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Détails du bien

VilleBazens (47)
Surface164m²
Coût Total276 060€
Loyer Annuel17 509€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 174 500 €
Surface : 164 m²
Prix au m² : 1 064,02 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A vendre Bazens, au cœur de la Nouvelle Aquitaine, Propriété agricole comprenant habitation avec plusieurs bâtiments. En osmose avec sa vue imprenable, venez profiter de cette spacieuse maison pierre proche toutes commodités et établissements scolaires. Ce bien vous surprend autant par son espace intérieur que extérieur. Vous pouvez profiter :

  • de prestations très appréciées comme : séjour avec sa cheminée, cuisine aménagée, chauffage central, puit..
  • de l'espace : nombreuses chambres, salle de bain, WC, annexes, terrain arboré.. Ce lieu unique vous accueille dès à présent et vous permet de réaliser toutes vos envies. Possibilité investissement locatif. A voir rapidement!

Cette annonce référence 323763 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier HELENE RABIT PESTKA (EI) immatriculé au RSAC de AGEN (47000) sous le numéro 87790793100019.

Prix du bien : 174 500,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 31/08/2025 Score DPE : 348 kWhEP/m²/an Score GES : 32 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6480.00 euros et 8810.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Bazens
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47130
Total : 276 060€
Prix d'acquisition : 174 500€
Travaux : 87 600€
Valeur du bien : 262 100€
Frais de notaire : 13 960€
Coût estimé : 13 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 164m²
Loyer prédit : 8.90€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 11.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1459€/mois
Loyer annuel estimé : 17509€/an
Fourchette totale : 1164€ - 1828€/mois
Fourchette annuelle : 13972€ - 21941€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 7.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :417,39 €/m²
Basé sur :1 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :68 452 €
Prix d'achat :174 500 €
Décote à l'achat :+106 048€ (+154.9%)
Marge achat-revente :-207 608€ (-303.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :276 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 348,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :80,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 428,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 401,07€
Coût de l'assurance :24 155,25€
Taxe foncière : 1 750,88€/an
Soit par mois : 145,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 459,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 574,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-115,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 348 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central ancien
Quantité: 1 système pour 164 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 164 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain vétuste nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet (estimation ~30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 600 €(534 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1200€ = 24000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:8 200€
    Isolation combles: 164 m² × 50€/m² = 8200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:1 200€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bazens. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes et peuvent varier selon les fournisseurs et les spécificités des travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 459 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 509 €/an
Calcul : 1 459 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 910 €/an
Base de calcul : Emprunt de 276 060 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 966 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 751 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 227 €
Revenus locatifs : +17 509 €
Charges déductibles : -99 227 €
Résultat foncier Année 1 : -81 719 €(Déficit de 81 719 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 319 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 627 €/an
Revenus locatifs : +17 509 €
Charges déductibles : -11 627 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 881 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60318.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 174 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 425 €(65% de 174 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 125 €/an
Calcul : 113 425 € × 3,636% = 4 125 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 509 €99 236 €8 919 €-81 727 €21 400 €60 327 €60 327 €
217 859 €11 395 €8 678 €6 464 €--53 863 €
318 216 €11 146 €8 429 €7 070 €--46 794 €
418 580 €10 889 €8 172 €7 692 €--39 102 €
518 952 €10 623 €7 906 €8 329 €--30 773 €
619 331 €10 349 €7 631 €8 983 €--21 790 €
719 718 €10 065 €7 348 €9 653 €--12 138 €
820 112 €9 772 €7 055 €10 340 €--1 797 €
920 514 €9 469 €6 752 €11 045 €---
1020 925 €9 156 €6 439 €11 769 €---
1121 343 €8 833 €6 116 €12 510 €---
1221 770 €8 499 €5 781 €13 271 €---
1322 205 €8 153 €5 436 €14 052 €---
1422 649 €7 797 €5 080 €14 853 €---
1523 102 €7 428 €4 711 €15 674 €---
1623 565 €7 048 €4 331 €16 517 €---
1724 036 €6 655 €3 937 €17 381 €---
1824 517 €6 248 €3 531 €18 268 €---
1925 007 €5 828 €3 111 €19 178 €---
2025 507 €5 395 €2 678 €20 112 €---
2126 017 €4 946 €2 229 €21 071 €---
2226 537 €4 483 €1 766 €22 054 €---
2327 068 €4 005 €1 288 €23 063 €---
2427 610 €3 511 €794 €24 099 €---
2528 162 €3 000 €283 €25 162 €---
TOTAL560 811 €283 928 €128 401 €276 883 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 276 883 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 509 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 677 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 677 €-6 420 €+10 097 €
2+3 677 €0 €+3 677 €
3+3 677 €0 €+3 677 €
4+3 677 €0 €+3 677 €
5+3 677 €0 €+3 677 €
6+3 677 €0 €+3 677 €
7+3 677 €0 €+3 677 €
8+3 677 €0 €+3 677 €
9+3 677 €+2 774 €+903 €
10+3 677 €+3 531 €+146 €
11+3 677 €+3 753 €-76 €
12+3 677 €+3 981 €-304 €
13+3 677 €+4 216 €-539 €
14+3 677 €+4 456 €-779 €
15+3 677 €+4 702 €-1 025 €
16+3 677 €+4 955 €-1 278 €
17+3 677 €+5 214 €-1 537 €
18+3 677 €+5 480 €-1 803 €
19+3 677 €+5 754 €-2 077 €
20+3 677 €+6 034 €-2 357 €
21+3 677 €+6 321 €-2 644 €
22+3 677 €+6 616 €-2 939 €
23+3 677 €+6 919 €-3 242 €
24+3 677 €+7 230 €-3 553 €
25+3 677 €+7 549 €-3 872 €
Total+91 925 €+83 065 €+8 860 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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