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Appartement

VilleBrive-la-Gaillarde (19)
Surface82.23m²
Coût Total151 420€
Loyer Annuel9 372€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 82.23 m²
Prix au m² : 1 203,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Découvrez ce charmant appartement à Brive-la-Gaillarde, idéalement situé au deuxième étage. Avec ses 82,23 m², il offre deux chambres spacieuses et lumineuses. Profitez d'un accès facile aux transports en commun, avec l'arrêt de bus Beylies Basses à seulement 4 minutes à pied, desservi par la ligne 3. Vous serez également à proximité de la gare de Brive-la-Gaillarde, à 2 minutes en voiture. Les commodités ne manquent pas : Intermarché Super à 500 mètres, ainsi que de nombreux commerces, restaurants, boulangeries, boucheries, et bureaux de poste à proximité. Pour les familles, les écoles Roger Gouffault et Henri Sautet sont à quelques pas. Enfin, détendez-vous dans les parcs voisins comme le Square Langevin, accessible en 2 minutes en voiture. Ne manquez pas cette opportunité à 99 000 € ! Contactez-nous pour plus d'informations. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Brive-la-Gaillarde-19100/363

Ville : Brive-la-Gaillarde
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19100
Coordonnées : 45.164769, 1.509007
Total : 151 420€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 44 500€
Valeur du bien : 143 500€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82.23m²
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 781€/mois
Loyer annuel estimé : 9372€/an
Fourchette totale : 608€ - 1003€/mois
Fourchette annuelle : 7300€ - 12031€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 584,52 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 295 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-31 295€ (-24.0%)
Marge achat-revente :-21 125€ (-16.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :741,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :60,57€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 801,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 909,31€
Coût de l'assurance :18 170,40€
Taxe foncière : 937,18€/an
Soit par mois : 78,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 780,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 879,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-98,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 82.23 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 82.23 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments obsolètes et peinture.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol avec pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture si nécessaire.
Quantité: salon complet (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 500 €(541 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€, Main d'œuvre: 2400€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1000€/m² = 5000€
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brive-la-Gaillarde (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 781 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 372 €/an
Calcul : 781 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 917 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 420 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 727 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 937 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 081 €
Revenus locatifs : +9 372 €
Charges déductibles : -51 081 €
Résultat foncier Année 1 : -41 710 €(Déficit de 41 710 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 310 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 581 €/an
Revenus locatifs : +9 372 €
Charges déductibles : -6 581 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 790 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20309.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 372 €51 086 €4 922 €-41 714 €21 400 €20 314 €20 314 €
29 559 €6 454 €4 790 €3 106 €--17 209 €
39 750 €6 316 €4 652 €3 434 €--13 775 €
49 945 €6 175 €4 511 €3 771 €--10 004 €
510 144 €6 028 €4 364 €4 116 €--5 888 €
610 347 €5 877 €4 213 €4 470 €--1 418 €
710 554 €5 721 €4 057 €4 833 €---
810 765 €5 559 €3 895 €5 206 €---
910 981 €5 392 €3 728 €5 588 €---
1011 200 €5 220 €3 556 €5 980 €---
1111 424 €5 042 €3 378 €6 383 €---
1211 653 €4 857 €3 193 €6 795 €---
1311 886 €4 667 €3 003 €7 219 €---
1412 123 €4 470 €2 806 €7 653 €---
1512 366 €4 267 €2 603 €8 099 €---
1612 613 €4 057 €2 393 €8 556 €---
1712 865 €3 840 €2 176 €9 026 €---
1813 123 €3 615 €1 951 €9 507 €---
1913 385 €3 384 €1 720 €10 002 €---
2013 653 €3 144 €1 480 €10 509 €---
2113 926 €2 896 €1 232 €11 030 €---
2214 205 €2 641 €977 €11 564 €---
2314 489 €2 376 €712 €12 113 €---
2414 778 €2 103 €439 €12 676 €---
2515 074 €1 820 €156 €13 253 €---
TOTAL300 182 €157 009 €70 909 €143 173 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 173 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 372 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 968 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 968 €-6 420 €+8 388 €
2+1 968 €0 €+1 968 €
3+1 968 €0 €+1 968 €
4+1 968 €0 €+1 968 €
5+1 968 €0 €+1 968 €
6+1 968 €0 €+1 968 €
7+1 968 €+1 024 €+944 €
8+1 968 €+1 562 €+406 €
9+1 968 €+1 676 €+292 €
10+1 968 €+1 794 €+174 €
11+1 968 €+1 915 €+53 €
12+1 968 €+2 039 €-71 €
13+1 968 €+2 166 €-198 €
14+1 968 €+2 296 €-328 €
15+1 968 €+2 430 €-462 €
16+1 968 €+2 567 €-599 €
17+1 968 €+2 708 €-740 €
18+1 968 €+2 852 €-884 €
19+1 968 €+3 000 €-1 032 €
20+1 968 €+3 153 €-1 185 €
21+1 968 €+3 309 €-1 341 €
22+1 968 €+3 469 €-1 501 €
23+1 968 €+3 634 €-1 666 €
24+1 968 €+3 803 €-1 835 €
25+1 968 €+3 976 €-2 008 €
Total+49 200 €+42 952 €+6 248 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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