Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleAuch (32)
Surface220m²
Coût Total275 740€
Loyer Annuel26 578€
Rentabilité9.64%
Cashflow/mois+530€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 900 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Salon (total 39 m²), 6 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Balcon, Jardin, Terrasse, Pas de balcon

Située dans un secteur calme d’Auch, proche centre-ville et IUT, maison d’environ 220 m² habitables sur trois niveaux, comprenant 8 pièces principales dont 6 chambres. Les volumes sont généreux, avec un fort potentiel d’aménagement, possiblité de division, sur une parcelle de 923m² entièrement cloturée, cuisine séparée, grand séjour avec cheminée donnant sur balcon, les chambres sont volumineuses, les rangements nombreux, salle de bains et salle d'eau,grande salle de jeux, garage privatif, la structure solide de la maison va vous permettre une occupation paisible, idéal pour les grandes familles ou un découpage pour du locatif.

Ville : Auch
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32000
Coordonnées : 43.662488, 0.574159
Total : 275 740€
Prix d'acquisition : 198 000€
Travaux : 61 900€
Valeur du bien : 259 900€
Frais de notaire : 15 840€
Coût estimé : 15 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 10.07€/m²/mois
Fourchette : 7.55€ - 13.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 2215€/mois
Loyer annuel estimé : 26578€/an
Fourchette totale : 1660€ - 2955€/mois
Fourchette annuelle : 19920€ - 35461€/an
Rentabilité brute :9.64%
Fourchette de rentabilité :7.22% - 12.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 805,56 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :397 223 €
Prix d'achat :198 000 €
Décote à l'achat :-199 223€ (-50.2%)
Marge achat-revente :121 483€ (30.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :275 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 383,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :80,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 463,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 273,66€
Coût de l'assurance :24 127,25€
Taxe foncière : 2 657,83€/an
Soit par mois : 221,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 214,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 685,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :529,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 220 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des meubles de cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 900 €(281 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 000€
    Isolation des combles perdus: 220 m² × 50€/m² = 11000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 900€
    Remplacement de 27 fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 700€ = 18900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Pose de parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture des murs et plafonds: 90 m² × 40€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 4500€ = 4500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auch (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 215 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 578 €/an
Calcul : 2 215 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 585 €/an
Base de calcul : Emprunt de 275 740 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 965 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 658 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 108 €
Revenus locatifs : +26 578 €
Charges déductibles : -75 108 €
Résultat foncier Année 1 : -48 529 €(Déficit de 48 529 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 129 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 208 €/an
Revenus locatifs : +26 578 €
Charges déductibles : -13 208 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 371 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27129.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 700 €(65% de 198 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 680 €/an
Calcul : 128 700 € × 3,636% = 4 680 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 578 €75 117 €9 594 €-48 538 €21 400 €27 138 €27 138 €
227 110 €12 966 €9 343 €14 144 €--12 995 €
327 652 €12 706 €9 083 €14 946 €---
428 205 €12 437 €8 815 €15 768 €---
528 769 €12 159 €8 536 €16 610 €---
629 345 €11 870 €8 247 €17 474 €---
729 931 €11 572 €7 949 €18 360 €---
830 530 €11 262 €7 639 €19 268 €---
931 141 €10 942 €7 319 €20 199 €---
1031 763 €10 609 €6 987 €21 154 €---
1132 399 €10 266 €6 643 €22 133 €---
1233 047 €9 909 €6 286 €23 137 €---
1333 708 €9 540 €5 917 €24 167 €---
1434 382 €9 158 €5 535 €25 224 €---
1535 069 €8 762 €5 139 €26 307 €---
1635 771 €8 352 €4 729 €27 419 €---
1736 486 €7 928 €4 305 €28 559 €---
1837 216 €7 488 €3 865 €29 728 €---
1937 960 €7 032 €3 409 €30 928 €---
2038 720 €6 560 €2 937 €32 159 €---
2139 494 €6 071 €2 449 €33 422 €---
2240 284 €5 565 €1 942 €34 719 €---
2341 089 €5 041 €1 418 €36 049 €---
2441 911 €4 498 €875 €37 414 €---
2542 749 €3 935 €312 €38 814 €---
TOTAL851 310 €291 747 €139 274 €559 563 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 559 563 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 578 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 581 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 581 €-6 420 €+12 001 €
2+5 581 €0 €+5 581 €
3+5 581 €+585 €+4 996 €
4+5 581 €+4 730 €+851 €
5+5 581 €+4 983 €+598 €
6+5 581 €+5 242 €+339 €
7+5 581 €+5 508 €+73 €
8+5 581 €+5 780 €-199 €
9+5 581 €+6 060 €-479 €
10+5 581 €+6 346 €-765 €
11+5 581 €+6 640 €-1 059 €
12+5 581 €+6 941 €-1 360 €
13+5 581 €+7 250 €-1 669 €
14+5 581 €+7 567 €-1 986 €
15+5 581 €+7 892 €-2 311 €
16+5 581 €+8 226 €-2 645 €
17+5 581 €+8 568 €-2 987 €
18+5 581 €+8 918 €-3 337 €
19+5 581 €+9 278 €-3 697 €
20+5 581 €+9 648 €-4 067 €
21+5 581 €+10 027 €-4 446 €
22+5 581 €+10 416 €-4 835 €
23+5 581 €+10 815 €-5 234 €
24+5 581 €+11 224 €-5 643 €
25+5 581 €+11 644 €-6 063 €
Total+139 525 €+167 869 €+-28 344 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →