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Détails du bien

Bien expiré
VilleChâtre (36)
Surface130.36m²
Coût Total174 796€
Loyer Annuel10 885€
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 200 €
Surface : 130.36 m²
Prix au m² : 661,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : CC Gaz CC Gaz de ville Gaz, Nombre de WC : 2

Idéalement située au cœur de La Châtre, cette maison offre un cadre de vie rare, alliant tranquillité et proximité immédiate de toutes les commodités accessibles à pied. Son principal atout est son accès direct à la rivière, complété par un agréable terrain de 141 m². Chaque niveau dispose d'une terrasse avec vue sur l'eau, invitant à la détente tout au long de l'année. La maison comprend 3 chambres ainsi que plusieurs pièces offrant de nombreuses possibilités d'aménagement selon vos envies. Pour finir, profitez d'un carport situé juste en face de la maison, un avantage exceptionnel en centre-ville ! Un bien idéal aussi bien pour une grande famille que pour une résidence secondaire, qui vous séduira de par son environnement paisible, son potentiel d'aménagement et sa situation privilégiée permettant de tout faire à pied. À découvrir sans tarder ! - https://www.century21agencedeleurope.com/mentions_legales/

Ville : Châtre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36400
Coordonnées : 46.575641, 1.988994
Total : 174 796€
Prix d'acquisition : 86 200€
Travaux : 81 700€
Valeur du bien : 167 900€
Frais de notaire : 6 896€
Coût estimé : 6 896€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130.36m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 8.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 907€/mois
Loyer annuel estimé : 10885€/an
Fourchette totale : 720€ - 1143€/mois
Fourchette annuelle : 8638€ - 13716€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 7.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 145,83 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :149 370 €
Prix d'achat :86 200 €
Décote à l'achat :-63 170€ (-42.3%)
Marge achat-revente :-25 426€ (-17.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 796€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :877,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :50,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 928,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 569,46€
Coût de l'assurance :15 294,65€
Taxe foncière : 1 088,48€/an
Soit par mois : 90,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 907,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 019,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 282 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (estimation 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 700 €(627 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Isolation:9 300€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 60€/m² = 7 800€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Menuiseries:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 850€/fenêtre = 13 600€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12 000€ = 12 000€, Électroménager: 3 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8 000€ = 8 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2 700€, Main d'œuvre: 1 800€
  • Chambres - Peinture:2 300€
    Peinture murs/plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1 800€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 907 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 885 €/an
Calcul : 907 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 093 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 796 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 612 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 088 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 494 €
Revenus locatifs : +10 885 €
Charges déductibles : -89 494 €
Résultat foncier Année 1 : -78 609 €(Déficit de 78 609 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 209 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 794 €/an
Revenus locatifs : +10 885 €
Charges déductibles : -7 794 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 091 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57208.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 030 €(65% de 86 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 037 €/an
Calcul : 56 030 € × 3,636% = 2 037 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 885 €89 499 €6 099 €-78 614 €21 400 €57 214 €57 214 €
211 102 €7 640 €5 940 €3 462 €--53 752 €
311 325 €7 475 €5 775 €3 849 €--49 903 €
411 551 €7 305 €5 604 €4 247 €--45 656 €
511 782 €7 128 €5 427 €4 654 €--41 002 €
612 018 €6 944 €5 244 €5 073 €--35 929 €
712 258 €6 755 €5 054 €5 503 €--30 425 €
812 503 €6 558 €4 858 €5 945 €--24 480 €
912 753 €6 354 €4 654 €6 399 €--18 081 €
1013 008 €6 143 €4 443 €6 865 €--11 216 €
1113 269 €5 925 €4 225 €7 344 €--3 872 €
1213 534 €5 698 €3 998 €7 835 €---
1313 805 €5 464 €3 764 €8 341 €---
1414 081 €5 221 €3 521 €8 860 €---
1514 362 €4 969 €3 269 €9 393 €---
1614 650 €4 709 €3 008 €9 941 €---
1714 942 €4 439 €2 738 €10 504 €---
1815 241 €4 159 €2 459 €11 082 €---
1915 546 €3 869 €2 169 €11 677 €---
2015 857 €3 569 €1 869 €12 288 €---
2116 174 €3 258 €1 558 €12 916 €---
2216 498 €2 936 €1 236 €13 562 €---
2316 828 €2 603 €902 €14 225 €---
2417 164 €2 257 €557 €14 907 €---
2517 508 €1 899 €199 €15 609 €---
TOTAL348 643 €212 776 €88 569 €135 867 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 867 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 885 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 286 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 286 €-6 420 €+8 706 €
2+2 286 €0 €+2 286 €
3+2 286 €0 €+2 286 €
4+2 286 €0 €+2 286 €
5+2 286 €0 €+2 286 €
6+2 286 €0 €+2 286 €
7+2 286 €0 €+2 286 €
8+2 286 €0 €+2 286 €
9+2 286 €0 €+2 286 €
10+2 286 €0 €+2 286 €
11+2 286 €0 €+2 286 €
12+2 286 €+2 351 €-65 €
13+2 286 €+2 502 €-216 €
14+2 286 €+2 658 €-372 €
15+2 286 €+2 818 €-532 €
16+2 286 €+2 982 €-696 €
17+2 286 €+3 151 €-865 €
18+2 286 €+3 325 €-1 039 €
19+2 286 €+3 503 €-1 217 €
20+2 286 €+3 686 €-1 400 €
21+2 286 €+3 875 €-1 589 €
22+2 286 €+4 068 €-1 782 €
23+2 286 €+4 268 €-1 982 €
24+2 286 €+4 472 €-2 186 €
25+2 286 €+4 683 €-2 397 €
Total+57 150 €+41 922 €+15 228 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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