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Achat : Maison (32140)

VilleMasseube (32)
Surface140m²
Coût Total152 700€
Loyer Annuel13 209€
Rentabilité8.65%
Cashflow/mois+163€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 535,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 140 m², 5 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, 1 balcon, Entrée séparée, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine équipée

Immeuble ancien, joli, authentique, sur trois niveaux, RDC 50m² avec ancienne Pizzeria (peut être vendu équipée) Première étage lieu de stockage, à rénover 2ème étage: 1 studio avec balcon à rénover avec entrée individuelle, cage d'escalier 3me étage: grenier, toiture neuve L'immeuble est situé au cœur historique du bourg, ancienne bastide, au calme, toutes commerces à pied. Deux écoles primaires, deux collèges, un lycée, maison de retraite, maison de santé prévu, bureau de poste, médiathèque, garage, supermarché, cinéma, marché hebdomadaire des producteurs, pharmacie, restaurant, café, et autres commerces et associations. Des chemins de randonnée tout autour pour apprécier cet environnement paisible et naturelle. Situé entre Auch (30min, ) et Lannemezan (30min) cette ville de 1500 habitants est a moins de deux heures d'autoroute des stations balnéaires basco-landaises atlantiques, 3 heures de l'atlantique et de 1h30 de la station de ski Saint Lary Soulan. DPE ANCIENNE VERSION.

Ville : Masseube
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32140
Coordonnées : 43.432640, 0.581470
Total : 152 700€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 71 700€
Valeur du bien : 146 700€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1101€/mois
Loyer annuel estimé : 13209€/an
Fourchette totale : 849€ - 1427€/mois
Fourchette annuelle : 10188€ - 17125€/an
Rentabilité brute :8.65%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 11.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :703,96 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 554 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-23 554€ (-23.9%)
Marge achat-revente :-54 146€ (-54.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :766,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :61,08€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 827,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 373,37€
Coût de l'assurance :18 324,00€
Taxe foncière : 1 320,86€/an
Soit par mois : 110,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 100,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 938,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :162,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et réfection des surfaces
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 140 m²
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: 140 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 700 €(512 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:8 400€
    Isolation combles: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 700€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1100€ = 18700€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9500€ = 9500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:6 000€
    Rénovation salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2500€ = 2500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:5 600€
    Mise aux normes plomberie: 140 m² × 40€/m² = 5600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Masseube (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 101 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 209 €/an
Calcul : 1 101 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 323 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 700 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 733 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 321 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 077 €
Revenus locatifs : +13 209 €
Charges déductibles : -79 077 €
Résultat foncier Année 1 : -65 868 €(Déficit de 65 868 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 468 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 377 €/an
Revenus locatifs : +13 209 €
Charges déductibles : -7 377 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 832 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44468.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 209 €79 082 €5 328 €-65 873 €21 400 €44 473 €44 473 €
213 473 €7 243 €5 189 €6 230 €--38 243 €
313 742 €7 099 €5 045 €6 643 €--31 600 €
414 017 €6 950 €4 896 €7 067 €--24 532 €
514 297 €6 795 €4 741 €7 502 €--17 030 €
614 583 €6 635 €4 581 €7 948 €--9 082 €
714 875 €6 469 €4 415 €8 406 €--676 €
815 173 €6 297 €4 244 €8 875 €---
915 476 €6 120 €4 066 €9 356 €---
1015 785 €5 935 €3 881 €9 850 €---
1116 101 €5 744 €3 690 €10 357 €---
1216 423 €5 547 €3 493 €10 877 €---
1316 752 €5 342 €3 288 €11 410 €---
1417 087 €5 129 €3 076 €11 957 €---
1517 428 €4 910 €2 856 €12 519 €---
1617 777 €4 682 €2 628 €13 095 €---
1718 133 €4 446 €2 392 €13 687 €---
1818 495 €4 202 €2 148 €14 293 €---
1918 865 €3 949 €1 895 €14 917 €---
2019 242 €3 686 €1 633 €15 556 €---
2119 627 €3 415 €1 361 €16 212 €---
2220 020 €3 133 €1 080 €16 886 €---
2320 420 €2 842 €788 €17 578 €---
2420 829 €2 540 €486 €18 288 €---
2521 245 €2 227 €174 €19 018 €---
TOTAL423 075 €200 419 €77 373 €222 656 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 656 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 209 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 774 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 774 €-6 420 €+9 194 €
2+2 774 €0 €+2 774 €
3+2 774 €0 €+2 774 €
4+2 774 €0 €+2 774 €
5+2 774 €0 €+2 774 €
6+2 774 €0 €+2 774 €
7+2 774 €0 €+2 774 €
8+2 774 €+2 460 €+314 €
9+2 774 €+2 807 €-33 €
10+2 774 €+2 955 €-181 €
11+2 774 €+3 107 €-333 €
12+2 774 €+3 263 €-489 €
13+2 774 €+3 423 €-649 €
14+2 774 €+3 587 €-813 €
15+2 774 €+3 756 €-982 €
16+2 774 €+3 929 €-1 155 €
17+2 774 €+4 106 €-1 332 €
18+2 774 €+4 288 €-1 514 €
19+2 774 €+4 475 €-1 701 €
20+2 774 €+4 667 €-1 893 €
21+2 774 €+4 864 €-2 090 €
22+2 774 €+5 066 €-2 292 €
23+2 774 €+5 273 €-2 499 €
24+2 774 €+5 487 €-2 713 €
25+2 774 €+5 705 €-2 931 €
Total+69 350 €+66 797 €+2 553 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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