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A la campagne

VilleSaint-Hilaire (03)
Surface152
Coût Total160 440
Loyer Annuel12 231
Rentabilité7.62%
Cashflow/mois+88
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 526,32 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Transaxia YGRANDE, COUTIER Liliane (EI) Dans ce village  de campagne, avec commerces (épicerie, boulangerie, bar/tabac) services postaux...Médecin et pharmacie à 5 mn. Ecole de la maternelle à la primaire, avec garderie.   Une propriété avec un agréable terrain de 1 790 m² . Cette maison comprend au  RDC : une grande entrée de 15 m², une salle à manger/salon  de 35 m² (avec un mur de pierres apparentes) vous permettra de partager de bons moments avec vos amis et votre famille, une cuisine et arrière cuisine de 5 m², une chambre de 18 m², une salle de bains/douches de 11 m² et un wc.  A l'étage : Deux chambres spacieuses  de 31 m² et 27 m², une salle de douche + wc .  Chauffage électrique et cheminée insert bois. Double vitrage.  A l'extérieur une grange de 108 m² avec panneaux solaires,  quatre caves dont deux sont voûtées , quatre dépendances  de 47 m² au total.  Fosse septique à remettre aux normes.   Contacter l'agence TRANSAXIA YGRANDE [Coordonnées masquées]  (agente commercial inscrit au RSAC de Cusset  sous le n° 89491130400018)     « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Saint-Hilaire
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03440
Coordonnées : 46.494580, 3.019788
Total : 160 440
Prix d'acquisition : 80 000
Travaux : 74 040
Valeur du bien : 154 040
Frais de notaire : 6 400
Coût estimé : 6 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152
Loyer prédit : 6.71€/m²/mois
Fourchette : 5.28€ - 8.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1019€/mois
Loyer annuel estimé : 12231€/an
Fourchette totale : 802€ - 1295€/mois
Fourchette annuelle : 9630€ - 15535€/an
Rentabilité brute :7.62%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 9.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 007,95 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :153 208
Prix d'achat :80 000
Décote à l'achat :-73 208 (-47.8%)
Marge achat-revente :-7 232€ (-4.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :783,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :45,46€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 829,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 623,88
Coût de l'assurance :13 637,40
Taxe foncière : 1 223,08€/an
Soit par mois : 101,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 019,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 930,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :88,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 152 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 152 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 152 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et de la douche, nouveau lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible - salle de bain avec carrelage fissuré et fixtures très datées
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 76 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 76 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 040(487 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:12 160
    Isolation toiture/combles: 152 m² × 80€/m² = 12160€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 400
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 700
    Parquet flottant: 76 m² × 75€/m² = 5700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 280
    Peinture murs et plafonds: 76 m² × 30€/m² = 2280€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Hilaire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 560✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 019 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 231 €/an
Calcul : 1 019 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 178 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 440 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 545 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 223 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 040
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 987
Revenus locatifs : +12 231
Charges déductibles : -80 987
Résultat foncier Année 1 : -68 756(Déficit de 68 756 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 356
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 947 €/an
Revenus locatifs : +12 231
Charges déductibles : -6 947
Résultat foncier Années 2+ : 5 284 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47356.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 23180 9925 184-68 76121 400 €47 361 €47 361 €
212 4756 8125 0435 663--41 698 €
312 7256 6674 8996 058--35 640 €
412 9796 5184 7496 462--29 179 €
513 2396 3634 5956 876--22 303 €
613 5046 2044 4357 300--15 003 €
713 7746 0394 2707 735--7 268 €
814 0495 8694 1008 181---
914 3305 6933 9248 638---
1014 6175 5113 7429 106---
1114 9095 3233 5549 586---
1215 2075 1293 36010 079---
1315 5124 9283 15910 584---
1415 8224 7212 95211 101---
1516 1384 5072 73811 632---
1616 4614 2852 51712 176---
1716 7904 0572 28812 733---
1817 1263 8212 05213 305---
1917 4693 5771 80813 892---
2017 8183 3251 55614 493---
2118 1743 0641 29615 110---
2218 5382 7951 02715 743---
2318 9092 51774916 391---
2419 2872 23046117 057---
2519 6721 93316417 739---
TOTAL391 755192 87874 624198 87721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 877
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 231 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 568 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 568-6 420+8 988
2+2 5680+2 568
3+2 5680+2 568
4+2 5680+2 568
5+2 5680+2 568
6+2 5680+2 568
7+2 5680+2 568
8+2 568+274+2 294
9+2 568+2 591-23
10+2 568+2 732-164
11+2 568+2 876-308
12+2 568+3 024-456
13+2 568+3 175-607
14+2 568+3 330-762
15+2 568+3 489-921
16+2 568+3 653-1 085
17+2 568+3 820-1 252
18+2 568+3 992-1 424
19+2 568+4 168-1 600
20+2 568+4 348-1 780
21+2 568+4 533-1 965
22+2 568+4 723-2 155
23+2 568+4 917-2 349
24+2 568+5 117-2 549
25+2 568+5 322-2 754
Total+64 200+59 663+4 537
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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