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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCaen (14)
Surface69m²
Coût Total161 600€
Loyer Annuel9 964€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-226€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 884,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Jardin, calme, Belle vue, Exposition sud-ouest, Interphone

Appartement rive droite, traversant EST et SUD OUEST au pied des commerces et du tram, au 4eme étage avec une vue dégagée composé d'une entrée, une cuisine aménagée avec cellier, un séjour, trois chambres avec placards , un dégagement avec placards, une salle de bains et un wc séparé avec fenêtre. Electricité et sols refaits en 2018 chauffage individuel au gaz, faibles charges Nombre de lots : 220 dont 110 habitations. classe énergie : D (207) classe climat E (49). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr Copropriété de 220 lots - dont 110 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1500.00 euros.

Ville : Caen
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14000
Coordonnées : 49.164383, -0.361502
Total : 161 600€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 21 200€
Valeur du bien : 151 200€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 12.03€/m²/mois
Fourchette : 9.70€ - 14.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 830€/mois
Loyer annuel estimé : 9964€/an
Fourchette totale : 669€ - 1030€/mois
Fourchette annuelle : 8034€ - 12357€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 7.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 303,85 €/m²
Basé sur :338 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 965 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-28 965€ (-18.2%)
Marge achat-revente :-2 635€ (-1.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :801,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :47,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 848,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 768,56€
Coût de l'assurance :14 140,00€
Taxe foncière : 996,36€/an
Soit par mois : 83,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 125,00€/mois
Soit par an : 1 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 830,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 056,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-226,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 69 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments usés.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et éventuellement changement de robinetterie.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols dans les 3 chambres avec nettoyage ou changement de la finition.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger entretien.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des éléments usés.
Quantité: salon complet (estimation 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 200 €(307 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4200€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 400€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 400€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Revêtement sol chambres: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caen (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 830 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 964 €/an
Calcul : 830 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 441 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 600 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 566 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 996 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 500 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 703 €
Revenus locatifs : +9 964 €
Charges déductibles : -29 703 €
Résultat foncier Année 1 : -19 739 €(Déficit de 19 739 €)
Imputable sur revenu global : 19 739 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 503 €/an
Revenus locatifs : +9 964 €
Charges déductibles : -8 503 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 461 €/an
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 964 €29 708 €5 446 €-19 744 €19 744 €--
210 163 €8 363 €5 301 €1 800 €---
310 366 €8 214 €5 152 €2 152 €---
410 573 €8 059 €4 997 €2 514 €---
510 785 €7 899 €4 837 €2 886 €---
611 001 €7 734 €4 672 €3 267 €---
711 221 €7 563 €4 501 €3 658 €---
811 445 €7 386 €4 324 €4 059 €---
911 674 €7 202 €4 140 €4 472 €---
1011 907 €7 013 €3 951 €4 895 €---
1112 146 €6 817 €3 755 €5 329 €---
1212 389 €6 614 €3 552 €5 775 €---
1312 636 €6 404 €3 342 €6 233 €---
1412 889 €6 186 €3 124 €6 703 €---
1513 147 €5 961 €2 899 €7 185 €---
1613 410 €5 729 €2 667 €7 681 €---
1713 678 €5 488 €2 426 €8 190 €---
1813 951 €5 239 €2 177 €8 712 €---
1914 231 €4 982 €1 920 €9 249 €---
2014 515 €4 715 €1 653 €9 800 €---
2114 805 €4 439 €1 377 €10 366 €---
2215 102 €4 154 €1 092 €10 948 €---
2315 404 €3 859 €797 €11 545 €---
2415 712 €3 553 €491 €12 158 €---
2516 026 €3 237 €175 €12 789 €---
TOTAL319 138 €176 518 €78 769 €142 621 €19 744 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 923 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 621 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 964 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 092 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 092 €-5 923 €+8 015 €
2+2 092 €+540 €+1 552 €
3+2 092 €+646 €+1 446 €
4+2 092 €+754 €+1 338 €
5+2 092 €+866 €+1 226 €
6+2 092 €+980 €+1 112 €
7+2 092 €+1 097 €+995 €
8+2 092 €+1 218 €+874 €
9+2 092 €+1 341 €+751 €
10+2 092 €+1 468 €+624 €
11+2 092 €+1 599 €+493 €
12+2 092 €+1 732 €+360 €
13+2 092 €+1 870 €+222 €
14+2 092 €+2 011 €+81 €
15+2 092 €+2 156 €-64 €
16+2 092 €+2 304 €-212 €
17+2 092 €+2 457 €-365 €
18+2 092 €+2 614 €-522 €
19+2 092 €+2 775 €-683 €
20+2 092 €+2 940 €-848 €
21+2 092 €+3 110 €-1 018 €
22+2 092 €+3 284 €-1 192 €
23+2 092 €+3 463 €-1 371 €
24+2 092 €+3 648 €-1 556 €
25+2 092 €+3 837 €-1 745 €
Total+52 300 €+42 786 €+9 514 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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