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Maison de ville à vendre

Bien expiré
VilleVillefranche-de-Rouergue (12)
Surface116m²
Coût Total113 940€
Loyer Annuel10 960€
Rentabilité9.62%
Cashflow/mois+232€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 500 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 780,17 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme, Exposition sud-ouest

Au coeur de la bastide à deux pas de la collégiale, face à une petite place, charmante et lumineuse maison de ville entièrement restaurée 116 m² habitables . La maison offre en rez de rue une entrée sur dégagement ouvrant sur une chambre avec douche 14 m² et un accès à l'extérieur, un cellier / buanderie et WC. Au premier niveau, pièce de vie / cuisine de 32 m². Au deuxième étage, une chambre de 11.70 m² avec placards et balcon, une salle d'eau et WC indépendant. En combles, une chambre de 30 m² au sol bénéficiant d'une double exposition. Maison de ville entièrement rénovée : toiture, menuiseries double vitrage, isolation complète, électricité récente, chaudière de 2024. Raccordée au tout à l'égout. Emplacement privilégié sur une petite place de la Bastide permettant une belle exposition Sud-Ouest. Maison coup de coeur ! Vous n'avez qu' à poser vos valises. En exclusivité chez Immo de France. (6.47 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Villefranche-de-Rouergue
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12200
Coordonnées : 44.351625, 2.038217
Total : 113 940€
Prix d'acquisition : 90 500€
Travaux : 16 200€
Valeur du bien : 106 700€
Frais de notaire : 7 240€
Coût estimé : 7 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116m²
Loyer prédit : 7.87€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 10.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 913€/mois
Loyer annuel estimé : 10960€/an
Fourchette totale : 693€ - 1203€/mois
Fourchette annuelle : 8322€ - 14434€/an
Rentabilité brute :9.62%
Fourchette de rentabilité :7.30% - 12.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :820,91 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 225 €
Prix d'achat :90 500 €
Décote à l'achat :-4 725€ (-5.0%)
Marge achat-revente :-18 715€ (-19.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :556,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 589,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 995,79€
Coût de l'assurance :9 969,75€
Taxe foncière : 1 095,97€/an
Soit par mois : 91,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 913,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 681,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :232,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune intervention nécessaire, chaudière récente de 2024
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Chaudière récente, pas de travaux obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, vérification de l'électricité et de la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine sans photo, état moyen à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, vérification de l'électricité et de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Chambre visible en bon état, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 200 €(140 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Remplacement système: 1 système × 0€ = 0€ (chaudière récente de 2024, pas de travaux obligatoires)
  • Cuisine:6 000€
    Peinture murs et plafond: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Vérification électricité: 1 vérification × 120€ = 120€, Vérification plomberie: 1 vérification × 120€ = 120€, Main d'œuvre: 4260€
  • Salle de bain:6 000€
    Peinture murs et plafond: 30 m² × 30€/m² = 900€, Vérification électricité: 1 vérification × 120€ = 120€, Vérification plomberie: 1 vérification × 120€ = 120€, Main d'œuvre: 4860€
  • Chambres:2 700€
    Peinture murs et plafonds dans 3 chambres: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds dans le salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villefranche-de-Rouergue (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 913 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 960 €/an
Calcul : 913 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 678 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 940 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 399 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 096 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 372 €
Revenus locatifs : +10 960 €
Charges déductibles : -21 372 €
Résultat foncier Année 1 : -10 413 €(Déficit de 10 413 €)
Imputable sur revenu global : 10 413 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 172 €/an
Revenus locatifs : +10 960 €
Charges déductibles : -5 172 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 787 €/an
Prix d'achat du bien : 90 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 825 €(65% de 90 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 139 €/an
Calcul : 58 825 € × 3,636% = 2 139 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 960 €21 376 €3 681 €-10 416 €10 416 €--
211 179 €5 076 €3 582 €6 102 €---
311 402 €4 974 €3 479 €6 429 €---
411 631 €4 868 €3 373 €6 763 €---
511 863 €4 758 €3 263 €7 105 €---
612 100 €4 645 €3 150 €7 456 €---
712 342 €4 527 €3 033 €7 815 €---
812 589 €4 406 €2 912 €8 183 €---
912 841 €4 281 €2 787 €8 560 €---
1013 098 €4 152 €2 658 €8 946 €---
1113 360 €4 019 €2 524 €9 341 €---
1213 627 €3 881 €2 386 €9 746 €---
1313 900 €3 739 €2 244 €10 161 €---
1414 178 €3 591 €2 097 €10 586 €---
1514 461 €3 439 €1 945 €11 022 €---
1614 750 €3 282 €1 787 €11 468 €---
1715 045 €3 120 €1 625 €11 925 €---
1815 346 €2 952 €1 457 €12 394 €---
1915 653 €2 779 €1 284 €12 874 €---
2015 966 €2 600 €1 105 €13 366 €---
2116 286 €2 415 €920 €13 871 €---
2216 611 €2 224 €729 €14 387 €---
2316 943 €2 026 €532 €14 917 €---
2417 282 €1 822 €328 €15 460 €---
2517 628 €1 612 €117 €16 016 €---
TOTAL351 042 €106 565 €52 996 €244 478 €10 416 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 125 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 244 478 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 960 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 302 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 302 €-3 125 €+5 427 €
2+2 302 €+1 831 €+471 €
3+2 302 €+1 929 €+373 €
4+2 302 €+2 029 €+273 €
5+2 302 €+2 132 €+170 €
6+2 302 €+2 237 €+65 €
7+2 302 €+2 344 €-42 €
8+2 302 €+2 455 €-153 €
9+2 302 €+2 568 €-266 €
10+2 302 €+2 684 €-382 €
11+2 302 €+2 802 €-500 €
12+2 302 €+2 924 €-622 €
13+2 302 €+3 048 €-746 €
14+2 302 €+3 176 €-874 €
15+2 302 €+3 307 €-1 005 €
16+2 302 €+3 440 €-1 138 €
17+2 302 €+3 578 €-1 276 €
18+2 302 €+3 718 €-1 416 €
19+2 302 €+3 862 €-1 560 €
20+2 302 €+4 010 €-1 708 €
21+2 302 €+4 161 €-1 859 €
22+2 302 €+4 316 €-2 014 €
23+2 302 €+4 475 €-2 173 €
24+2 302 €+4 638 €-2 336 €
25+2 302 €+4 805 €-2 503 €
Total+57 550 €+73 343 €+-15 793 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 143 jours
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