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Maison de ville

VilleLabruguière (81)
Surface90m²
Coût Total177 600€
Loyer Annuel8 762€
Rentabilité4.93%
Cashflow/mois-284€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 166,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 90 m², 4 pièces, 3 chambres, Orientation sud, Cave, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage électrique

Maison de ville en plein centre de Labruguière. Elle se compose d'une entrée, d'un salon , d'une cuisine séparée et aménagée. Une cave/buanderie complète le rez-de-chaussée. L'étage dessert 3 chambres et une salle d'eau. Les combles sont aménageables. La maison ne dispose pas de garage mais deux parking gratuits se trouvent à quelques mètres. Contact infos/visite :

Ville : Labruguière
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81290
Coordonnées : 43.540000, 2.264470
Total : 177 600€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 64 200€
Valeur du bien : 169 200€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 8.11€/m²/mois
Fourchette : 6.29€ - 10.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 730€/mois
Loyer annuel estimé : 8762€/an
Fourchette totale : 566€ - 942€/mois
Fourchette annuelle : 6795€ - 11300€/an
Rentabilité brute :4.93%
Fourchette de rentabilité :3.83% - 6.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 533,33 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 000 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-33 000€ (-23.9%)
Marge achat-revente :-39 600€ (-28.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :889,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :51,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 940,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 132,24€
Coût de l'assurance :15 540,00€
Taxe foncière : 876,22€/an
Soit par mois : 73,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 730,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 013,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-283,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 284 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et équipements électroménagers
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements datés nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessitant rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de la robinetterie
Quantité: salon complet (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 200 €(713 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:4 500€
    Isolation combles: 90 m² × 50€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:13 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:13 500€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 300€/m² = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Labruguière (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 730 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 762 €/an
Calcul : 730 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 138 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 600 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 622 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 876 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 836 €
Revenus locatifs : +8 762 €
Charges déductibles : -71 836 €
Résultat foncier Année 1 : -63 074 €(Déficit de 63 074 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 674 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 636 €/an
Revenus locatifs : +8 762 €
Charges déductibles : -7 636 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 126 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41673.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 762 €71 842 €6 144 €-63 079 €21 400 €41 679 €41 679 €
28 937 €7 481 €5 983 €1 457 €--40 223 €
39 116 €7 314 €5 816 €1 802 €--38 421 €
49 299 €7 141 €5 644 €2 157 €--36 263 €
59 485 €6 963 €5 465 €2 522 €--33 742 €
69 674 €6 778 €5 280 €2 897 €--30 845 €
79 868 €6 586 €5 088 €3 282 €--27 563 €
810 065 €6 387 €4 890 €3 678 €--23 886 €
910 266 €6 182 €4 684 €4 085 €--19 801 €
1010 472 €5 969 €4 471 €4 503 €--15 298 €
1110 681 €5 748 €4 251 €4 933 €--10 366 €
1210 895 €5 520 €4 022 €5 375 €---
1311 113 €5 284 €3 786 €5 829 €---
1411 335 €5 039 €3 541 €6 296 €---
1511 562 €4 785 €3 288 €6 776 €---
1611 793 €4 523 €3 025 €7 270 €---
1712 029 €4 251 €2 753 €7 778 €---
1812 269 €3 969 €2 472 €8 300 €---
1912 515 €3 678 €2 180 €8 837 €---
2012 765 €3 376 €1 878 €9 389 €---
2113 020 €3 063 €1 565 €9 957 €---
2213 281 €2 740 €1 242 €10 541 €---
2313 546 €2 404 €906 €11 142 €---
2413 817 €2 057 €559 €11 760 €---
2514 093 €1 697 €200 €12 396 €---
TOTAL280 657 €190 778 €89 132 €89 879 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 879 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 762 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 840 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 840 €-6 420 €+8 260 €
2+1 840 €0 €+1 840 €
3+1 840 €0 €+1 840 €
4+1 840 €0 €+1 840 €
5+1 840 €0 €+1 840 €
6+1 840 €0 €+1 840 €
7+1 840 €0 €+1 840 €
8+1 840 €0 €+1 840 €
9+1 840 €0 €+1 840 €
10+1 840 €0 €+1 840 €
11+1 840 €0 €+1 840 €
12+1 840 €+1 612 €+228 €
13+1 840 €+1 749 €+91 €
14+1 840 €+1 889 €-49 €
15+1 840 €+2 033 €-193 €
16+1 840 €+2 181 €-341 €
17+1 840 €+2 333 €-493 €
18+1 840 €+2 490 €-650 €
19+1 840 €+2 651 €-811 €
20+1 840 €+2 817 €-977 €
21+1 840 €+2 987 €-1 147 €
22+1 840 €+3 162 €-1 322 €
23+1 840 €+3 343 €-1 503 €
24+1 840 €+3 528 €-1 688 €
25+1 840 €+3 719 €-1 879 €
Total+46 000 €+30 073 €+15 927 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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