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Superbe appartement T4 de 108 m² – Secteur recherché et calme de Perpignan

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface108
Coût Total210 660
Loyer Annuel12 979
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-181
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

Situé au 2ᵉ étage d'une petite copropriété calme et bien entretenue, dans un secteur recherché et paisible de Perpignan, ce bel appartement T4 de 108 m² offre de généreux volumes et un cadre de vie confortable.

Il se compose d'un double séjour lumineux, idéal pour recevoir, donnant accès à une belle terrasse ensoleillée propice à la détente. La cuisine indépendante, fonctionnelle et spacieuse, complète harmonieusement l'espace de vie est également dotée d'un grand balcon.

Côté nuit, vous trouverez trois belles chambres, une salle de bain, une salle d'eau, ainsi que des WC séparés, offrant un confort optimal pour une famille.

Situé au 2ᵉ étage d'une petite copropriété calme et bien entretenue, dans un secteur recherché et paisible de Perpignan, ce bel appartement T4 de 108 m² offre de généreux volumes et un cadre de vie confortable.

Il se compose d'un double séjour lumineux, idéal pour recevoir, donnant accès à deux belles terrasses propices à la détente. La cuisine indépendante, fonctionnelle et spacieuse, complète harmonieusement l'espace de vie.

Côté nuit, vous trouverez trois belles chambres, une salle de bain, une salle d'eau, ainsi que des WC séparés, offrant un confort optimal pour une famille.

Les prestations sont complétées par : Un garage privatif Facilités de stationnement devant l'immeuble Nombreux rangements Petite copropriété Appartement lumineux et bien agencé Secteur calme et quartier prisé Proche des commerces, écoles et transports

Un bien rare sur le secteur, alliant espace, luminosité, calme et emplacement privilégié. À visiter sans tarder ! - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/perpignan-66/agence-immobiliere/foncia-transaction-perpignan-1815

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.692142, 2.924262
Total : 210 660
Prix d'acquisition : 180 000
Travaux : 16 260
Valeur du bien : 196 260
Frais de notaire : 14 400
Coût estimé : 14 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1082€/mois
Loyer annuel estimé : 12979€/an
Fourchette totale : 873€ - 1340€/mois
Fourchette annuelle : 10477€ - 16078€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 660
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 027,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :59,69€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 087,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 648,06
Coût de l'assurance :17 906,10
Taxe foncière : 1 297,91€/an
Soit par mois : 108,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 67,00€/mois
Soit par an : 804,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 081,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 262,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-180,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et des meubles de cuisine si nécessaire.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais peut nécessiter un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 260(151 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:960
    Peinture murs cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Rafraîchissement léger:1 800
    Peinture murs chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 500
    Peinture murs salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 082 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 979 €/an
Calcul : 1 082 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 778 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 660 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 716 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 298 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 804 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 260
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 857
Revenus locatifs : +12 979
Charges déductibles : -25 857
Résultat foncier Année 1 : -12 878(Déficit de 12 878 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 2 178
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 597 €/an
Revenus locatifs : +12 979
Charges déductibles : -9 597
Résultat foncier Années 2+ : 3 382 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2177.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 97925 8636 785-12 88410 700 €2 184 €2 184 €
213 2399 4206 6023 819---
313 5039 2306 4124 273---
413 7739 0346 2164 739---
514 0498 8326 0145 217---
614 3308 6235 8055 707---
714 6178 4075 5886 210---
814 9098 1835 3656 725---
915 2077 9535 1357 254---
1015 5117 7154 8977 796---
1115 8217 4694 6518 353---
1216 1387 2144 3968 923---
1316 4616 9524 1349 509---
1416 7906 6813 86210 109---
1517 1266 4003 58210 725---
1617 4686 1113 29311 357---
1717 8175 8122 99312 006---
1818 1745 5032 68412 671---
1918 5375 1832 36513 354---
2018 9084 8532 03514 055---
2119 2864 5131 69514 773---
2219 6724 1611 34315 511---
2320 0653 79797916 268---
2420 4673 42160317 045---
2520 8763 03321517 843---
TOTAL415 723184 36297 648231 36110 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 361
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 979 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 726 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 726-3 210+5 936
2+2 726+490+2 236
3+2 726+1 282+1 444
4+2 726+1 422+1 304
5+2 726+1 565+1 161
6+2 726+1 712+1 014
7+2 726+1 863+863
8+2 726+2 018+708
9+2 726+2 176+550
10+2 726+2 339+387
11+2 726+2 506+220
12+2 726+2 677+49
13+2 726+2 853-127
14+2 726+3 033-307
15+2 726+3 218-492
16+2 726+3 407-681
17+2 726+3 602-876
18+2 726+3 801-1 075
19+2 726+4 006-1 280
20+2 726+4 216-1 490
21+2 726+4 432-1 706
22+2 726+4 653-1 927
23+2 726+4 880-2 154
24+2 726+5 114-2 388
25+2 726+5 353-2 627
Total+68 150+69 408+-1 258
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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