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maison vente 3 pieces chateauroux 110m2

VilleChâteauroux (36)
Surface110
Coût Total176 200
Loyer Annuel10 784
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-103
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 863,64 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

*Charmante Maison de Ville à Rénover *

Située en plein cœur de Châteauroux, cette maison de ville pleine de potentiel offre une surface d'environ 110 m². Idéale pour les investisseurs ou les amateurs de projets de rénovation. Au rez-de-chaussée, vous trouverez l'entrée, espace à aménager selon vos envies avec un accès à la cave voutée. Au 1er étage, on arrive sur le salon/salle à manger avec coin cuisine à créer, des toilettes à installer. Au 2ème étage, la chambre, la salle d'eau avec toilettes et un espace bureau/dressing à aménager. Au 3ème étage, le grenier. L'exposition plein sud promet une luminosité constante et agréable dans l'ensemble de la maison. Les caractéristiques de confort de cette maison comprennent le raccordement au tout-à-l'égout, les huisseries en bois double vitrage et la ventilation mécanique. Le chauffage sera à installer lors de la rénovation.

En somme, cette maison de ville à rénover représente une opportunité unique d'investissement pour les visionnaires désireux de redonner vie à ce bien. Offrez-vous une parenthèse de créativité et de passion en rénovant cette maison en plein centre de Châteauroux. N'hésitez plus, venez la découvrir et laissez libre cours à votre imagination !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Agnes Roulet mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CHATEAUROUX sous le numéro 981973134, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Total : 176 200
Prix d'acquisition : 95 000
Travaux : 73 600
Valeur du bien : 168 600
Frais de notaire : 7 600
Coût estimé : 7 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110
Loyer prédit : 8.17€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 10.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 899€/mois
Loyer annuel estimé : 10784€/an
Fourchette totale : 731€ - 1106€/mois
Fourchette annuelle : 8766€ - 13266€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 7.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 471,63 €/m²
Basé sur :166 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :161 879
Prix d'achat :95 000
Décote à l'achat :-66 879 (-41.3%)
Marge achat-revente :-14 321€ (-8.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :860,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 911,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 954,17
Coût de l'assurance :15 417,50
Taxe foncière : 1 078,41€/an
Soit par mois : 89,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 898,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 001,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage à installer
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec tous les éléments nécessaires
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 12 m²
Raison: État 1/5 - Pièce en cours de rénovation, état très mauvais
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et mise à terre
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Réfection complète de la plomberie pour l'eau chaude et froide
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 600(669 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 700
    Isolation combles: 110 m² × 70€/m² = 7700€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 000
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation cuisine complète: 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000
    Rénovation chambres (30 m²): 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 400
    Rénovation salon (12 m²): 12 m² × 200€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:5 000
    Réfection plomberie générale: 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 899 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 784 €/an
Calcul : 899 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 687 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 200 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 617 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 078 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 982
Revenus locatifs : +10 784
Charges déductibles : -80 982
Résultat foncier Année 1 : -70 198(Déficit de 70 198 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 798
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 382 €/an
Revenus locatifs : +10 784
Charges déductibles : -7 382
Résultat foncier Années 2+ : 3 402 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48798.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 78480 9885 693-70 20421 400 €48 804 €48 804 €
211 0007 2345 5393 766--45 038 €
311 2207 0755 3804 145--40 893 €
411 4446 9115 2164 533--36 360 €
511 6736 7415 0464 932--31 428 €
611 9076 5664 8715 341--26 088 €
712 1456 3854 6905 760--20 328 €
812 3886 1984 5036 190--14 138 €
912 6356 0054 3096 631--7 508 €
1012 8885 8054 1107 083--424 €
1113 1465 5983 9037 547---
1213 4095 3853 6908 023---
1313 6775 1653 4708 512---
1413 9504 9373 2429 013---
1514 2294 7023 0079 527---
1614 5144 4592 76410 055---
1714 8044 2082 51310 596---
1815 1003 9492 25411 151---
1915 4023 6811 98611 721---
2015 7103 4041 70912 306---
2116 0253 1181 42312 907---
2216 3452 8231 12713 523---
2316 6722 51782214 155---
2417 0052 20250714 804---
2517 3461 87618115 470---
TOTAL345 418197 93281 954147 48621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 486
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 784 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 265 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 265-6 420+8 685
2+2 2650+2 265
3+2 2650+2 265
4+2 2650+2 265
5+2 2650+2 265
6+2 2650+2 265
7+2 2650+2 265
8+2 2650+2 265
9+2 2650+2 265
10+2 2650+2 265
11+2 265+2 137+128
12+2 265+2 407-142
13+2 265+2 554-289
14+2 265+2 704-439
15+2 265+2 858-593
16+2 265+3 016-751
17+2 265+3 179-914
18+2 265+3 345-1 080
19+2 265+3 516-1 251
20+2 265+3 692-1 427
21+2 265+3 872-1 607
22+2 265+4 057-1 792
23+2 265+4 246-1 981
24+2 265+4 441-2 176
25+2 265+4 641-2 376
Total+56 625+44 246+12 379
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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