Caussade
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82300
Coordonnées : 44.163230, 1.535849
Total : 249 980
Prix d'acquisition : 180 000
Travaux : 55 580
Valeur du bien : 235 580
Frais de notaire : 14 400
Coût estimé : 14 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 173
Loyer prédit : 9.09€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1573€/mois
Loyer annuel estimé : 18870€/an
Fourchette totale : 1274€ - 1941€/mois
Fourchette annuelle : 15291€ - 23288€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 9.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 392,14 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :240 839
Prix d'achat :180 000
Décote à l'achat :-60 839 (-25.3%)
Marge achat-revente :-9 141€ (-3.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :249 980
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 218,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :93,74€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 311,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 477,93
Coût de l'assurance :28 122,75
Taxe foncière : 1 887,03€/an
Soit par mois : 157,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 572,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 469,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :103,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 177 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 173 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 173 m²
Raison: DPE C - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux éléments et carrelage
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet (estimation 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 580(321 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:10 880
    Isolation toiture/combles: 173 m² × 60€/m² = 10380€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:13 200
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (incluant mobilier, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 700
    Rafraîchissement salon: Peinture 20 m² × 25€/m² = 500€, Revêtement sol 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:4 800
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caussade (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 080✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 573 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 870 €/an
Calcul : 1 573 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 019 €/an
Base de calcul : Emprunt de 249 980 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 125 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 887 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 580
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 611
Revenus locatifs : +18 870
Charges déductibles : -66 611
Résultat foncier Année 1 : -47 740(Déficit de 47 740 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 340
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 031 €/an
Revenus locatifs : +18 870
Charges déductibles : -11 031
Résultat foncier Années 2+ : 7 840 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26340.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 87066 6198 027-47 74821 400 €26 348 €26 348 €
219 24810 8217 8098 426--17 922 €
319 63310 5977 5859 036--8 886 €
420 02510 3657 3539 661---
520 42610 1257 11310 301---
620 8349 8776 86510 957---
721 2519 6226 61011 629---
821 6769 3576 34512 319---
922 1109 0846 07313 025---
1022 5528 8035 79113 749---
1123 0038 5115 49914 491---
1223 4638 2105 19915 252---
1323 9327 9004 88816 032---
1424 4117 5794 56716 832---
1524 8997 2474 23517 652---
1625 3976 9053 89318 492---
1725 9056 5513 53919 354---
1826 4236 1853 17320 238---
1926 9515 8082 79621 144---
2027 4905 4182 40622 073---
2128 0405 0152 00323 025---
2228 6014 5991 58724 002---
2329 1734 1691 15725 004---
2429 7573 72571326 032---
2530 3523 26625427 086---
TOTAL604 421246 356115 478358 06521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 358 065
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 870 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 963 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 963-6 420+10 383
2+3 9630+3 963
3+3 9630+3 963
4+3 963+232+3 731
5+3 963+3 090+873
6+3 963+3 287+676
7+3 963+3 489+474
8+3 963+3 696+267
9+3 963+3 908+55
10+3 963+4 125-162
11+3 963+4 347-384
12+3 963+4 576-613
13+3 963+4 810-847
14+3 963+5 050-1 087
15+3 963+5 296-1 333
16+3 963+5 548-1 585
17+3 963+5 806-1 843
18+3 963+6 071-2 108
19+3 963+6 343-2 380
20+3 963+6 622-2 659
21+3 963+6 908-2 945
22+3 963+7 201-3 238
23+3 963+7 501-3 538
24+3 963+7 810-3 847
25+3 963+8 126-4 163
Total+99 075+107 419+-8 344
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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