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Maison Val Couesnon 5 pièce(s) 120 m2 Hab, 3 chambres, Jardin 816 m²

VilleAntrain (35)
Surface120
Coût Total106 312
Loyer Annuel10 247
Rentabilité9.64%
Cashflow/mois+204
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 400 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 720 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 120 m², 5 pièces, 816 m² de terrain, Cheminée

Ref euros Fai Val-Couesnon Maison mitoyenne en pierres, couverte en ardoises naturelles, offrant environ 120 m² habitables, située dans un hameau calme. Elle se compose : Au rez-de-chaussée : un séjour-salon avec cheminée, une cuisine, une salle d'eau avec Wc. A l'étage :un dégagement desservant trois chambres ainsi que des sanitaires. L'intérieur est habitable en l'état, avec des travaux de rafraîchissement à prévoir, notamment le remplacement des huisseries et la mise en place d'un système d'assainissement autonome. Le bien dispose également d'un jardin d'environ 816 m², offrant un agréable espace extérieur. Classe Energie : D Classe Climat : B Estimation des coûts annuels d'énergie du logement : entre 1250 euros et 1692 euros selon les prix moyens au Honoraires à la charge du vendeur

Ville : Antrain
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35560
Coordonnées : 48.463870, -1.480180
Total : 106 312
Prix d'acquisition : 86 400
Travaux : 13 000
Valeur du bien : 99 400
Frais de notaire : 6 912
Coût estimé : 6 912
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 7.12€/m²/mois
Fourchette : 5.67€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 854€/mois
Loyer annuel estimé : 10247€/an
Fourchette totale : 680€ - 1072€/mois
Fourchette annuelle : 8164€ - 12862€/an
Rentabilité brute :9.64%
Fourchette de rentabilité :7.68% - 12.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 158,33 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :139 000
Prix d'achat :86 400
Décote à l'achat :-52 600 (-37.8%)
Marge achat-revente :32 688€ (23.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 312
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :533,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :31,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 564,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 697,18
Coût de l'assurance :9 302,30
Taxe foncière : 1 024,73€/an
Soit par mois : 85,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 853,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 649,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :204,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et mise à jour des équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture, et mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000(108 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Antrain. Aucune adaptation régionale nécessaire. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 854 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 247 €/an
Calcul : 854 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 695 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 312 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 372 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 025 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 092
Revenus locatifs : +10 247
Charges déductibles : -18 092
Résultat foncier Année 1 : -7 845(Déficit de 7 845 €)
Imputable sur revenu global : 7 845
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 092 €/an
Revenus locatifs : +10 247
Charges déductibles : -5 092
Résultat foncier Années 2+ : 5 155 €/an
Prix d'achat du bien : 86 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 160(65% de 86 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 042 €/an
Calcul : 56 160 € × 3,636% = 2 042
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 24718 0963 699-7 8487 848 €--
210 4524 9993 6025 453---
310 6614 8993 5025 762---
410 8744 7953 3986 079---
511 0924 6883 2916 404---
611 3144 5773 1806 737---
711 5404 4613 0657 079---
811 7714 3422 9457 429---
912 0064 2192 8227 788---
1012 2464 0902 6948 156---
1112 4913 9582 5618 533---
1212 7413 8212 4248 921---
1312 9963 6782 2819 318---
1413 2563 5312 1349 725---
1513 5213 3781 98210 143---
1613 7913 2201 82310 571---
1714 0673 0571 66011 011---
1814 3492 8871 49011 462---
1914 6362 7111 31411 924---
2014 9282 5291 13312 399---
2115 2272 34194412 886---
2215 5312 14674913 386---
2315 8421 94454713 899---
2416 1591 73433714 425---
2516 4821 51712014 965---
TOTAL328 223101 61853 697226 6057 848Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 355
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 605
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 247 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 152 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 152-2 355+4 507
2+2 152+1 636+516
3+2 152+1 729+423
4+2 152+1 824+328
5+2 152+1 921+231
6+2 152+2 021+131
7+2 152+2 124+28
8+2 152+2 229-77
9+2 152+2 336-184
10+2 152+2 447-295
11+2 152+2 560-408
12+2 152+2 676-524
13+2 152+2 795-643
14+2 152+2 917-765
15+2 152+3 043-891
16+2 152+3 171-1 019
17+2 152+3 303-1 151
18+2 152+3 439-1 287
19+2 152+3 577-1 425
20+2 152+3 720-1 568
21+2 152+3 866-1 714
22+2 152+4 016-1 864
23+2 152+4 170-2 018
24+2 152+4 327-2 175
25+2 152+4 489-2 337
Total+53 800+67 981+-14 181
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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