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Beau t5 au coeur de Lens

VilleLens (62)
Surface115m²
Coût Total182 560€
Loyer Annuel13 748€
Rentabilité7.53%
Cashflow/mois+73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 157 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 1 365,22 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez ce magnifique appartement T5 situé dans une copropriété de deux appartements (un seul et unique étage) et un local, sans syndic.

Secteur calme et proche de toutes commodités (écoles, commerces, transports).

Mêlant charme de l’ancien et modernité. Idéal pour une famille ou pour ceux qui recherchent espace et confort, il offre : Un hall d'entrée desservant une première chambre ou un bureau, un grand séjour convivial et chaleureux de 33m2. Une cuisine équipée fonctionnelle et moderne. Une buanderie pour faciliter votre quotidien. La partie nuit vous offre 3 belles chambres et une salle de bain refaite en 2024 ainsi que des WC séparés. Une 4e chambre (ou un bureau) vient compléter ce bien. Un balcon pour profiter de l'extérieur (exposé est).

À savoir: -Toiture refaite en juin 2023 -Chaudière à air pulsée -Triple vitrage -Une cheminée tubée prête à accueillir un poêle -Un garage et une cave pour vous permettre plus de rangements.

Plus de photos sur demande

Ville : Lens
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62300
Coordonnées : 50.429840, 2.836910
Total : 182 560€
Prix d'acquisition : 157 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 170 000€
Frais de notaire : 12 560€
Coût estimé : 12 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 9.96€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1146€/mois
Loyer annuel estimé : 13748€/an
Fourchette totale : 936€ - 1402€/mois
Fourchette annuelle : 11232€ - 16827€/an
Rentabilité brute :7.53%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 607,14 €/m²
Basé sur :114 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :184 821 €
Prix d'achat :157 000 €
Décote à l'achat :-27 821€ (-15.1%)
Marge achat-revente :2 261€ (1.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :911,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :45,64€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 957,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 034,41€
Coût de l'assurance :13 692,00€
Taxe foncière : 1 374,81€/an
Soit par mois : 114,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 145,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 072,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :73,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière à air pulsée par une pompe à chaleur air/eau pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des sanitaires, carrelage et mise aux normes de la plomberie.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, rénovation recommandée pour confort.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(113 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 146 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 748 €/an
Calcul : 1 146 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 273 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 560 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 548 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 375 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 196 €
Revenus locatifs : +13 748 €
Charges déductibles : -21 196 €
Résultat foncier Année 1 : -7 448 €(Déficit de 7 448 €)
Imputable sur revenu global : 7 448 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 196 €/an
Revenus locatifs : +13 748 €
Charges déductibles : -8 196 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 552 €/an
Prix d'achat du bien : 157 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 050 €(65% de 157 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 711 €/an
Calcul : 102 050 € × 3,636% = 3 711 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 748 €21 202 €6 279 €-7 454 €7 454 €--
214 023 €8 037 €6 114 €5 986 €---
314 303 €7 866 €5 943 €6 438 €---
414 590 €7 689 €5 767 €6 900 €---
514 881 €7 506 €5 584 €7 375 €---
615 179 €7 317 €5 394 €7 862 €---
715 483 €7 120 €5 198 €8 362 €---
815 792 €6 917 €4 995 €8 875 €---
916 108 €6 707 €4 784 €9 401 €---
1016 430 €6 489 €4 566 €9 941 €---
1116 759 €6 263 €4 341 €10 495 €---
1217 094 €6 030 €4 107 €11 064 €---
1317 436 €5 788 €3 866 €11 648 €---
1417 785 €5 538 €3 615 €12 247 €---
1518 140 €5 279 €3 356 €12 862 €---
1618 503 €5 010 €3 088 €13 493 €---
1718 873 €4 733 €2 810 €14 140 €---
1819 251 €4 445 €2 523 €14 806 €---
1919 636 €4 147 €2 225 €15 488 €---
2020 028 €3 839 €1 917 €16 189 €---
2120 429 €3 520 €1 597 €16 909 €---
2220 837 €3 189 €1 267 €17 648 €---
2321 254 €2 847 €925 €18 407 €---
2421 679 €2 493 €570 €19 186 €---
2522 113 €2 126 €204 €19 987 €---
TOTAL440 355 €152 097 €91 034 €288 258 €7 454 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 236 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 288 258 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 748 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 887 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 887 €-2 236 €+5 123 €
2+2 887 €+1 796 €+1 091 €
3+2 887 €+1 931 €+956 €
4+2 887 €+2 070 €+817 €
5+2 887 €+2 213 €+674 €
6+2 887 €+2 359 €+528 €
7+2 887 €+2 509 €+378 €
8+2 887 €+2 663 €+224 €
9+2 887 €+2 820 €+67 €
10+2 887 €+2 982 €-95 €
11+2 887 €+3 149 €-262 €
12+2 887 €+3 319 €-432 €
13+2 887 €+3 494 €-607 €
14+2 887 €+3 674 €-787 €
15+2 887 €+3 858 €-971 €
16+2 887 €+4 048 €-1 161 €
17+2 887 €+4 242 €-1 355 €
18+2 887 €+4 442 €-1 555 €
19+2 887 €+4 646 €-1 759 €
20+2 887 €+4 857 €-1 970 €
21+2 887 €+5 073 €-2 186 €
22+2 887 €+5 294 €-2 407 €
23+2 887 €+5 522 €-2 635 €
24+2 887 €+5 756 €-2 869 €
25+2 887 €+5 996 €-3 109 €
Total+72 175 €+86 477 €+-14 302 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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