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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSoissons (02)
Surface73.6m²
Coût Total122 040€
Loyer Annuel8 528€
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois-0€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 000 €
Surface : 73.6 m²
Prix au m² : 1 114,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 20,3 m²), 2 chambres, Balcon, Digicode, Interphone

ENVIRONNEMENT : Cet appartement est situé au 1er étage avec ascenseur dans une copropriété de 5 niveaux à Soissons. Lieu desservi par le réseau des transports en commun.

LE BIEN : • superficie : 73,56 m² loi Carrez • un salon de 20,3 m² • 2 chambres • une cuisine • une salle d'eau • balcon : 10,05 m² • cave incluse • bâtiment construit en 1970

À SAVOIR :

• taux de rentabilité : 8,5 % Cette annonce vous est proposée par GUICHERD Martial - EI - N°RSAC: 930818240, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de Soissons Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Honoraires charge vendeur. , E-mail: . Exerçant avec la carte professionnelle numéro CPI02012024000000004. La financière du Fay immobilier RCS de Soissons.

Ville : Soissons
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02200
Coordonnées : 49.377900, 3.305593
Total : 122 040€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 33 480€
Valeur du bien : 115 480€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73.6m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 711€/mois
Loyer annuel estimé : 8528€/an
Fourchette totale : 570€ - 886€/mois
Fourchette annuelle : 6843€ - 10627€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 321,96 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 296 €
Prix d'achat :82 000 €
Décote à l'achat :-15 296€ (-15.7%)
Marge achat-revente :-24 744€ (-25.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :604,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 640,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 290,62€
Coût de l'assurance :10 678,50€
Taxe foncière : 852,75€/an
Soit par mois : 71,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 710,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 711,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-0,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vieillissante nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et éventuellement changement de la robinetterie.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - décoration vieillissante nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les deux chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - décoration vieillissante nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 480 €(455 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète (8 m²): 1500€/m² × 8 = 12000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète (5 m²): 2000€/m² × 5 = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 360€
    Revêtement sol (24 m²): 100€/m² × 24 = 2400€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture murs et plafonds (24 m²): 40€/m² × 24 = 960€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds (25 m²): 40€/m² × 25 = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soissons. Main d'œuvre incluse. Les prix pour la cuisine et la salle de bain sont basés sur des rénovations complètes, les revêtements et la peinture sont estimés selon les surfaces fournies. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 711 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 528 €/an
Calcul : 711 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 097 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 040 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 427 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 853 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 856 €
Revenus locatifs : +8 528 €
Charges déductibles : -38 856 €
Résultat foncier Année 1 : -30 329 €(Déficit de 30 329 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 19 629 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 376 €/an
Revenus locatifs : +8 528 €
Charges déductibles : -5 376 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 151 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 19628.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 528 €38 860 €4 101 €-30 333 €10 700 €19 633 €19 633 €
28 698 €5 272 €3 992 €3 427 €--16 206 €
38 872 €5 159 €3 879 €3 713 €--12 493 €
49 049 €5 042 €3 762 €4 007 €--8 486 €
59 230 €4 922 €3 642 €4 309 €--4 178 €
69 415 €4 797 €3 517 €4 618 €---
79 603 €4 668 €3 388 €4 935 €---
89 795 €4 535 €3 255 €5 261 €---
99 991 €4 397 €3 117 €5 595 €---
1010 191 €4 254 €2 974 €5 938 €---
1110 395 €4 106 €2 826 €6 289 €---
1210 603 €3 953 €2 673 €6 650 €---
1310 815 €3 795 €2 515 €7 020 €---
1411 031 €3 631 €2 351 €7 400 €---
1511 252 €3 462 €2 182 €7 790 €---
1611 477 €3 287 €2 007 €8 190 €---
1711 706 €3 106 €1 826 €8 601 €---
1811 941 €2 918 €1 638 €9 022 €---
1912 179 €2 724 €1 444 €9 455 €---
2012 423 €2 524 €1 244 €9 899 €---
2112 671 €2 316 €1 036 €10 355 €---
2212 925 €2 101 €821 €10 824 €---
2313 183 €1 879 €599 €11 304 €---
2413 447 €1 649 €370 €11 798 €---
2513 716 €1 412 €132 €12 304 €---
TOTAL273 139 €124 768 €59 291 €148 371 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 371 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 528 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 791 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 791 €-3 210 €+5 001 €
2+1 791 €0 €+1 791 €
3+1 791 €0 €+1 791 €
4+1 791 €0 €+1 791 €
5+1 791 €0 €+1 791 €
6+1 791 €+132 €+1 659 €
7+1 791 €+1 481 €+310 €
8+1 791 €+1 578 €+213 €
9+1 791 €+1 678 €+113 €
10+1 791 €+1 781 €+10 €
11+1 791 €+1 887 €-96 €
12+1 791 €+1 995 €-204 €
13+1 791 €+2 106 €-315 €
14+1 791 €+2 220 €-429 €
15+1 791 €+2 337 €-546 €
16+1 791 €+2 457 €-666 €
17+1 791 €+2 580 €-789 €
18+1 791 €+2 707 €-916 €
19+1 791 €+2 837 €-1 046 €
20+1 791 €+2 970 €-1 179 €
21+1 791 €+3 107 €-1 316 €
22+1 791 €+3 247 €-1 456 €
23+1 791 €+3 391 €-1 600 €
24+1 791 €+3 539 €-1 748 €
25+1 791 €+3 691 €-1 900 €
Total+44 775 €+44 511 €+264 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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