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Maison 3 pièces 61 m²

VilleMontluçon (03)
Surface61m²
Coût Total89 970€
Loyer Annuel5 964€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 655,74 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 61 m²

Située à Montluçon, dans un secteur bénéficiant d'un très bon emplacement, venez découvrir cette maison de plain-pied d'environ 61 m2 habitables. Elle se compose d'une cuisine, d'un salon-séjour, de deux chambres, d'une salle d'eau ainsi que d'une véranda offrant un espace supplémentaire agréable. La maison dispose également d'un petit terrain, idéal pour profiter d'un extérieur facile à entretenir. Des travaux de rénovation intérieure sont à prévoir afin de remettre le bien au goût du jour et de révéler tout son potentiel. Aucun gros oeuvre n'est à prévoir. Une maison idéale pour un premier achat, une résidence secondaire ou un investissement locatif. À découvrir rapidement en contactant l'agence IMMO HELLO au [Coordonnées masquées].

Surface : 61 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/09/2024

Consommation énergie primaire : 526 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.330467, 2.578965
Total : 89 970€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 46 770€
Valeur du bien : 86 770€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 497€/mois
Loyer annuel estimé : 5964€/an
Fourchette totale : 386€ - 640€/mois
Fourchette annuelle : 4631€ - 7680€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 118,06 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 202 €
Prix d'achat :40 000 €
Décote à l'achat :-28 202€ (-41.4%)
Marge achat-revente :-21 768€ (-31.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :440,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :26,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 467,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 275,53€
Coût de l'assurance :7 872,37€
Taxe foncière : 596,39€/an
Soit par mois : 49,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 496,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 516,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-19,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 526 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 61 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en peinture usée
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: salon complet (estimation 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 770 €(767 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Isolation:4 770€
    Isolation toiture/combles: 61 m² × 70€/m² = 4 270€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1 000€ = 5 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1 250€/m² = 10 000€ (incluant meubles, plomberie, électricité, carrelage), Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1 200€/m² = 6 000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité), Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1 800€ (incluant pose), Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1 200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rénovation complète:4 500€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 300€/m² = 4 500€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité), Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 270€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 497 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 964 €/an
Calcul : 497 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 931 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 970 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 315 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 596 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 770 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 612 €
Revenus locatifs : +5 964 €
Charges déductibles : -50 612 €
Résultat foncier Année 1 : -44 648 €(Déficit de 44 648 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 248 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 842 €/an
Revenus locatifs : +5 964 €
Charges déductibles : -3 842 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 122 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23248.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 964 €50 615 €2 934 €-44 651 €21 400 €23 251 €23 251 €
26 083 €3 766 €2 855 €2 317 €--20 934 €
36 205 €3 684 €2 773 €2 521 €--18 413 €
46 329 €3 600 €2 689 €2 729 €--15 684 €
56 456 €3 513 €2 602 €2 943 €--12 741 €
66 585 €3 423 €2 512 €3 162 €--9 580 €
76 716 €3 330 €2 418 €3 387 €--6 193 €
86 851 €3 234 €2 322 €3 617 €--2 576 €
96 988 €3 134 €2 223 €3 854 €---
107 127 €3 031 €2 120 €4 096 €---
117 270 €2 925 €2 014 €4 345 €---
127 415 €2 815 €1 904 €4 600 €---
137 564 €2 702 €1 791 €4 862 €---
147 715 €2 585 €1 673 €5 130 €---
157 869 €2 464 €1 552 €5 406 €---
168 027 €2 338 €1 427 €5 688 €---
178 187 €2 209 €1 298 €5 978 €---
188 351 €2 075 €1 164 €6 276 €---
198 518 €1 937 €1 026 €6 581 €---
208 688 €1 794 €883 €6 894 €---
218 862 €1 646 €735 €7 216 €---
229 039 €1 494 €583 €7 546 €---
239 220 €1 336 €425 €7 884 €---
249 405 €1 173 €262 €8 231 €---
259 593 €1 005 €93 €8 588 €---
TOTAL191 027 €111 828 €42 276 €79 199 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 199 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 964 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 252 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 252 €-6 420 €+7 672 €
2+1 252 €0 €+1 252 €
3+1 252 €0 €+1 252 €
4+1 252 €0 €+1 252 €
5+1 252 €0 €+1 252 €
6+1 252 €0 €+1 252 €
7+1 252 €0 €+1 252 €
8+1 252 €0 €+1 252 €
9+1 252 €+383 €+869 €
10+1 252 €+1 229 €+23 €
11+1 252 €+1 303 €-51 €
12+1 252 €+1 380 €-128 €
13+1 252 €+1 459 €-207 €
14+1 252 €+1 539 €-287 €
15+1 252 €+1 622 €-370 €
16+1 252 €+1 707 €-455 €
17+1 252 €+1 793 €-541 €
18+1 252 €+1 883 €-631 €
19+1 252 €+1 974 €-722 €
20+1 252 €+2 068 €-816 €
21+1 252 €+2 165 €-913 €
22+1 252 €+2 264 €-1 012 €
23+1 252 €+2 365 €-1 113 €
24+1 252 €+2 469 €-1 217 €
25+1 252 €+2 576 €-1 324 €
Total+31 300 €+23 760 €+7 540 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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