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Détails du bien

Bien expiré
VilleMontpellier (34)
Surface76.22m²
Coût Total144 400€
Loyer Annuel12 234€
Rentabilité8.47%
Cashflow/mois+153€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 76.22 m²
Prix au m² : 1 443,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

C A VENDRE à Montpellier Appartement de 77m² situé au 2 étage d'un petit immeuble calme à Montpellier (34080). Le séjour s'ouvre sur un balcon avec une exposition sud, bénéficie d'une cuisine séparée et de trois chambres. Le bien et en bon état et traversant. Le bien bénéficie d'une cave et 2 places de parking ! La localisation idéale pour une vie de famille : écoles primaires et maternelles à moins de 5minutes à pied, plusieurs commerces (supermarché, épiceries) et un centre sportif à proximité immédiate. Le tramway (ligne 1, arrêt Stade de la Mosson) se trouve à 3minutes de marche, assurant un accès rapide au reste de la ville. Nous vous offrons l'estimation de votre bien ! Bien proposé par Nordine HARIZI EI, agent commercial (RSAC 795044064) - https://www.century21-via-domitia-montpellier.com/mentions_legales/

Ville : Montpellier
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34080
Coordonnées : 43.622478, 3.814888
Total : 144 400€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 25 600€
Valeur du bien : 135 600€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.22m²
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.49€ - 17.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1019€/mois
Loyer annuel estimé : 12234€/an
Fourchette totale : 800€ - 1300€/mois
Fourchette annuelle : 9596€ - 15597€/an
Rentabilité brute :8.47%
Fourchette de rentabilité :6.65% - 10.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 063,83 €/m²
Basé sur :247 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 085 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :+28 915€ (+35.7%)
Marge achat-revente :-63 315€ (-78.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :721,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :43,32€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 764,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 005,75€
Coût de l'assurance :12 996,00€
Taxe foncière : 1 223,39€/an
Soit par mois : 101,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 019,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 866,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :152,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 132 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments usés de la cuisine et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 600 €(336 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:10 500€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Carrelage 10m²: 300€/m² × 10 = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds 90m²: 20€/m² × 90 = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon 30m²: 20€/m² × 30 = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montpellier. Main d'œuvre incluse. Les estimations sont basées sur des coûts moyens pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 019 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 234 €/an
Calcul : 1 019 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 962 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 400 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 520 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 223 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 305 €
Revenus locatifs : +12 234 €
Charges déductibles : -32 305 €
Résultat foncier Année 1 : -20 071 €(Déficit de 20 071 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 371 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 705 €/an
Revenus locatifs : +12 234 €
Charges déductibles : -6 705 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 529 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9371.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 234 €32 310 €4 967 €-20 076 €10 700 €9 376 €9 376 €
212 479 €6 579 €4 836 €5 899 €--3 477 €
312 728 €6 444 €4 701 €6 284 €---
412 983 €6 304 €4 561 €6 678 €---
513 242 €6 160 €4 416 €7 083 €---
613 507 €6 010 €4 267 €7 497 €---
713 777 €5 855 €4 111 €7 923 €---
814 053 €5 694 €3 951 €8 359 €---
914 334 €5 527 €3 784 €8 807 €---
1014 621 €5 355 €3 612 €9 265 €---
1114 913 €5 177 €3 434 €9 736 €---
1215 211 €4 992 €3 249 €10 219 €---
1315 516 €4 801 €3 058 €10 715 €---
1415 826 €4 603 €2 860 €11 223 €---
1516 142 €4 398 €2 655 €11 744 €---
1616 465 €4 186 €2 443 €12 279 €---
1716 795 €3 966 €2 223 €12 828 €---
1817 130 €3 739 €1 995 €13 392 €---
1917 473 €3 503 €1 760 €13 970 €---
2017 822 €3 259 €1 516 €14 563 €---
2118 179 €3 007 €1 263 €15 172 €---
2218 542 €2 745 €1 002 €15 797 €---
2318 913 €2 475 €731 €16 439 €---
2419 292 €2 194 €451 €17 097 €---
2519 677 €1 904 €161 €17 773 €---
TOTAL391 855 €141 186 €72 006 €250 669 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 669 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 234 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 569 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 569 €-3 210 €+5 779 €
2+2 569 €0 €+2 569 €
3+2 569 €+842 €+1 727 €
4+2 569 €+2 003 €+566 €
5+2 569 €+2 125 €+444 €
6+2 569 €+2 249 €+320 €
7+2 569 €+2 377 €+192 €
8+2 569 €+2 508 €+61 €
9+2 569 €+2 642 €-73 €
10+2 569 €+2 780 €-211 €
11+2 569 €+2 921 €-352 €
12+2 569 €+3 066 €-497 €
13+2 569 €+3 214 €-645 €
14+2 569 €+3 367 €-798 €
15+2 569 €+3 523 €-954 €
16+2 569 €+3 684 €-1 115 €
17+2 569 €+3 849 €-1 280 €
18+2 569 €+4 018 €-1 449 €
19+2 569 €+4 191 €-1 622 €
20+2 569 €+4 369 €-1 800 €
21+2 569 €+4 552 €-1 983 €
22+2 569 €+4 739 €-2 170 €
23+2 569 €+4 932 €-2 363 €
24+2 569 €+5 129 €-2 560 €
25+2 569 €+5 332 €-2 763 €
Total+64 225 €+75 201 €+-10 976 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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