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Appartement en duplex - 49 m² dans le centre historique

VilleNarbonne (11)
Surface49m²
Coût Total112 240€
Loyer Annuel6 038€
Rentabilité5.38%
Cashflow/mois-231€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 76 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 551,02 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé rue de l’Ancien Courrier à quelques mètres de la place de l’Hôtel de Ville et des écoles et commerces, au troisième et dernier étage d’une petite copropriété (Syndic bénévole, 5 propriétaires). Idéal couple ou investisseur (loué facilement 590€ pendant 10 ans). Une pièce de vie avec cuisine dans le prolongement, chambre (9,5 m2) et salle de bain. Seconde chambre ou bureau au deuxième niveau. L’appartement vient d’être repeint, avec possibilité de remettre salle de bain et cuisine au goût du jour. Pas de gros travaux à prévoir, habitable immédiatement. Révision de toiture en 2026. Chauffage électrique, pas de climatisation. Plus de photos sur demande. Agences s’abstenir merci.

Ville : Narbonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11100
Coordonnées : 43.183620, 3.004920
Total : 112 240€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 30 160€
Valeur du bien : 106 160€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 10.27€/m²/mois
Fourchette : 8.21€ - 12.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 503€/mois
Loyer annuel estimé : 6038€/an
Fourchette totale : 402€ - 629€/mois
Fourchette annuelle : 4826€ - 7553€/an
Rentabilité brute :5.38%
Fourchette de rentabilité :4.30% - 6.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 981,13 €/m²
Basé sur :563 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 075 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :-21 075€ (-21.7%)
Marge achat-revente :-15 165€ (-15.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :549,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :44,90€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 594,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 561,49€
Coût de l'assurance :13 468,80€
Taxe foncière : 603,75€/an
Soit par mois : 50,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 89,33€/mois
Soit par an : 1 071,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 503,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 733,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-230,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine sans photo, nécessite rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain sans photo, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 3.5/5 visible - salon en bon état, mais quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 160 €(616 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 000€ (placards, plan de travail, électroménager), Main d'œuvre: 3 000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 000€ (douche, lavabo, WC, carrelage), Main d'œuvre: 2 000€
  • Chambres:960€
    Parquet flottant 12 m²: 60€/m² × 12 = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon 40 m²: 30€/m² × 40 = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Narbonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 503 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 038 €/an
Calcul : 503 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 645 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 240 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 604 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 072 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 019 €
Revenus locatifs : +6 038 €
Charges déductibles : -36 019 €
Résultat foncier Année 1 : -29 982 €(Déficit de 29 982 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 19 282 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 859 €/an
Revenus locatifs : +6 038 €
Charges déductibles : -5 859 €
Résultat foncier Années 2+ : 178 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 19281.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 038 €36 023 €3 649 €-29 985 €10 700 €19 285 €19 285 €
26 158 €5 765 €3 550 €394 €--18 892 €
36 281 €5 663 €3 449 €618 €--18 274 €
46 407 €5 558 €3 344 €849 €--17 425 €
56 535 €5 450 €3 235 €1 086 €--16 339 €
66 666 €5 338 €3 123 €1 328 €--15 011 €
76 799 €5 222 €3 007 €1 578 €--13 433 €
86 935 €5 102 €2 887 €1 833 €--11 600 €
97 074 €4 978 €2 764 €2 096 €--9 504 €
107 215 €4 850 €2 636 €2 365 €--7 139 €
117 360 €4 718 €2 504 €2 642 €--4 497 €
127 507 €4 582 €2 367 €2 925 €---
137 657 €4 440 €2 226 €3 217 €---
147 810 €4 295 €2 080 €3 516 €---
157 966 €4 144 €1 930 €3 822 €---
168 126 €3 988 €1 774 €4 138 €---
178 288 €3 827 €1 613 €4 461 €---
188 454 €3 661 €1 447 €4 793 €---
198 623 €3 489 €1 275 €5 134 €---
208 796 €3 312 €1 097 €5 484 €---
218 971 €3 128 €914 €5 843 €---
229 151 €2 938 €724 €6 213 €---
239 334 €2 742 €528 €6 592 €---
249 521 €2 540 €325 €6 981 €---
259 711 €2 330 €116 €7 381 €---
TOTAL193 384 €138 083 €52 561 €55 301 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 301 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 038 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 268 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 268 €-3 210 €+4 478 €
2+1 268 €0 €+1 268 €
3+1 268 €0 €+1 268 €
4+1 268 €0 €+1 268 €
5+1 268 €0 €+1 268 €
6+1 268 €0 €+1 268 €
7+1 268 €0 €+1 268 €
8+1 268 €0 €+1 268 €
9+1 268 €0 €+1 268 €
10+1 268 €0 €+1 268 €
11+1 268 €0 €+1 268 €
12+1 268 €+878 €+390 €
13+1 268 €+965 €+303 €
14+1 268 €+1 055 €+213 €
15+1 268 €+1 147 €+121 €
16+1 268 €+1 241 €+27 €
17+1 268 €+1 338 €-70 €
18+1 268 €+1 438 €-170 €
19+1 268 €+1 540 €-272 €
20+1 268 €+1 645 €-377 €
21+1 268 €+1 753 €-485 €
22+1 268 €+1 864 €-596 €
23+1 268 €+1 977 €-709 €
24+1 268 €+2 094 €-826 €
25+1 268 €+2 214 €-946 €
Total+31 700 €+17 940 €+13 760 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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