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maison vente 3 pieces chateauroux 110m2

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface110m²
Coût Total176 200€
Loyer Annuel10 784€
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 863,64 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

*Charmante Maison de Ville à Rénover *

Située en plein cœur de Châteauroux, cette maison de ville pleine de potentiel offre une surface d'environ 110 m². Idéale pour les investisseurs ou les amateurs de projets de rénovation. Au rez-de-chaussée, vous trouverez l'entrée, espace à aménager selon vos envies avec un accès à la cave voutée. Au 1er étage, on arrive sur le salon/salle à manger avec coin cuisine à créer, des toilettes à installer. Au 2ème étage, la chambre, la salle d'eau avec toilettes et un espace bureau/dressing à aménager. Au 3ème étage, le grenier. L'exposition plein sud promet une luminosité constante et agréable dans l'ensemble de la maison. Les caractéristiques de confort de cette maison comprennent le raccordement au tout-à-l'égout, les huisseries en bois double vitrage et la ventilation mécanique. Le chauffage sera à installer lors de la rénovation.

En somme, cette maison de ville à rénover représente une opportunité unique d'investissement pour les visionnaires désireux de redonner vie à ce bien. Offrez-vous une parenthèse de créativité et de passion en rénovant cette maison en plein centre de Châteauroux. N'hésitez plus, venez la découvrir et laissez libre cours à votre imagination !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Agnes Roulet mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CHATEAUROUX sous le numéro 981973134, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Total : 176 200€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 73 600€
Valeur du bien : 168 600€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 8.17€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 10.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 899€/mois
Loyer annuel estimé : 10784€/an
Fourchette totale : 731€ - 1106€/mois
Fourchette annuelle : 8766€ - 13266€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 7.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 471,63 €/m²
Basé sur :166 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :161 879 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-66 879€ (-41.3%)
Marge achat-revente :-14 321€ (-8.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :860,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 911,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 954,17€
Coût de l'assurance :15 417,50€
Taxe foncière : 1 078,41€/an
Soit par mois : 89,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 898,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 001,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage à installer
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec tous les éléments nécessaires
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 12 m²
Raison: État 1/5 - Pièce en cours de rénovation, état très mauvais
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et mise à terre
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Réfection complète de la plomberie pour l'eau chaude et froide
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 600 €(669 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 700€
    Isolation combles: 110 m² × 70€/m² = 7700€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres (30 m²): 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 400€
    Rénovation salon (12 m²): 12 m² × 200€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:5 000€
    Réfection plomberie générale: 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 899 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 784 €/an
Calcul : 899 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 687 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 200 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 617 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 078 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 982 €
Revenus locatifs : +10 784 €
Charges déductibles : -80 982 €
Résultat foncier Année 1 : -70 198 €(Déficit de 70 198 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 798 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 382 €/an
Revenus locatifs : +10 784 €
Charges déductibles : -7 382 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 402 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48798.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 784 €80 988 €5 693 €-70 204 €21 400 €48 804 €48 804 €
211 000 €7 234 €5 539 €3 766 €--45 038 €
311 220 €7 075 €5 380 €4 145 €--40 893 €
411 444 €6 911 €5 216 €4 533 €--36 360 €
511 673 €6 741 €5 046 €4 932 €--31 428 €
611 907 €6 566 €4 871 €5 341 €--26 088 €
712 145 €6 385 €4 690 €5 760 €--20 328 €
812 388 €6 198 €4 503 €6 190 €--14 138 €
912 635 €6 005 €4 309 €6 631 €--7 508 €
1012 888 €5 805 €4 110 €7 083 €--424 €
1113 146 €5 598 €3 903 €7 547 €---
1213 409 €5 385 €3 690 €8 023 €---
1313 677 €5 165 €3 470 €8 512 €---
1413 950 €4 937 €3 242 €9 013 €---
1514 229 €4 702 €3 007 €9 527 €---
1614 514 €4 459 €2 764 €10 055 €---
1714 804 €4 208 €2 513 €10 596 €---
1815 100 €3 949 €2 254 €11 151 €---
1915 402 €3 681 €1 986 €11 721 €---
2015 710 €3 404 €1 709 €12 306 €---
2116 025 €3 118 €1 423 €12 907 €---
2216 345 €2 823 €1 127 €13 523 €---
2316 672 €2 517 €822 €14 155 €---
2417 005 €2 202 €507 €14 804 €---
2517 346 €1 876 €181 €15 470 €---
TOTAL345 418 €197 932 €81 954 €147 486 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 486 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 784 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 265 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 265 €-6 420 €+8 685 €
2+2 265 €0 €+2 265 €
3+2 265 €0 €+2 265 €
4+2 265 €0 €+2 265 €
5+2 265 €0 €+2 265 €
6+2 265 €0 €+2 265 €
7+2 265 €0 €+2 265 €
8+2 265 €0 €+2 265 €
9+2 265 €0 €+2 265 €
10+2 265 €0 €+2 265 €
11+2 265 €+2 137 €+128 €
12+2 265 €+2 407 €-142 €
13+2 265 €+2 554 €-289 €
14+2 265 €+2 704 €-439 €
15+2 265 €+2 858 €-593 €
16+2 265 €+3 016 €-751 €
17+2 265 €+3 179 €-914 €
18+2 265 €+3 345 €-1 080 €
19+2 265 €+3 516 €-1 251 €
20+2 265 €+3 692 €-1 427 €
21+2 265 €+3 872 €-1 607 €
22+2 265 €+4 057 €-1 792 €
23+2 265 €+4 246 €-1 981 €
24+2 265 €+4 441 €-2 176 €
25+2 265 €+4 641 €-2 376 €
Total+56 625 €+44 246 €+12 379 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 139 jours
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