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Appartement

VilleJoué-lès-Tours (37)
Surface69.49m²
Coût Total135 480€
Loyer Annuel9 287€
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 69.49 m²
Prix au m² : 1 654,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol gaz collectif, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1

Découvrez ce charmant appartement à Joué-lès-Tours, idéalement situé pour un mode de vie pratique et confortable. Ce bien de deux chambres offre des espaces de vie agréables avec des surfaces de 10,1 m² et 11,06 m². Situé au deuxième étage, cet appartement bénéficie d'un accès facile aux transports en commun. À seulement 3 minutes à pied, vous trouverez l'arrêt de bus Bugeaud. À 115 000€, cette opportunité est parfaite pour les premiers acheteurs ou les investisseurs, sachant que les travaux d'isolation extérieur vont être réalisés sur l'immeuble. Profitez de la proximité de la gare de Joué-lès-Tours, à seulement 6 minutes à pied, pour des déplacements rapides et efficaces. Ne manquez pas cette occasion de vivre dans un cadre agréable et bien desservi. Contactez-nous dès aujourd'hui pour plus d'informations! - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Tours-37000/133

Ville : Joué-lès-Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37300
Coordonnées : 47.350882, 0.664711
Total : 135 480€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 11 280€
Valeur du bien : 126 280€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69.49m²
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 9.53€ - 13.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 774€/mois
Loyer annuel estimé : 9287€/an
Fourchette totale : 663€ - 904€/mois
Fourchette annuelle : 7951€ - 10848€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 892,86 €/m²
Basé sur :359 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 535 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-16 535€ (-12.6%)
Marge achat-revente :-3 945€ (-3.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :671,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 710,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 820,17€
Coût de l'assurance :11 854,50€
Taxe foncière : 928,69€/an
Soit par mois : 77,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 773,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 787,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-14,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des installations et peinture.
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage.
Quantité: N/A
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification des revêtements.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3.3/5 visible - salon en bon état mais quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 280 €(162 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 800€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 350€/m² = 2800€ (incluant peinture, mise à jour des installations et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (6 m²) × 1000€/m² = 6000€ (incluant remplacement des sanitaires, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Rafraîchissement:1 280€
    Peinture chambres: 32 m² × 40€/m² = 1280€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 48€/m² = 1200€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joué-lès-Tours. Les prix sont adaptés à une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 774 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 287 €/an
Calcul : 774 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 548 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 480 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 474 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 929 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 231 €
Revenus locatifs : +9 287 €
Charges déductibles : -17 231 €
Résultat foncier Année 1 : -7 944 €(Déficit de 7 944 €)
Imputable sur revenu global : 7 944 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 951 €/an
Revenus locatifs : +9 287 €
Charges déductibles : -5 951 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 336 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 287 €17 235 €4 552 €-7 948 €7 948 €--
29 473 €5 834 €4 431 €3 638 €---
39 662 €5 709 €4 306 €3 953 €---
49 855 €5 580 €4 177 €4 276 €---
510 052 €5 446 €4 043 €4 607 €---
610 253 €5 307 €3 905 €4 946 €---
710 459 €5 164 €3 761 €5 294 €---
810 668 €5 016 €3 613 €5 652 €---
910 881 €4 863 €3 460 €6 018 €---
1011 099 €4 704 €3 301 €6 395 €---
1111 321 €4 540 €3 137 €6 781 €---
1211 547 €4 370 €2 967 €7 177 €---
1311 778 €4 195 €2 792 €7 583 €---
1412 014 €4 013 €2 610 €8 000 €---
1512 254 €3 825 €2 422 €8 429 €---
1612 499 €3 631 €2 228 €8 868 €---
1712 749 €3 430 €2 027 €9 319 €---
1813 004 €3 222 €1 819 €9 782 €---
1913 264 €3 006 €1 603 €10 258 €---
2013 529 €2 784 €1 381 €10 746 €---
2113 800 €2 553 €1 150 €11 247 €---
2214 076 €2 315 €912 €11 761 €---
2314 357 €2 068 €665 €12 289 €---
2414 644 €1 813 €410 €12 831 €---
2514 937 €1 549 €146 €13 388 €---
TOTAL297 461 €112 172 €65 820 €185 289 €7 948 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 384 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 289 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 287 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 950 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 950 €-2 384 €+4 334 €
2+1 950 €+1 092 €+858 €
3+1 950 €+1 186 €+764 €
4+1 950 €+1 283 €+667 €
5+1 950 €+1 382 €+568 €
6+1 950 €+1 484 €+466 €
7+1 950 €+1 588 €+362 €
8+1 950 €+1 695 €+255 €
9+1 950 €+1 805 €+145 €
10+1 950 €+1 918 €+32 €
11+1 950 €+2 034 €-84 €
12+1 950 €+2 153 €-203 €
13+1 950 €+2 275 €-325 €
14+1 950 €+2 400 €-450 €
15+1 950 €+2 529 €-579 €
16+1 950 €+2 660 €-710 €
17+1 950 €+2 796 €-846 €
18+1 950 €+2 935 €-985 €
19+1 950 €+3 077 €-1 127 €
20+1 950 €+3 224 €-1 274 €
21+1 950 €+3 374 €-1 424 €
22+1 950 €+3 528 €-1 578 €
23+1 950 €+3 687 €-1 737 €
24+1 950 €+3 849 €-1 899 €
25+1 950 €+4 016 €-2 066 €
Total+48 750 €+55 587 €+-6 837 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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