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Pavillon 5 pièces 108 m²

VilleSaint-Germain (86)
Surface108m²
Coût Total108 036€
Loyer Annuel7 749€
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois-5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 922 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 823,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pavillon 5 pièces 108 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial Aurélie COLAS vous proposent : Pavillon à vendre - ST GERMAIN (86310)

MAISON sur sous-sol comprenant : Entrée, cuisine, séjour double, salle de bain, wc, trois chambres. Terrain autour 2.100m².

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude Aurélie COLAS - Notaires à Saint-Savin - N° SIRET : 80267886200011

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Surface : 108 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/11/2024

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 990 € et 5 450 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Germain
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86310
Coordonnées : 46.563600, 0.869688
Total : 108 036€
Prix d'acquisition : 88 922€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 100 922€
Frais de notaire : 7 114€
Coût estimé : 7 114€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 5.98€/m²/mois
Fourchette : 4.71€ - 7.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 646€/mois
Loyer annuel estimé : 7749€/an
Fourchette totale : 509€ - 820€/mois
Fourchette annuelle : 6106€ - 9834€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :722,89 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 072 €
Prix d'achat :88 922 €
Décote à l'achat :+10 850€ (+13.9%)
Marge achat-revente :-29 964€ (-38.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 036€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :542,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :43,21€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 585,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 742,04€
Coût de l'assurance :12 964,32€
Taxe foncière : 774,89€/an
Soit par mois : 64,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 645,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 650,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 31 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon, y compris peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(111 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 646 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 749 €/an
Calcul : 646 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 766 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 036 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 519 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 775 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 060 €
Revenus locatifs : +7 749 €
Charges déductibles : -17 060 €
Résultat foncier Année 1 : -9 311 €(Déficit de 9 311 €)
Imputable sur revenu global : 9 311 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 060 €/an
Revenus locatifs : +7 749 €
Charges déductibles : -5 060 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 689 €/an
Prix d'achat du bien : 88 922 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 799 €(65% de 88 922 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 102 €/an
Calcul : 57 799 € × 3,636% = 2 102 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 749 €17 063 €3 770 €-9 314 €9 314 €--
27 904 €4 965 €3 671 €2 939 €---
38 062 €4 863 €3 569 €3 199 €---
48 223 €4 757 €3 464 €3 466 €---
58 388 €4 648 €3 354 €3 740 €---
68 555 €4 535 €3 241 €4 021 €---
78 727 €4 417 €3 124 €4 309 €---
88 901 €4 296 €3 002 €4 605 €---
99 079 €4 170 €2 877 €4 909 €---
109 261 €4 040 €2 746 €5 221 €---
119 446 €3 905 €2 611 €5 541 €---
129 635 €3 765 €2 471 €5 870 €---
139 827 €3 620 €2 326 €6 208 €---
1410 024 €3 470 €2 176 €6 555 €---
1510 224 €3 314 €2 021 €6 911 €---
1610 429 €3 153 €1 859 €7 276 €---
1710 638 €2 986 €1 693 €7 652 €---
1810 850 €2 813 €1 520 €8 037 €---
1911 067 €2 634 €1 341 €8 433 €---
2011 289 €2 449 €1 155 €8 840 €---
2111 514 €2 256 €963 €9 258 €---
2211 745 €2 057 €764 €9 687 €---
2311 980 €1 851 €558 €10 129 €---
2412 219 €1 638 €344 €10 582 €---
2512 464 €1 416 €123 €11 047 €---
TOTAL248 199 €99 079 €54 742 €149 121 €9 314 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 794 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 121 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 749 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 627 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 627 €-2 794 €+4 421 €
2+1 627 €+882 €+745 €
3+1 627 €+960 €+667 €
4+1 627 €+1 040 €+587 €
5+1 627 €+1 122 €+505 €
6+1 627 €+1 206 €+421 €
7+1 627 €+1 293 €+334 €
8+1 627 €+1 382 €+245 €
9+1 627 €+1 473 €+154 €
10+1 627 €+1 566 €+61 €
11+1 627 €+1 662 €-35 €
12+1 627 €+1 761 €-134 €
13+1 627 €+1 862 €-235 €
14+1 627 €+1 966 €-339 €
15+1 627 €+2 073 €-446 €
16+1 627 €+2 183 €-556 €
17+1 627 €+2 295 €-668 €
18+1 627 €+2 411 €-784 €
19+1 627 €+2 530 €-903 €
20+1 627 €+2 652 €-1 025 €
21+1 627 €+2 777 €-1 150 €
22+1 627 €+2 906 €-1 279 €
23+1 627 €+3 039 €-1 412 €
24+1 627 €+3 175 €-1 548 €
25+1 627 €+3 314 €-1 687 €
Total+40 675 €+44 736 €+-4 061 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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