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Maison de ville à vendre

VilleVillefranche-de-Rouergue (12)
Surface116
Coût Total113 940
Loyer Annuel10 960
Rentabilité9.62%
Cashflow/mois+232
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 500 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 780,17 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme, Exposition sud-ouest

Au coeur de la bastide à deux pas de la collégiale, face à une petite place, charmante et lumineuse maison de ville entièrement restaurée 116 m² habitables . La maison offre en rez de rue une entrée sur dégagement ouvrant sur une chambre avec douche 14 m² et un accès à l'extérieur, un cellier / buanderie et WC. Au premier niveau, pièce de vie / cuisine de 32 m². Au deuxième étage, une chambre de 11.70 m² avec placards et balcon, une salle d'eau et WC indépendant. En combles, une chambre de 30 m² au sol bénéficiant d'une double exposition. Maison de ville entièrement rénovée : toiture, menuiseries double vitrage, isolation complète, électricité récente, chaudière de 2024. Raccordée au tout à l'égout. Emplacement privilégié sur une petite place de la Bastide permettant une belle exposition Sud-Ouest. Maison coup de coeur ! Vous n'avez qu' à poser vos valises. En exclusivité chez Immo de France. (6.47 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Villefranche-de-Rouergue
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12200
Coordonnées : 44.351625, 2.038217
Total : 113 940
Prix d'acquisition : 90 500
Travaux : 16 200
Valeur du bien : 106 700
Frais de notaire : 7 240
Coût estimé : 7 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116
Loyer prédit : 7.87€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 10.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 913€/mois
Loyer annuel estimé : 10960€/an
Fourchette totale : 693€ - 1203€/mois
Fourchette annuelle : 8322€ - 14434€/an
Rentabilité brute :9.62%
Fourchette de rentabilité :7.30% - 12.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :820,91 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 225
Prix d'achat :90 500
Décote à l'achat :-4 725 (-5.0%)
Marge achat-revente :-18 715€ (-19.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 940
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :556,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 589,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 995,79
Coût de l'assurance :9 969,75
Taxe foncière : 1 095,97€/an
Soit par mois : 91,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 913,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 681,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :232,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune intervention nécessaire, chaudière récente de 2024
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Chaudière récente, pas de travaux obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, vérification de l'électricité et de la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine sans photo, état moyen à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, vérification de l'électricité et de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Chambre visible en bon état, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 200(140 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Remplacement système: 1 système × 0€ = 0€ (chaudière récente de 2024, pas de travaux obligatoires)
  • Cuisine:6 000
    Peinture murs et plafond: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Vérification électricité: 1 vérification × 120€ = 120€, Vérification plomberie: 1 vérification × 120€ = 120€, Main d'œuvre: 4260€
  • Salle de bain:6 000
    Peinture murs et plafond: 30 m² × 30€/m² = 900€, Vérification électricité: 1 vérification × 120€ = 120€, Vérification plomberie: 1 vérification × 120€ = 120€, Main d'œuvre: 4860€
  • Chambres:2 700
    Peinture murs et plafonds dans 3 chambres: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 500
    Peinture murs et plafonds dans le salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villefranche-de-Rouergue (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 913 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 960 €/an
Calcul : 913 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 678 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 940 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 399 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 096 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 372
Revenus locatifs : +10 960
Charges déductibles : -21 372
Résultat foncier Année 1 : -10 413(Déficit de 10 413 €)
Imputable sur revenu global : 10 413
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 172 €/an
Revenus locatifs : +10 960
Charges déductibles : -5 172
Résultat foncier Années 2+ : 5 787 €/an
Prix d'achat du bien : 90 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 825(65% de 90 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 139 €/an
Calcul : 58 825 € × 3,636% = 2 139
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 96021 3763 681-10 41610 416 €--
211 1795 0763 5826 102---
311 4024 9743 4796 429---
411 6314 8683 3736 763---
511 8634 7583 2637 105---
612 1004 6453 1507 456---
712 3424 5273 0337 815---
812 5894 4062 9128 183---
912 8414 2812 7878 560---
1013 0984 1522 6588 946---
1113 3604 0192 5249 341---
1213 6273 8812 3869 746---
1313 9003 7392 24410 161---
1414 1783 5912 09710 586---
1514 4613 4391 94511 022---
1614 7503 2821 78711 468---
1715 0453 1201 62511 925---
1815 3462 9521 45712 394---
1915 6532 7791 28412 874---
2015 9662 6001 10513 366---
2116 2862 41592013 871---
2216 6112 22472914 387---
2316 9432 02653214 917---
2417 2821 82232815 460---
2517 6281 61211716 016---
TOTAL351 042106 56552 996244 47810 416Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 125
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 244 478
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 960 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 302 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 302-3 125+5 427
2+2 302+1 831+471
3+2 302+1 929+373
4+2 302+2 029+273
5+2 302+2 132+170
6+2 302+2 237+65
7+2 302+2 344-42
8+2 302+2 455-153
9+2 302+2 568-266
10+2 302+2 684-382
11+2 302+2 802-500
12+2 302+2 924-622
13+2 302+3 048-746
14+2 302+3 176-874
15+2 302+3 307-1 005
16+2 302+3 440-1 138
17+2 302+3 578-1 276
18+2 302+3 718-1 416
19+2 302+3 862-1 560
20+2 302+4 010-1 708
21+2 302+4 161-1 859
22+2 302+4 316-2 014
23+2 302+4 475-2 173
24+2 302+4 638-2 336
25+2 302+4 805-2 503
Total+57 550+73 343+-15 793
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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