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Appartement 4 pièces 86 m²

VillePau (64)
Surface86m²
Coût Total174 440€
Loyer Annuel10 806€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 255,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 86 m² - Appartement À Vendre

Opportunité du printemps ! Au 1er étage d'une copropriété bien entretenue, proche du centre et des facultés, laissez-vous tenter par la rénovation d'un appartement au fort potentiel. Il vous offre un séjour double avec balcon, 3 chambres, dressing, salle de bains, wc et cellier. Il est parfaitement agencé et lumineux, il conviendra à différents projets comme un appartement familial confortable ou bien alors un investissement locatif de qualité et très rentable dans le cadre d'une colocation. Un parking collectif au pied de la résidence et une cave complètent la description. Les charges sont maîtrisées et incluent l'eau chaude/froide ainsi que le chauffage. Accompagnement possible pour les travaux. Référence agence : 626 Référence annonce : 2MOD-WPC-IY8 Date de réalisation du diagnostic : 26/03/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 550 € et 2 200 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.312767, -0.370253
Total : 174 440€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 57 800€
Valeur du bien : 165 800€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 901€/mois
Loyer annuel estimé : 10806€/an
Fourchette totale : 709€ - 1144€/mois
Fourchette annuelle : 8505€ - 13730€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 940,05 €/m²
Basé sur :568 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :166 845 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :-58 845€ (-35.3%)
Marge achat-revente :-7 595€ (-4.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :863,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :50,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 914,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 748,08€
Coût de l'assurance :15 263,50€
Taxe foncière : 1 080,62€/an
Soit par mois : 90,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 900,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 004,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-104,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 86 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris le remplacement de la moquette, peinture des murs et plafond, et mise à jour de l'électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des 3 chambres, y compris peinture des murs et plafonds, et mise à jour de l'électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 800 €(672 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 900€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4900€ = 4900€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3200€ = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:12 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon complet × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rafraîchissement 3 chambres: 3 chambres × 1500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés en fonction des coûts régionaux et des spécificités des travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 901 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 806 €/an
Calcul : 901 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 856 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 440 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 611 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 081 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 347 €
Revenus locatifs : +10 806 €
Charges déductibles : -65 347 €
Résultat foncier Année 1 : -54 541 €(Déficit de 54 541 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 141 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 547 €/an
Revenus locatifs : +10 806 €
Charges déductibles : -7 547 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 259 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33140.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 806 €65 352 €5 861 €-54 546 €21 400 €33 146 €33 146 €
211 022 €7 397 €5 706 €3 626 €--29 521 €
311 243 €7 236 €5 545 €4 007 €--25 513 €
411 468 €7 069 €5 378 €4 398 €--21 115 €
511 697 €6 897 €5 206 €4 800 €--16 315 €
611 931 €6 719 €5 027 €5 212 €--11 102 €
712 170 €6 534 €4 843 €5 635 €--5 467 €
812 413 €6 343 €4 652 €6 070 €---
912 661 €6 146 €4 455 €6 515 €---
1012 914 €5 942 €4 251 €6 973 €---
1113 173 €5 731 €4 039 €7 442 €---
1213 436 €5 512 €3 821 €7 924 €---
1313 705 €5 286 €3 595 €8 419 €---
1413 979 €5 052 €3 361 €8 927 €---
1514 259 €4 810 €3 119 €9 449 €---
1614 544 €4 560 €2 869 €9 984 €---
1714 835 €4 301 €2 610 €10 534 €---
1815 131 €4 033 €2 342 €11 098 €---
1915 434 €3 756 €2 064 €11 678 €---
2015 743 €3 469 €1 778 €12 274 €---
2116 057 €3 172 €1 481 €12 885 €---
2216 379 €2 865 €1 174 €13 513 €---
2316 706 €2 548 €857 €14 158 €---
2417 040 €2 219 €528 €14 821 €---
2517 381 €1 880 €188 €15 501 €---
TOTAL346 126 €184 827 €84 748 €161 298 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 298 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 806 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 269 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 269 €-6 420 €+8 689 €
2+2 269 €0 €+2 269 €
3+2 269 €0 €+2 269 €
4+2 269 €0 €+2 269 €
5+2 269 €0 €+2 269 €
6+2 269 €0 €+2 269 €
7+2 269 €0 €+2 269 €
8+2 269 €+181 €+2 088 €
9+2 269 €+1 955 €+314 €
10+2 269 €+2 092 €+177 €
11+2 269 €+2 233 €+36 €
12+2 269 €+2 377 €-108 €
13+2 269 €+2 526 €-257 €
14+2 269 €+2 678 €-409 €
15+2 269 €+2 835 €-566 €
16+2 269 €+2 995 €-726 €
17+2 269 €+3 160 €-891 €
18+2 269 €+3 330 €-1 061 €
19+2 269 €+3 503 €-1 234 €
20+2 269 €+3 682 €-1 413 €
21+2 269 €+3 866 €-1 597 €
22+2 269 €+4 054 €-1 785 €
23+2 269 €+4 247 €-1 978 €
24+2 269 €+4 446 €-2 177 €
25+2 269 €+4 650 €-2 381 €
Total+56 725 €+48 390 €+8 335 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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