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Achat : Appartement Perpignan (66000)

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface61m²
Coût Total104 640€
Loyer Annuel7 331€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 393,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 61 m², 3 pièces, 2 chambres, Structure/extérieur à rafraîchir

Appartement de type 3, vendu occupé, comprenant: Entrée, séjour, cuisine, cellier, wc, loggia, dégagement, salle de bains, 2 chambres. Le loyer est de 550€ dont 50€ de charge. Le taxe foncière s'élève à 1047€.

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.698990, 2.902380
Total : 104 640€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 12 840€
Valeur du bien : 97 840€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 611€/mois
Loyer annuel estimé : 7331€/an
Fourchette totale : 493€ - 757€/mois
Fourchette annuelle : 5918€ - 9081€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 8.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :510,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,65€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 540,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 504,19€
Coût de l'assurance :8 894,40€
Taxe foncière : 1 047,00€/an
Soit par mois : 87,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 610,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 677,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et joints à refaire dans la salle de bain.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 840 €(210 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 6000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:480€
    Peinture et joints: 6 m² × 80€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:600€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique: 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix ont été adaptés pour une zone rurale.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 611 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 331 €/an
Calcul : 611 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 367 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 640 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 356 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 047 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 210 €
Revenus locatifs : +7 331 €
Charges déductibles : -18 210 €
Résultat foncier Année 1 : -10 879 €(Déficit de 10 879 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 179 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 370 €/an
Revenus locatifs : +7 331 €
Charges déductibles : -5 370 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 961 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 179.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 331 €18 213 €3 370 €-10 882 €10 700 €182 €182 €
27 477 €5 282 €3 279 €2 195 €---
37 627 €5 188 €3 185 €2 439 €---
47 779 €5 090 €3 088 €2 689 €---
57 935 €4 990 €2 987 €2 945 €---
68 094 €4 886 €2 883 €3 208 €---
78 256 €4 779 €2 776 €3 477 €---
88 421 €4 668 €2 665 €3 753 €---
98 589 €4 553 €2 551 €4 036 €---
108 761 €4 435 €2 432 €4 326 €---
118 936 €4 313 €2 310 €4 623 €---
129 115 €4 187 €2 184 €4 928 €---
139 297 €4 056 €2 053 €5 241 €---
149 483 €3 921 €1 919 €5 562 €---
159 673 €3 782 €1 779 €5 891 €---
169 866 €3 638 €1 636 €6 228 €---
1710 064 €3 490 €1 487 €6 574 €---
1810 265 €3 336 €1 333 €6 929 €---
1910 470 €3 178 €1 175 €7 293 €---
2010 680 €3 014 €1 011 €7 666 €---
2110 893 €2 845 €842 €8 049 €---
2211 111 €2 670 €667 €8 441 €---
2311 333 €2 489 €486 €8 844 €---
2411 560 €2 302 €300 €9 257 €---
2511 791 €2 110 €107 €9 681 €---
TOTAL234 806 €111 414 €48 504 €123 393 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 393 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 331 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 539 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 539 €-3 210 €+4 749 €
2+1 539 €+604 €+935 €
3+1 539 €+732 €+807 €
4+1 539 €+807 €+732 €
5+1 539 €+884 €+655 €
6+1 539 €+962 €+577 €
7+1 539 €+1 043 €+496 €
8+1 539 €+1 126 €+413 €
9+1 539 €+1 211 €+328 €
10+1 539 €+1 298 €+241 €
11+1 539 €+1 387 €+152 €
12+1 539 €+1 479 €+60 €
13+1 539 €+1 572 €-33 €
14+1 539 €+1 669 €-130 €
15+1 539 €+1 767 €-228 €
16+1 539 €+1 868 €-329 €
17+1 539 €+1 972 €-433 €
18+1 539 €+2 079 €-540 €
19+1 539 €+2 188 €-649 €
20+1 539 €+2 300 €-761 €
21+1 539 €+2 415 €-876 €
22+1 539 €+2 532 €-993 €
23+1 539 €+2 653 €-1 114 €
24+1 539 €+2 777 €-1 238 €
25+1 539 €+2 904 €-1 365 €
Total+38 475 €+37 018 €+1 457 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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