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Maison Argentonnay - 105m2

Bien expiré
VilleArgenton chateau, Boesse, Breuil-sous-argenton, Coudre, Genneton, Massais, Moutiers-sous-argenton, Saint-clémentin, Saint-maurice-la-fougereuse, Sanzay, Ulcot, Voultegon, Étusson (79)
Surface105
Coût Total139 705
Loyer Annuel9 211
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-52
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 690 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 644,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Jardin

Votre Agence Laforêt vous accueille téléphoniquement du lundi au samedi de 8h00 à 19h00 sans interruption. Référence Laforêt 33655 : Située dans un environnement agréable, cette maison offre de beaux volumes et un fort potentiel pour accueillir une famille ou concrétiser un projet de résidence principale. Le rez-de-chaussée comprend une pièce de vie, une cuisine indépendante, une chambre de plain-pied, une salle d'eau ainsi qu'un WC indépendant, apportant un confort appréciable au quotidien. À l'étage, plusieurs chambres viennent compléter l'ensemble, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement selon vos besoins : chambres d'enfants, bureau, espace télétravail ou chambre d'amis. La maison est équipée d'un chauffage électrique et raccordée au tout-à-l'égout. Les menuiseries sont composées d'un mix de double vitrage PVC et de simple vitrage bois. Un garage d'environ 42 m² complète les prestations du bien et offre un espace de stockage ou de stationnement appréciable. En complément, un terrain non attenant constructible représente un véritable atout et pourra répondre à différents projets selon vos envies. Contact : Laforêt Nord Deux-Sèvres, agence de Saint-Varent l Corentin CRON (0.65 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/126472.pdf

Ville : Argenton chateau, Boesse, Breuil-sous-argenton, Coudre, Genneton, Massais, Moutiers-sous-argenton, Saint-clémentin, Saint-maurice-la-fougereuse, Sanzay, Ulcot, Voultegon, Étusson
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79150
Coordonnées : 46.959957, -0.384816
Total : 139 705
Prix d'acquisition : 67 690
Travaux : 66 600
Valeur du bien : 134 290
Frais de notaire : 5 415
Coût estimé : 5 415
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105
Loyer prédit : 7.31€/m²/mois
Fourchette : 5.56€ - 9.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 768€/mois
Loyer annuel estimé : 9211€/an
Fourchette totale : 583€ - 1010€/mois
Fourchette annuelle : 7000€ - 12120€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 8.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :786,26 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 557
Prix d'achat :67 690
Décote à l'achat :-14 867 (-18.0%)
Marge achat-revente :-57 148€ (-69.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 705
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :701,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :40,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 742,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 788,78
Coût de l'assurance :12 224,19
Taxe foncière : 921,07€/an
Soit par mois : 76,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 767,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 819,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-51,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 346 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 13 fenêtres (estimation basée sur 105 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol du salon avec nouveau revêtement
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation pour 105 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 600(634 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 200
    Isolation combles: 105 m² × 40€/m² = 4200€ (moyenne pour laine soufflée, main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse, prix moyen)
  • Fenêtres double vitrage:10 400
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:12 000
    Cuisine complète: 12 m² × 800€/m² = 9600€, Électroménager: 1400€, Main d'œuvre: 1000€
  • Rénovation salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:6 000
    Parquet flottant: 60 m² × 100€/m² = 6000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol salon:2 000
    Revêtement sol salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Mise aux normes électricité:12 000
    Mise aux normes électricité: 105 m² × 100€/m² = 10500€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 768 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 211 €/an
Calcul : 768 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 870 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 705 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 489 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 921 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 880
Revenus locatifs : +9 211
Charges déductibles : -72 880
Résultat foncier Année 1 : -63 669(Déficit de 63 669 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 269
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 280 €/an
Revenus locatifs : +9 211
Charges déductibles : -6 280
Résultat foncier Années 2+ : 2 931 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42269.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 690
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 999(65% de 67 690 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 600 €/an
Calcul : 43 999 € × 3,636% = 1 600
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 21172 8854 875-63 67421 400 €42 274 €42 274 €
29 3956 1574 7473 237--39 036 €
39 5836 0264 6163 557--35 479 €
49 7745 8894 4793 885--31 594 €
59 9705 7484 3384 222--27 372 €
610 1695 6014 1914 568--22 804 €
710 3735 4504 0404 923--17 881 €
810 5805 2933 8835 288--12 593 €
910 7925 1303 7205 662--6 931 €
1011 0084 9613 5516 046--885 €
1111 2284 7863 3766 441---
1211 4524 6063 1956 847---
1311 6814 4183 0087 263---
1411 9154 2242 8147 691---
1512 1534 0232 6138 130---
1612 3963 8142 4048 582---
1712 6443 5992 1899 046---
1812 8973 3751 9659 522---
1913 1553 1441 73410 012---
2013 4182 9041 49410 515---
2113 6872 6551 24511 031---
2213 9602 39898811 563---
2314 2402 13172112 108---
2414 5241 85544512 669---
2514 8151 56915913 246---
TOTAL295 022172 64070 789122 38221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 382
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 211 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 934 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 934-6 420+8 354
2+1 9340+1 934
3+1 9340+1 934
4+1 9340+1 934
5+1 9340+1 934
6+1 9340+1 934
7+1 9340+1 934
8+1 9340+1 934
9+1 9340+1 934
10+1 9340+1 934
11+1 934+1 667+267
12+1 934+2 054-120
13+1 934+2 179-245
14+1 934+2 307-373
15+1 934+2 439-505
16+1 934+2 575-641
17+1 934+2 714-780
18+1 934+2 857-923
19+1 934+3 003-1 069
20+1 934+3 154-1 220
21+1 934+3 309-1 375
22+1 934+3 469-1 535
23+1 934+3 633-1 699
24+1 934+3 801-1 867
25+1 934+3 974-2 040
Total+48 350+36 715+11 635
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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