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🚀 Idéal investisseur - 3 pièces - 68m2

Bien expiré
VilleSaint-Dié-des-Vosges (88)
Surface55m²
Coût Total56 600€
Loyer Annuel5 329€
Rentabilité9.42%
Cashflow/mois+96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 818,18 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 68m² au sol et 55m2 en loi Carrez à vendre rue de la Grotte à Saint-Dié-Des-Vosges (88100) dans une maison individuelle de 2 appartements. Sellier de 13m2 en plus. Copropriété bénévole.

Idéal pour un investisseur avec un bien déjà rentable, ou une personne / un couple souhaitant acquérir sa résidence principale.

Charges à prévoir : Taxe foncière 460€ Charges de copropriété 220€

🏡 Les atouts Proche gare et commodités Extérieur commun Cave commune Cuisine équipée Copropriété bénévole Cash-flow positif dès la première année

Des travaux de rafraîchissement à prévoir (installation d'une VMC, changement de 2 Velux, un mur en placo à refaire, peinture).

📩 Contactez-nous pour plus de renseignements. Au plaisir de programmer une visite.

AGENCES IMMOBILIERES S'ABSTENIR SVP.

Ville : Saint-Dié-des-Vosges
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88100
Coordonnées : 48.276930, 6.954380
Total : 56 600€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 53 000€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 10.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 444€/mois
Loyer annuel estimé : 5329€/an
Fourchette totale : 347€ - 568€/mois
Fourchette annuelle : 4170€ - 6810€/an
Rentabilité brute :9.42%
Fourchette de rentabilité :7.37% - 12.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :999,46 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :54 971 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-9 971€ (-18.1%)
Marge achat-revente :-1 629€ (-3.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :56 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :277,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :14,15€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 291,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :26 595,47€
Coût de l'assurance :4 245,00€
Taxe foncière : 460,00€/an
Soit par mois : 38,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 18,33€/mois
Soit par an : 219,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 444,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 348,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :95,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(145 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 444 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 329 €/an
Calcul : 444 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 844 €/an
Base de calcul : Emprunt de 56 600 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 170 €/an
Calcul : 14 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 460 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 220 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 693 €
Revenus locatifs : +5 329 €
Charges déductibles : -10 693 €
Résultat foncier Année 1 : -5 364 €(Déficit de 5 364 €)
Imputable sur revenu global : 5 364 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 693 €/an
Revenus locatifs : +5 329 €
Charges déductibles : -2 693 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 636 €/an
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 329 €10 695 €1 846 €-5 366 €5 366 €--
25 436 €2 646 €1 796 €2 790 €---
35 544 €2 594 €1 745 €2 950 €---
45 655 €2 541 €1 691 €3 114 €---
55 768 €2 486 €1 637 €3 282 €---
65 884 €2 430 €1 580 €3 454 €---
76 001 €2 371 €1 521 €3 630 €---
86 121 €2 311 €1 461 €3 811 €---
96 244 €2 248 €1 398 €3 996 €---
106 369 €2 183 €1 334 €4 185 €---
116 496 €2 117 €1 267 €4 379 €---
126 626 €2 048 €1 198 €4 578 €---
136 759 €1 976 €1 127 €4 782 €---
146 894 €1 903 €1 053 €4 991 €---
157 032 €1 826 €977 €5 205 €---
167 172 €1 748 €898 €5 425 €---
177 316 €1 666 €816 €5 650 €---
187 462 €1 582 €732 €5 880 €---
197 611 €1 495 €645 €6 116 €---
207 763 €1 405 €555 €6 358 €---
217 919 €1 312 €462 €6 606 €---
228 077 €1 216 €366 €6 861 €---
238 239 €1 117 €267 €7 122 €---
248 403 €1 014 €165 €7 389 €---
258 571 €908 €59 €7 663 €---
TOTAL170 691 €55 839 €26 595 €114 851 €5 366 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 610 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 851 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 329 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 119 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 119 €-1 610 €+2 729 €
2+1 119 €+837 €+282 €
3+1 119 €+885 €+234 €
4+1 119 €+934 €+185 €
5+1 119 €+985 €+134 €
6+1 119 €+1 036 €+83 €
7+1 119 €+1 089 €+30 €
8+1 119 €+1 143 €-24 €
9+1 119 €+1 199 €-80 €
10+1 119 €+1 256 €-137 €
11+1 119 €+1 314 €-195 €
12+1 119 €+1 374 €-255 €
13+1 119 €+1 435 €-316 €
14+1 119 €+1 497 €-378 €
15+1 119 €+1 562 €-443 €
16+1 119 €+1 627 €-508 €
17+1 119 €+1 695 €-576 €
18+1 119 €+1 764 €-645 €
19+1 119 €+1 835 €-716 €
20+1 119 €+1 907 €-788 €
21+1 119 €+1 982 €-863 €
22+1 119 €+2 058 €-939 €
23+1 119 €+2 136 €-1 017 €
24+1 119 €+2 217 €-1 098 €
25+1 119 €+2 299 €-1 180 €
Total+27 975 €+34 455 €+-6 480 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 80 jours
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