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Immeuble 4 appartements à vendre au coeur de St Aignan

Bien expiré
VilleSaint-Aignan (41)
Surface150m²
Coût Total206 020€
Loyer Annuel14 246€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 060 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

🔥 IMMEUBLE DE RAPPORT – HYPER CENTRE SAINT-AIGNAN – FORTE RENTABILITÉ 🔥

Opportunité rare ! Photos supplémentaires sur demande Dans une ville où la demande de logements est très supérieure à l’offre (proximité Zoo de Beauval), cet immeuble est idéal pour un investissement rentable et sécurisé.

💼 Revenus immédiats + fort potentiel :

3 appartements exploités en meublés touristiques 1 appartement de 50 m² loué à l’année

📐 Détail :

RDC : 2 studios de 20 m² et 23 m² 1er étage : appartement de 55 m² avec chambre séparée 2ᵉ étage : appartement T2 de 50 m² (bail en cours)

🌿 Extérieurs :

Terrasse intérieure de 15 m² Petite terrasse côté rue

📍 Emplacement premium : Tout à pied : commerces, restaurants, cinéma…

✅ Les + :

Secteur très recherché Locataires faciles à trouver (salariés du Zoo, tourisme…) Mix locatif idéal (courte + longue durée) Bon potentiel de rentabilité

⚠️ Travaux à prévoir :

Toiture côté château Façade côté rue

💰 Idéal investisseur Prix : 159 000€

📞 Contactez-moi rapidement pour plus d’informations ou organiser une visite !

Ville : Saint-Aignan
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41110
Coordonnées : 47.269040, 1.374310
Total : 206 020€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 34 300€
Valeur du bien : 193 300€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 10.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 1187€/mois
Loyer annuel estimé : 14246€/an
Fourchette totale : 903€ - 1560€/mois
Fourchette annuelle : 10840€ - 18720€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 193,71 €/m²
Basé sur :4 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :179 056 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-20 056€ (-11.2%)
Marge achat-revente :-26 964€ (-15.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 021,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :60,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 081,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 420,17€
Coût de l'assurance :18 026,75€
Taxe foncière : 1 424,55€/an
Soit par mois : 118,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 187,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 200,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-13,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur 150 m²)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'immeuble
Raison: DPE F - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo, et WC
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des finitions de la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les chambres
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 300 €(229 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 8 m² × 50€/m² = 400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:300€
    Peinture chambres: 12 m² × 25€/m² = 300€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Aignan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 187 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 246 €/an
Calcul : 1 187 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 936 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 020 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 721 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 425 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 382 €
Revenus locatifs : +14 246 €
Charges déductibles : -43 382 €
Résultat foncier Année 1 : -29 136 €(Déficit de 29 136 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 736 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 082 €/an
Revenus locatifs : +14 246 €
Charges déductibles : -9 082 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 164 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7736.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 246 €43 388 €6 943 €-29 143 €21 400 €7 743 €7 743 €
214 530 €8 904 €6 759 €5 626 €--2 117 €
314 821 €8 714 €6 568 €6 107 €---
415 117 €8 517 €6 371 €6 601 €---
515 420 €8 313 €6 167 €7 107 €---
615 728 €8 102 €5 956 €7 626 €---
716 043 €7 884 €5 738 €8 159 €---
816 364 €7 658 €5 512 €8 706 €---
916 691 €7 424 €5 278 €9 267 €---
1017 025 €7 182 €5 037 €9 842 €---
1117 365 €6 932 €4 787 €10 433 €---
1217 713 €6 673 €4 528 €11 039 €---
1318 067 €6 406 €4 260 €11 661 €---
1418 428 €6 129 €3 983 €12 299 €---
1518 797 €5 842 €3 696 €12 955 €---
1619 173 €5 546 €3 400 €13 627 €---
1719 556 €5 239 €3 093 €14 317 €---
1819 947 €4 921 €2 776 €15 026 €---
1920 346 €4 593 €2 447 €15 753 €---
2020 753 €4 253 €2 107 €16 500 €---
2121 168 €3 901 €1 756 €17 267 €---
2221 591 €3 538 €1 392 €18 054 €---
2322 023 €3 161 €1 016 €18 862 €---
2422 464 €2 772 €626 €19 692 €---
2522 913 €2 369 €223 €20 544 €---
TOTAL456 288 €188 361 €100 420 €267 928 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 267 928 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 246 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 992 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 992 €-6 420 €+9 412 €
2+2 992 €0 €+2 992 €
3+2 992 €+1 197 €+1 795 €
4+2 992 €+1 980 €+1 012 €
5+2 992 €+2 132 €+860 €
6+2 992 €+2 288 €+704 €
7+2 992 €+2 448 €+544 €
8+2 992 €+2 612 €+380 €
9+2 992 €+2 780 €+212 €
10+2 992 €+2 953 €+39 €
11+2 992 €+3 130 €-138 €
12+2 992 €+3 312 €-320 €
13+2 992 €+3 498 €-506 €
14+2 992 €+3 690 €-698 €
15+2 992 €+3 886 €-894 €
16+2 992 €+4 088 €-1 096 €
17+2 992 €+4 295 €-1 303 €
18+2 992 €+4 508 €-1 516 €
19+2 992 €+4 726 €-1 734 €
20+2 992 €+4 950 €-1 958 €
21+2 992 €+5 180 €-2 188 €
22+2 992 €+5 416 €-2 424 €
23+2 992 €+5 659 €-2 667 €
24+2 992 €+5 908 €-2 916 €
25+2 992 €+6 163 €-3 171 €
Total+74 800 €+80 378 €+-5 578 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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