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Duplex à vendre

VilleRiez (04)
Surface37.7m²
Coût Total86 040€
Loyer Annuel5 525€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 000 €
Surface : 37.7 m²
Prix au m² : 1 538,46 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 chambre, Exposition sud, Non meublé

Découvrez ce charmant duplex à vendre au cœur de Riez, offrant un cadre de vie exceptionnel. Cet appartement lumineux de 38 m², est en bon état et propose de belles prestations. La chambre en mezzanine optimise l'espace, tandis que le salon spacieux invite à la détente. La salle d'eau est équipée d'une douche , wc et machine à laver. Idéalement situé en centre-ville, vous serez à proximité d'une école, ce qui en fait un choix parfait pour les jeunes couples ou les investisseurs, vendu meublé. À un prix attractif de 58 000 EUR, ne manquez pas cette opportunité rare. Contactez nous pour plus d'informations ou pour planifier une visite dès aujourd'hui. Référence agence : 890

Ville : Riez
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04500
Coordonnées : 43.828152, 6.091739
Total : 86 040€
Prix d'acquisition : 58 000€
Travaux : 23 400€
Valeur du bien : 81 400€
Frais de notaire : 4 640€
Coût estimé : 4 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37.7m²
Loyer prédit : 12.21€/m²/mois
Fourchette : 9.72€ - 15.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 460€/mois
Loyer annuel estimé : 5525€/an
Fourchette totale : 366€ - 579€/mois
Fourchette annuelle : 4396€ - 6943€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 465,74 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :55 258 €
Prix d'achat :58 000 €
Décote à l'achat :+2 742€ (+5.0%)
Marge achat-revente :-30 782€ (-55.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :420,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 445,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 018,94€
Coût de l'assurance :7 528,50€
Taxe foncière : 552,49€/an
Soit par mois : 46,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 460,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 491,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 147 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation légère de la cuisine avec remplacement des éléments en bois et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre sous les combles
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 400 €(621 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambre:900€
    Peinture chambre: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Riez (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 460 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 525 €/an
Calcul : 460 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 777 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 040 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 301 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 552 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 031 €
Revenus locatifs : +5 525 €
Charges déductibles : -27 031 €
Résultat foncier Année 1 : -21 506 €(Déficit de 21 506 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 806 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 631 €/an
Revenus locatifs : +5 525 €
Charges déductibles : -3 631 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 894 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10805.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700 €(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 525 €27 033 €2 780 €-21 509 €10 700 €10 809 €10 809 €
25 635 €3 558 €2 705 €2 077 €--8 731 €
35 748 €3 481 €2 627 €2 267 €--6 464 €
45 863 €3 401 €2 547 €2 463 €--4 002 €
55 980 €3 318 €2 464 €2 663 €--1 339 €
66 100 €3 232 €2 379 €2 868 €---
76 222 €3 144 €2 290 €3 078 €---
86 346 €3 052 €2 199 €3 294 €---
96 473 €2 958 €2 104 €3 515 €---
106 603 €2 860 €2 007 €3 742 €---
116 735 €2 760 €1 906 €3 975 €---
126 870 €2 656 €1 802 €4 214 €---
137 007 €2 548 €1 694 €4 459 €---
147 147 €2 437 €1 583 €4 710 €---
157 290 €2 322 €1 468 €4 968 €---
167 436 €2 203 €1 350 €5 232 €---
177 584 €2 081 €1 227 €5 504 €---
187 736 €1 954 €1 101 €5 782 €---
197 891 €1 823 €970 €6 068 €---
208 049 €1 688 €835 €6 361 €---
218 210 €1 548 €695 €6 661 €---
228 374 €1 404 €551 €6 970 €---
238 541 €1 255 €401 €7 286 €---
248 712 €1 101 €247 €7 611 €---
258 886 €942 €88 €7 945 €---
TOTAL176 964 €84 760 €40 019 €92 204 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 204 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 525 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 160 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 160 €-3 210 €+4 370 €
2+1 160 €0 €+1 160 €
3+1 160 €0 €+1 160 €
4+1 160 €0 €+1 160 €
5+1 160 €0 €+1 160 €
6+1 160 €+459 €+701 €
7+1 160 €+923 €+237 €
8+1 160 €+988 €+172 €
9+1 160 €+1 055 €+105 €
10+1 160 €+1 123 €+37 €
11+1 160 €+1 193 €-33 €
12+1 160 €+1 264 €-104 €
13+1 160 €+1 338 €-178 €
14+1 160 €+1 413 €-253 €
15+1 160 €+1 490 €-330 €
16+1 160 €+1 570 €-410 €
17+1 160 €+1 651 €-491 €
18+1 160 €+1 735 €-575 €
19+1 160 €+1 820 €-660 €
20+1 160 €+1 908 €-748 €
21+1 160 €+1 998 €-838 €
22+1 160 €+2 091 €-931 €
23+1 160 €+2 186 €-1 026 €
24+1 160 €+2 283 €-1 123 €
25+1 160 €+2 383 €-1 223 €
Total+29 000 €+27 661 €+1 339 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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