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Immeuble de rapport Le Havre Hotel de Ville

Bien expiré
VilleHavre (76)
Surface714m²
Coût Total823 300€
Loyer Annuel104 531€
Rentabilité12.70%
Cashflow/mois+3 761€
Image de bien 1
Prix : 600 000 €
Surface : 714 m²
Prix au m² : 840,34 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 28
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

immeuble indépendant R+3 avec ascenseur (714 m² habitable) loué par bail commercial à usage d'hotel loyer annuel 37904€ annuel Foncier : 7963€ (remboursé par le locataire)

15 rue Georges Braque 76600 Le Havre

Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76600
Coordonnées : 49.494890, 0.105500
Total : 823 300€
Prix d'acquisition : 600 000€
Travaux : 175 300€
Valeur du bien : 775 300€
Frais de notaire : 48 000€
Coût estimé : 48 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 714m²
Loyer prédit : 12.20€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 16.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 8711€/mois
Loyer annuel estimé : 104531€/an
Fourchette totale : 6644€ - 11421€/mois
Fourchette annuelle : 79725€ - 137055€/an
Rentabilité brute :12.70%
Fourchette de rentabilité :9.68% - 16.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :823 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 051,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :240,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 291,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :392 097,43€
Coût de l'assurance :72 038,75€
Taxe foncière : 7 900,00€/an
Soit par mois : 658,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 8 710,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 949,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3 761,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 714 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 71 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 714 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 26 chambres (environ 260 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour le salon
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :175 300 €(246 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:92 300€
    Fenêtres double vitrage performant: 71 fenêtres × 1300€ = 92300€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant tous les éléments sanitaires, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:19 500€
    Rénovation lourde chambres: 260 m² × 75€/m² = 19500€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Salon:15 000€
    Rénovation lourde salon: 100 m² × 150€/m² = 15000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Havre (coefficient 0.9 appliqué pour ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 8 711 €/mois
Revenus locatifs annuels : 104 531 €/an
Calcul : 8 711 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 27 146 €/an
Base de calcul : Emprunt de 823 300 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 882 €/an
Calcul : 240 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 7 900 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 175 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 213 227 €
Revenus locatifs : +104 531 €
Charges déductibles : -213 227 €
Résultat foncier Année 1 : -108 696 €(Déficit de 108 696 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 87 296 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 37 927 €/an
Revenus locatifs : +104 531 €
Charges déductibles : -37 927 €
Résultat foncier Années 2+ : 66 604 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 87295.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 600 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 390 000 €(65% de 600 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 14 182 €/an
Calcul : 390 000 € × 3,636% = 14 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1104 531 €213 253 €27 172 €-108 722 €21 400 €87 322 €87 322 €
2106 622 €37 226 €26 445 €69 396 €--17 927 €
3108 754 €36 474 €25 693 €72 280 €---
4110 929 €35 697 €24 915 €75 233 €---
5113 148 €34 893 €24 111 €78 255 €---
6115 411 €34 062 €23 280 €81 349 €---
7117 719 €33 203 €22 421 €84 516 €---
8120 073 €32 314 €21 533 €87 759 €---
9122 475 €31 396 €20 614 €91 079 €---
10124 924 €30 446 €19 664 €94 479 €---
11127 423 €29 464 €18 682 €97 959 €---
12129 971 €28 449 €17 667 €101 523 €---
13132 571 €27 399 €16 617 €105 172 €---
14135 222 €26 314 €15 532 €108 908 €---
15137 927 €25 192 €14 410 €112 735 €---
16140 685 €24 032 €13 250 €116 654 €---
17143 499 €22 832 €12 051 €120 667 €---
18146 369 €21 592 €10 810 €124 777 €---
19149 296 €20 310 €9 528 €128 986 €---
20152 282 €18 984 €8 202 €133 298 €---
21155 328 €17 613 €6 832 €137 714 €---
22158 434 €16 196 €5 415 €142 238 €---
23161 603 €14 731 €3 949 €146 872 €---
24164 835 €13 216 €2 435 €151 619 €---
25168 132 €11 650 €868 €156 482 €---
TOTAL3 348 163 €836 936 €392 097 €2 511 227 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 511 227 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 104 531 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +21 952 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+21 952 €-6 420 €+28 372 €
2+21 952 €0 €+21 952 €
3+21 952 €+16 306 €+5 646 €
4+21 952 €+22 570 €-618 €
5+21 952 €+23 476 €-1 524 €
6+21 952 €+24 405 €-2 453 €
7+21 952 €+25 355 €-3 403 €
8+21 952 €+26 328 €-4 376 €
9+21 952 €+27 324 €-5 372 €
10+21 952 €+28 344 €-6 392 €
11+21 952 €+29 388 €-7 436 €
12+21 952 €+30 457 €-8 505 €
13+21 952 €+31 552 €-9 600 €
14+21 952 €+32 673 €-10 721 €
15+21 952 €+33 820 €-11 868 €
16+21 952 €+34 996 €-13 044 €
17+21 952 €+36 200 €-14 248 €
18+21 952 €+37 433 €-15 481 €
19+21 952 €+38 696 €-16 744 €
20+21 952 €+39 989 €-18 037 €
21+21 952 €+41 314 €-19 362 €
22+21 952 €+42 671 €-20 719 €
23+21 952 €+44 062 €-22 110 €
24+21 952 €+45 486 €-23 534 €
25+21 952 €+46 945 €-24 993 €
Total+548 800 €+753 368 €+-204 568 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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