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Achat appartement

Bien expiré
VillePort-de-Bouc (13)
Surface72m²
Coût Total144 220€
Loyer Annuel10 505€
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois-177€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 513,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 72 m², Bâtiment de 8 étages, 4 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1980, Au 4ème étage, 1 Salle d'eau, Chauffage gaz collectif radiateur, Cuisine séparée, Calme

EXCLUSIVITÉ PORT-DE-BOUC

Appartement 4 pièces ,2 chambres , parking privatif.

Nouveau et en exclusivité, venez découvrir cet appartement lumineux de 4 pièces, idéalement situé à Port-de-Bouc, à proximité immédiate des commodités, écoles et transports.

D'une surface confortable, il se compose de : Un salon séjour spacieux et traversant, offrant une belle luminosité, Une cuisine indépendante, Deux chambres de belle taille, Une salle d'eau, WC séparé, Une place de parking privative. L'appartement, très sain et parfaitement entretenu, nécessite simplement des travaux de modernisation pour être remis au goût du jour.

Résidence calme et bien tenue . Idéal premier achat ou investissement locatif.

Une opportunité à ne pas manquer !

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 990 € et 1390 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 ,2022, 2023 (abonnement compris).

Ville : Port-de-Bouc
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13110
Coordonnées : 43.410669, 4.994317
Total : 144 220€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 26 500€
Valeur du bien : 135 500€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 12.16€/m²/mois
Fourchette : 9.46€ - 15.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 875€/mois
Loyer annuel estimé : 10505€/an
Fourchette totale : 681€ - 1125€/mois
Fourchette annuelle : 8173€ - 13502€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 9.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :703,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :40,86€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 744,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 850,86€
Coût de l'assurance :12 258,70€
Taxe foncière : 1 050,52€/an
Soit par mois : 87,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 220,00€/mois
Soit par an : 2 640,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 875,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 051,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-176,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage collectif par une chaudière gaz à condensation
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture des murs
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols avec un nouveau revêtement dans les deux chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - mobilier ancien nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les deux chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 500 €(368 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4200€ = 4200€ (inclut matériel et pose)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (inclut meubles, électroménager, peinture et main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1800€/m² = 9000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Revêtement sol: 27 m² × 100€/m² = 2700€ (inclut fourniture et pose)
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 50€/m² = 1350€ (inclut fourniture et main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (inclut fourniture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Port-de-Bouc (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 875 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 505 €/an
Calcul : 875 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 641 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 220 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 490 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 051 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 640 €/an
Calcul : 220 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 321 €
Revenus locatifs : +10 505 €
Charges déductibles : -35 321 €
Résultat foncier Année 1 : -24 816 €(Déficit de 24 816 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 416 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 821 €/an
Revenus locatifs : +10 505 €
Charges déductibles : -8 821 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 684 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3416.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 505 €35 326 €4 645 €-24 821 €21 400 €3 421 €3 421 €
210 715 €8 700 €4 519 €2 015 €--1 406 €
310 930 €8 571 €4 390 €2 359 €---
411 148 €8 436 €4 256 €2 712 €---
511 371 €8 298 €4 117 €3 073 €---
611 599 €8 155 €3 974 €3 444 €---
711 831 €8 007 €3 826 €3 824 €---
812 067 €7 854 €3 673 €4 213 €---
912 309 €7 696 €3 515 €4 612 €---
1012 555 €7 533 €3 352 €5 022 €---
1112 806 €7 365 €3 184 €5 441 €---
1213 062 €7 191 €3 010 €5 871 €---
1313 323 €7 011 €2 830 €6 312 €---
1413 590 €6 825 €2 644 €6 765 €---
1513 861 €6 633 €2 452 €7 228 €---
1614 139 €6 435 €2 254 €7 704 €---
1714 421 €6 230 €2 049 €8 191 €---
1814 710 €6 019 €1 838 €8 691 €---
1915 004 €5 800 €1 619 €9 204 €---
2015 304 €5 574 €1 393 €9 730 €---
2115 610 €5 341 €1 160 €10 269 €---
2215 922 €5 100 €919 €10 822 €---
2316 241 €4 851 €670 €11 390 €---
2416 566 €4 594 €413 €11 972 €---
2516 897 €4 328 €147 €12 569 €---
TOTAL336 486 €197 873 €66 851 €138 613 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 613 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 505 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 206 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 206 €-6 420 €+8 626 €
2+2 206 €0 €+2 206 €
3+2 206 €+286 €+1 920 €
4+2 206 €+814 €+1 392 €
5+2 206 €+922 €+1 284 €
6+2 206 €+1 033 €+1 173 €
7+2 206 €+1 147 €+1 059 €
8+2 206 €+1 264 €+942 €
9+2 206 €+1 384 €+822 €
10+2 206 €+1 506 €+700 €
11+2 206 €+1 632 €+574 €
12+2 206 €+1 761 €+445 €
13+2 206 €+1 894 €+312 €
14+2 206 €+2 029 €+177 €
15+2 206 €+2 168 €+38 €
16+2 206 €+2 311 €-105 €
17+2 206 €+2 457 €-251 €
18+2 206 €+2 607 €-401 €
19+2 206 €+2 761 €-555 €
20+2 206 €+2 919 €-713 €
21+2 206 €+3 081 €-875 €
22+2 206 €+3 247 €-1 041 €
23+2 206 €+3 417 €-1 211 €
24+2 206 €+3 592 €-1 386 €
25+2 206 €+3 771 €-1 565 €
Total+55 150 €+41 584 €+13 566 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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