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Appartement 5 pièces 88 m²

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface88m²
Coût Total119 780€
Loyer Annuel8 115€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 636,36 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 5 pièces principales

Situé secteur gare, appartement de 88 m² avec jardin au 1er étage d'une petite résidence. Il se compose de 5 pièces de vie dont 3 chambres, 1 salle d'eau avec wc, un wc séparé, 1 cuisine et d'un jardin de 60 m². Honoraires à charge acquéreur : 12%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 259-4115 Date de réalisation du diagnostic : 11/06/2026 Prix hors honoraires : 50 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 990 € et 4 090 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.255344, 1.769246
Total : 119 780€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 59 300€
Valeur du bien : 115 300€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 676€/mois
Loyer annuel estimé : 8115€/an
Fourchette totale : 534€ - 856€/mois
Fourchette annuelle : 6410€ - 10275€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 055,45 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 879 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :-36 879€ (-39.7%)
Marge achat-revente :-26 901€ (-29.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :601,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :34,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 636,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 692,75€
Coût de l'assurance :10 480,75€
Taxe foncière : 811,55€/an
Soit par mois : 67,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 676,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 704,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-27,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol (moquette), peinture des murs et plafonds
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 300 €(674 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 700€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1300€ = 11700€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Peinture et parquet flottant: 30 m² × 120€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 676 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 115 €/an
Calcul : 676 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 175 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 780 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 812 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 706 €
Revenus locatifs : +8 115 €
Charges déductibles : -64 706 €
Résultat foncier Année 1 : -56 591 €(Déficit de 56 591 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 191 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 406 €/an
Revenus locatifs : +8 115 €
Charges déductibles : -5 406 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 709 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35190.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 115 €64 710 €4 179 €-56 595 €21 400 €35 195 €35 195 €
28 278 €5 301 €4 070 €2 977 €--32 218 €
38 443 €5 188 €3 957 €3 255 €--28 963 €
48 612 €5 071 €3 840 €3 541 €--25 422 €
58 784 €4 950 €3 719 €3 835 €--21 587 €
68 960 €4 824 €3 594 €4 136 €--17 451 €
79 139 €4 694 €3 464 €4 445 €--13 006 €
89 322 €4 560 €3 329 €4 763 €--8 244 €
99 509 €4 420 €3 189 €5 089 €--3 155 €
109 699 €4 275 €3 045 €5 423 €---
119 893 €4 126 €2 895 €5 767 €---
1210 091 €3 971 €2 740 €6 120 €---
1310 292 €3 810 €2 579 €6 483 €---
1410 498 €3 643 €2 413 €6 855 €---
1510 708 €3 471 €2 240 €7 237 €---
1610 922 €3 292 €2 062 €7 630 €---
1711 141 €3 107 €1 876 €8 034 €---
1811 364 €2 916 €1 685 €8 448 €---
1911 591 €2 717 €1 486 €8 874 €---
2011 823 €2 511 €1 281 €9 311 €---
2112 059 €2 298 €1 068 €9 761 €---
2212 300 €2 078 €847 €10 223 €---
2312 546 €1 849 €618 €10 697 €---
2412 797 €1 612 €381 €11 185 €---
2513 053 €1 367 €136 €11 686 €---
TOTAL259 941 €150 762 €60 693 €109 179 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 179 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 115 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 704 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 704 €-6 420 €+8 124 €
2+1 704 €0 €+1 704 €
3+1 704 €0 €+1 704 €
4+1 704 €0 €+1 704 €
5+1 704 €0 €+1 704 €
6+1 704 €0 €+1 704 €
7+1 704 €0 €+1 704 €
8+1 704 €0 €+1 704 €
9+1 704 €0 €+1 704 €
10+1 704 €+680 €+1 024 €
11+1 704 €+1 730 €-26 €
12+1 704 €+1 836 €-132 €
13+1 704 €+1 945 €-241 €
14+1 704 €+2 056 €-352 €
15+1 704 €+2 171 €-467 €
16+1 704 €+2 289 €-585 €
17+1 704 €+2 410 €-706 €
18+1 704 €+2 534 €-830 €
19+1 704 €+2 662 €-958 €
20+1 704 €+2 793 €-1 089 €
21+1 704 €+2 928 €-1 224 €
22+1 704 €+3 067 €-1 363 €
23+1 704 €+3 209 €-1 505 €
24+1 704 €+3 356 €-1 652 €
25+1 704 €+3 506 €-1 802 €
Total+42 600 €+32 754 €+9 846 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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