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Maison 240m2

VilleAigueperse (63)
Surface240m²
Coût Total374 380€
Loyer Annuel26 817€
Rentabilité7.16%
Cashflow/mois+22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 287 500 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 1 197,92 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 240m2 - En plein coeur d'Aigueperse, maison avec beaucoup de charme pour les amateurs de "vieilles pierres". Au rez de jardin, un salon coin repas, une cuisine d'été équipée, une grande cave/arrière cuisine, une petite cave voutée, un espace spa avec jacuzzi. Dans la partie "Tour", une chambre avec sa salle de bains, son wc et un dressing, un salon-salle à manger avec, à proximité, une cuisine équipée, un bureau/dressing ou chambre avec sa salle de douche/wc, une dernière chambre avec sa salle de douche et wc et son salon (dans lequel peut être aménagée une chambre supplémentaire). Implantée sur une partie cour pavée et jardin arboré avec piscine chauffée, petites dépendances et garage.

Pour information, et pour les personnes ayant un projet de ce type, cette maison a été exploitée en maison d'hôtes (2 chambres), elle pourrait facilement le redevenir, avec une possibilité de vente meublée éventuellement.

Ville : Aigueperse
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63260
Coordonnées : 46.023120, 3.202940
Total : 374 380€
Prix d'acquisition : 287 500€
Travaux : 63 880€
Valeur du bien : 351 380€
Frais de notaire : 23 000€
Coût estimé : 23 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240m²
Loyer prédit : 9.31€/m²/mois
Fourchette : 7.20€ - 12.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 2235€/mois
Loyer annuel estimé : 26817€/an
Fourchette totale : 1729€ - 2889€/mois
Fourchette annuelle : 20748€ - 34663€/an
Rentabilité brute :7.16%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 435,59 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :344 540 €
Prix d'achat :287 500 €
Décote à l'achat :-57 040€ (-16.6%)
Marge achat-revente :-29 840€ (-8.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :374 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 880,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :109,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 989,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :189 699,04€
Coût de l'assurance :32 758,25€
Taxe foncière : 2 681,75€/an
Soit par mois : 223,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 234,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 212,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :21,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de finition dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état général
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état général
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 880 €(266 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation combles: 240 m² × 40€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 800€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:780€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€ + petits travaux: 420€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant chambre: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aigueperse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 49 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 235 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 817 €/an
Calcul : 2 235 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 051 €/an
Base de calcul : Emprunt de 374 380 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 310 €/an
Calcul : 109 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 682 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 923 €
Revenus locatifs : +26 817 €
Charges déductibles : -80 923 €
Résultat foncier Année 1 : -54 105 €(Déficit de 54 105 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 705 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 043 €/an
Revenus locatifs : +26 817 €
Charges déductibles : -17 043 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 775 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32705.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 287 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 186 875 €(65% de 287 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 795 €/an
Calcul : 186 875 € × 3,636% = 6 795 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 817 €80 935 €13 063 €-54 118 €21 400 €32 718 €32 718 €
227 354 €16 714 €12 722 €10 640 €--22 078 €
327 901 €16 361 €12 369 €11 540 €--10 538 €
428 459 €15 995 €12 003 €12 464 €---
529 028 €15 616 €11 624 €13 412 €---
629 609 €15 224 €11 232 €14 385 €---
730 201 €14 817 €10 825 €15 383 €---
830 805 €14 396 €10 404 €16 408 €---
931 421 €13 960 €9 968 €17 461 €---
1032 049 €13 508 €9 516 €18 541 €---
1132 690 €13 040 €9 048 €19 650 €---
1233 344 €12 555 €8 563 €20 789 €---
1334 011 €12 053 €8 061 €21 958 €---
1434 691 €11 533 €7 541 €23 158 €---
1535 385 €10 994 €7 002 €24 391 €---
1636 093 €10 436 €6 443 €25 657 €---
1736 815 €9 857 €5 865 €26 957 €---
1837 551 €9 258 €5 266 €28 293 €---
1938 302 €8 638 €4 645 €29 664 €---
2039 068 €7 995 €4 003 €31 073 €---
2139 849 €7 329 €3 337 €32 520 €---
2240 646 €6 639 €2 647 €34 007 €---
2341 459 €5 925 €1 932 €35 535 €---
2442 288 €5 184 €1 192 €37 104 €---
2543 134 €4 418 €426 €38 717 €---
TOTAL858 971 €353 381 €189 699 €505 590 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 505 590 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 817 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 632 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 632 €-6 420 €+12 052 €
2+5 632 €0 €+5 632 €
3+5 632 €0 €+5 632 €
4+5 632 €+578 €+5 054 €
5+5 632 €+4 023 €+1 609 €
6+5 632 €+4 315 €+1 317 €
7+5 632 €+4 615 €+1 017 €
8+5 632 €+4 923 €+709 €
9+5 632 €+5 238 €+394 €
10+5 632 €+5 562 €+70 €
11+5 632 €+5 895 €-263 €
12+5 632 €+6 237 €-605 €
13+5 632 €+6 587 €-955 €
14+5 632 €+6 948 €-1 316 €
15+5 632 €+7 317 €-1 685 €
16+5 632 €+7 697 €-2 065 €
17+5 632 €+8 087 €-2 455 €
18+5 632 €+8 488 €-2 856 €
19+5 632 €+8 899 €-3 267 €
20+5 632 €+9 322 €-3 690 €
21+5 632 €+9 756 €-4 124 €
22+5 632 €+10 202 €-4 570 €
23+5 632 €+10 660 €-5 028 €
24+5 632 €+11 131 €-5 499 €
25+5 632 €+11 615 €-5 983 €
Total+140 800 €+151 677 €+-10 877 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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