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Appartement T1 26m2

VilleCazaubon (32)
Surface26
Coût Total68 356
Loyer Annuel3 690
Rentabilité5.40%
Cashflow/mois-75
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 34 700 €
Surface : 26 m²
Prix au m² : 1 334,62 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Particulier vend appartement de 26m2, au premier étage dans une résidence très calme à 400 m des thermes. Composé d'une pièce principale avec un coin nuit et un coin repas. Cuisine équipée, moderne et fonctionnelle : lave-vaisselle, grand réfrigérateur avec compartiment congélateur, plaques de cuisson à induction, hotte aspirante, micro-ondes, petit four, cafetière, bouilloire, grille-pain... À l'entrée, couloir avec un espace de rangement fermé très spacieux. Salle d'eau avec douche, rangement, équipée d'un lavabo vasque, d'un lave-linge et sèche-serviette électrique. WC séparé accueillant le chauffe-eau électrique dernière génération (pour les économies d'énergie). Place de parking privative. Sous-sol pour rangement vélo, poussettes... Appartement agréablement situé pour supporter les fortes chaleur. Bon investissement pour location curistes, à visiter de toute urgence ! DPE sera fait pour la vente. Je reste à votre disposition pour toutes informations complémentaires.

Ville : Cazaubon
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32150
Coordonnées : 43.948510, -0.047060
Total : 68 356
Prix d'acquisition : 34 700
Travaux : 30 880
Valeur du bien : 65 580
Frais de notaire : 2 776
Coût estimé : 2 776
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 26
Loyer prédit : 11.83€/m²/mois
Fourchette : 8.37€ - 16.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 307€/mois
Loyer annuel estimé : 3690€/an
Fourchette totale : 218€ - 435€/mois
Fourchette annuelle : 2611€ - 5214€/an
Rentabilité brute :5.40%
Fourchette de rentabilité :3.82% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 319,23 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :34 300
Prix d'achat :34 700
Décote à l'achat :+400 (+1.2%)
Marge achat-revente :-34 056€ (-99.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :68 356
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :334,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :17,09€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 352,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 119,44
Coût de l'assurance :5 126,70
Taxe foncière : 368,97€/an
Soit par mois : 30,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 307,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 382,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 26 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du chauffe-eau électrique dernière génération
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Optimisation de l'eau chaude sanitaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des fixtures de la salle de bain pour modernisation
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchissement
Quantité: salon (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre pour rafraîchissement
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 880(1 188 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:1 000
    Chauffe-eau électrique: 1 chauffe-eau × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:400
    Peinture salon: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:480
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cazaubon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 307 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 690 €/an
Calcul : 307 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 227 €/an
Base de calcul : Emprunt de 68 356 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 205 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 369 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 880
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 681
Revenus locatifs : +3 690
Charges déductibles : -33 681
Résultat foncier Année 1 : -29 991(Déficit de 29 991 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 591
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 801 €/an
Revenus locatifs : +3 690
Charges déductibles : -2 801
Résultat foncier Années 2+ : 889 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8590.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 34 700
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 555(65% de 34 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 820 €/an
Calcul : 22 555 € × 3,636% = 820
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 69033 6832 229-29 99321 400 €8 593 €8 593 €
23 7642 7432 1691 021--7 572 €
33 8392 6812 1071 158--6 415 €
43 9162 6172 0431 299--5 116 €
53 9942 5511 9771 443--3 673 €
64 0742 4821 9081 592--2 081 €
74 1552 4111 8371 744--337 €
84 2382 3381 7641 900---
94 3232 2631 6892 060---
104 4102 1851 6112 225---
114 4982 1041 5302 394---
124 5882 0211 4472 567---
134 6791 9351 3602 745---
144 7731 8451 2712 928---
154 8691 7531 1793 115---
164 9661 6581 0843 308---
175 0651 5609863 505---
185 1671 4588843 708---
195 2701 3537793 917---
205 3751 2456714 131---
215 4831 1335594 350---
225 5921 0174434 576---
235 7048973234 807---
245 8187731995 045---
255 935645715 290---
TOTAL118 18477 35132 11940 83321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 40 833
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 690 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +775 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+775-6 420+7 195
2+7750+775
3+7750+775
4+7750+775
5+7750+775
6+7750+775
7+7750+775
8+775+469+306
9+775+618+157
10+775+667+108
11+775+718+57
12+775+770+5
13+775+823-48
14+775+878-103
15+775+935-160
16+775+992-217
17+775+1 052-277
18+775+1 112-337
19+775+1 175-400
20+775+1 239-464
21+775+1 305-530
22+775+1 373-598
23+775+1 442-667
24+775+1 514-739
25+775+1 587-812
Total+19 375+12 250+7 125
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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