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Maison de ville 6 pièces 114 m²

Bien expiré
VilleGrandrieu (48)
Surface114m²
Coût Total101 950€
Loyer Annuel8 961€
Rentabilité8.79%
Cashflow/mois+137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 517,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 6 pièces 114 m²

Au coeur de la Margeride, commodités et services à pied, maison de ville d'environ 114 m2 habitables répartis sur trois niveaux. Elle comprend au rez-de-chaussée : un salon, une cuisine et un cellier avec WC. Au premier étage, deux chambres, une salle de bains. Au deuxième étage, deux chambres et un bureau. Combles aménageables d'environ 22 m2 au-dessus. Une cave en sous-sol complète l'ensemble. La maison comprend également un jardin non attenant de 95 m2. Quelques travaux sont à prévoir. Ce bien peut correspondre à de nombreux projets (pied à terre pour les vacances, investissement locatif, primo accédant, ...). BEAU POTENTIEL ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 114 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/01/2024

Consommation énergie primaire : 251 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 245 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 260 € et 3 100 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Grandrieu
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48600
Coordonnées : 44.755090, 3.649567
Total : 101 950€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 38 230€
Valeur du bien : 97 230€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 6.55€/m²/mois
Fourchette : 4.97€ - 8.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 747€/mois
Loyer annuel estimé : 8961€/an
Fourchette totale : 567€ - 984€/mois
Fourchette annuelle : 6798€ - 11812€/an
Rentabilité brute :8.79%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 11.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :504,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 534,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 530,31€
Coût de l'assurance :8 920,63€
Taxe foncière : 896,11€/an
Soit par mois : 74,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 746,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 609,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :137,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 251 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 22 m² (combles aménageables)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec éléments anciens et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 230 €(335 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:880€
    Isolation combles: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 200€
    Rénovation chambres: 20 m² × 160€/m² = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grandrieu (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 280€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 747 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 961 €/an
Calcul : 747 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 422 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 950 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 357 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 896 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 230 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 905 €
Revenus locatifs : +8 961 €
Charges déductibles : -42 905 €
Résultat foncier Année 1 : -33 944 €(Déficit de 33 944 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 544 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 675 €/an
Revenus locatifs : +8 961 €
Charges déductibles : -4 675 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 286 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12544.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 961 €42 908 €3 426 €-33 947 €21 400 €12 547 €12 547 €
29 140 €4 587 €3 335 €4 553 €--7 995 €
39 323 €4 493 €3 240 €4 830 €--3 165 €
49 510 €4 396 €3 143 €5 114 €---
59 700 €4 295 €3 042 €5 404 €---
69 894 €4 191 €2 938 €5 703 €---
710 092 €4 083 €2 830 €6 008 €---
810 293 €3 972 €2 719 €6 322 €---
910 499 €3 857 €2 604 €6 643 €---
1010 709 €3 737 €2 484 €6 972 €---
1110 923 €3 614 €2 361 €7 310 €---
1211 142 €3 486 €2 233 €7 656 €---
1311 365 €3 354 €2 101 €8 011 €---
1411 592 €3 217 €1 964 €8 375 €---
1511 824 €3 076 €1 823 €8 748 €---
1612 060 €2 929 €1 676 €9 131 €---
1712 302 €2 778 €1 525 €9 524 €---
1812 548 €2 621 €1 369 €9 926 €---
1912 799 €2 459 €1 207 €10 339 €---
2013 055 €2 292 €1 039 €10 763 €---
2113 316 €2 119 €866 €11 197 €---
2213 582 €1 939 €686 €11 643 €---
2313 854 €1 754 €501 €12 100 €---
2414 131 €1 562 €309 €12 569 €---
2514 413 €1 363 €110 €13 050 €---
TOTAL287 025 €119 084 €49 530 €167 942 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 942 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 961 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 882 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 882 €-6 420 €+8 302 €
2+1 882 €0 €+1 882 €
3+1 882 €0 €+1 882 €
4+1 882 €+585 €+1 297 €
5+1 882 €+1 621 €+261 €
6+1 882 €+1 711 €+171 €
7+1 882 €+1 802 €+80 €
8+1 882 €+1 896 €-14 €
9+1 882 €+1 993 €-111 €
10+1 882 €+2 092 €-210 €
11+1 882 €+2 193 €-311 €
12+1 882 €+2 297 €-415 €
13+1 882 €+2 403 €-521 €
14+1 882 €+2 512 €-630 €
15+1 882 €+2 624 €-742 €
16+1 882 €+2 739 €-857 €
17+1 882 €+2 857 €-975 €
18+1 882 €+2 978 €-1 096 €
19+1 882 €+3 102 €-1 220 €
20+1 882 €+3 229 €-1 347 €
21+1 882 €+3 359 €-1 477 €
22+1 882 €+3 493 €-1 611 €
23+1 882 €+3 630 €-1 748 €
24+1 882 €+3 771 €-1 889 €
25+1 882 €+3 915 €-2 033 €
Total+47 050 €+50 383 €+-3 333 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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