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Détails du bien

Bien expiré
VilleBeaucé, Billé, Chapelle-janson, Châtellier, Fleurigné, Javené, Laignelet, Landéan, Loroux, Luitré, Lécousse, Parigné, Romagné, Saint-germain-en-coglès, Saint-sauveur-des-landes, Selle-en-luitré (35)
Surface143m²
Coût Total225 784€
Loyer Annuel11 544€
Rentabilité5.11%
Cashflow/mois-311€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 142 300 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 995,1 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

En plein centre-ville, appartement de 143 m² à rénover entièrement. Plusieurs possibilités d'aménagement : Grand T5 avec beaux volumes Division en deux appartements pour projet locatif ou revente Idéal pour investisseurs ou particulier souhaitant créer un logement à son goût. Proche commerces, écoles et transports. Plus d'informations et visites sur demande.

Ville : Beaucé, Billé, Chapelle-janson, Châtellier, Fleurigné, Javené, Laignelet, Landéan, Loroux, Luitré, Lécousse, Parigné, Romagné, Saint-germain-en-coglès, Saint-sauveur-des-landes, Selle-en-luitré
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35133
Total : 225 784€
Prix d'acquisition : 142 300€
Travaux : 72 100€
Valeur du bien : 214 400€
Frais de notaire : 11 384€
Coût estimé : 11 384€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143m²
Loyer prédit : 6.73€/m²/mois
Fourchette : 4.90€ - 9.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 962€/mois
Loyer annuel estimé : 11544€/an
Fourchette totale : 701€ - 1320€/mois
Fourchette annuelle : 8414€ - 15838€/an
Rentabilité brute :5.11%
Fourchette de rentabilité :3.73% - 7.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 784€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 111,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :65,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 176,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 529,85€
Coût de l'assurance :19 756,10€
Taxe foncière : 1 154,36€/an
Soit par mois : 96,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 961,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 273,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-311,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 143 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine : nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain : nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds par une nouvelle couche de peinture
Quantité: environ 40 m² (estimé pour le salon)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs à rafraîchir
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des chambres : revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et des menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs usés nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 100 €(504 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1200€ = 16800€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 40 m² × 20€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité, menuiseries)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 962 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 544 €/an
Calcul : 962 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 444 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 784 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 790 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 154 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 489 €
Revenus locatifs : +11 544 €
Charges déductibles : -81 489 €
Résultat foncier Année 1 : -69 946 €(Déficit de 69 946 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 546 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 389 €/an
Revenus locatifs : +11 544 €
Charges déductibles : -9 389 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 154 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48545.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 142 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 495 €(65% de 142 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 363 €/an
Calcul : 92 495 € × 3,636% = 3 363 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 544 €81 496 €7 452 €-69 953 €21 400 €48 553 €48 553 €
211 774 €9 197 €7 252 €2 578 €--45 975 €
312 010 €8 991 €7 046 €3 019 €--42 956 €
412 250 €8 777 €6 833 €3 473 €--39 483 €
512 495 €8 557 €6 612 €3 938 €--35 545 €
612 745 €8 329 €6 384 €4 416 €--31 129 €
713 000 €8 093 €6 149 €4 907 €--26 222 €
813 260 €7 850 €5 905 €5 410 €--20 812 €
913 525 €7 598 €5 653 €5 927 €--14 885 €
1013 796 €7 337 €5 393 €6 458 €--8 427 €
1114 072 €7 068 €5 123 €7 003 €--1 423 €
1214 353 €6 790 €4 845 €7 563 €---
1314 640 €6 502 €4 557 €8 138 €---
1414 933 €6 204 €4 260 €8 729 €---
1515 231 €5 896 €3 952 €9 335 €---
1615 536 €5 578 €3 634 €9 958 €---
1715 847 €5 249 €3 305 €10 597 €---
1816 164 €4 909 €2 965 €11 255 €---
1916 487 €4 558 €2 613 €11 929 €---
2016 817 €4 194 €2 249 €12 623 €---
2117 153 €3 818 €1 874 €13 335 €---
2217 496 €3 430 €1 485 €14 067 €---
2317 846 €3 028 €1 083 €14 818 €---
2418 203 €2 612 €668 €15 591 €---
2518 567 €2 183 €238 €16 384 €---
TOTAL369 744 €228 245 €107 530 €141 499 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 499 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 544 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 424 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 424 €-6 420 €+8 844 €
2+2 424 €0 €+2 424 €
3+2 424 €0 €+2 424 €
4+2 424 €0 €+2 424 €
5+2 424 €0 €+2 424 €
6+2 424 €0 €+2 424 €
7+2 424 €0 €+2 424 €
8+2 424 €0 €+2 424 €
9+2 424 €0 €+2 424 €
10+2 424 €0 €+2 424 €
11+2 424 €0 €+2 424 €
12+2 424 €+2 269 €+155 €
13+2 424 €+2 441 €-17 €
14+2 424 €+2 619 €-195 €
15+2 424 €+2 801 €-377 €
16+2 424 €+2 987 €-563 €
17+2 424 €+3 179 €-755 €
18+2 424 €+3 376 €-952 €
19+2 424 €+3 579 €-1 155 €
20+2 424 €+3 787 €-1 363 €
21+2 424 €+4 000 €-1 576 €
22+2 424 €+4 220 €-1 796 €
23+2 424 €+4 446 €-2 022 €
24+2 424 €+4 677 €-2 253 €
25+2 424 €+4 915 €-2 491 €
Total+60 600 €+42 877 €+17 723 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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