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Appartement 3 pièces 68 m²

VilleGarges-lès-Gonesse (95)
Surface68m²
Coût Total196 970€
Loyer Annuel12 524€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 2 338,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 68 m²

Découvrez ce magnifique appartement 3pièces de 68m2 idéalement situé en face de la mairie de Garges-lès-Gonesse au 8ème étage avec ascenseur. L'appartement se compose d'un séjour lumineux de presque 20m2, de 2 chambres d'environ 14 et 10m2, d'une très jolie cuisine aménagée et equipée ainsi que d'une salle de bain. Le tout désservi par un couloir comblé de très nombreux rangements. On y trouvera également une cave au sous-sol et un balcon donnant une vue assez dégagée pour profiter des beaux jours. L'appartement est parfaitement agencé, il ne nécessite aucun travaux. Ce dernier pourrait amplement convenir à un jeune couple par exemple ou bien même des investisseurs car il offre une rentabilité d'environ 9%. Ce cocon n'attends que vous, à vos visites ! Cette annonce vous est proposée par LEPETIT Florent - EI - NoRSAC: , Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Bobigny

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Surface : 68 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 294

Consommation énergie primaire : 171 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Garges-lès-Gonesse
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95140
Coordonnées : 48.971160, 2.401637
Total : 196 970€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 25 250€
Valeur du bien : 184 250€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 15.35€/m²/mois
Fourchette : 11.25€ - 20.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1044€/mois
Loyer annuel estimé : 12524€/an
Fourchette totale : 765€ - 1424€/mois
Fourchette annuelle : 9179€ - 17087€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 8.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 214,29 €/m²
Basé sur :155 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 572 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :+8 428€ (+5.6%)
Marge achat-revente :-46 398€ (-30.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :997,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :78,79€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 076,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 350,96€
Coût de l'assurance :23 636,40€
Taxe foncière : 1 252,40€/an
Soit par mois : 104,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 043,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 180,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-137,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement important de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement important de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 250 €(371 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant 24 m²: 60€/m² × 24 = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 24 m²: 50€/m² × 24 = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 50€/m² × 25 = 1250€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Garges-lès-Gonesse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 044 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 524 €/an
Calcul : 1 044 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 023 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 970 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 945 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 252 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 471 €
Revenus locatifs : +12 524 €
Charges déductibles : -34 471 €
Résultat foncier Année 1 : -21 947 €(Déficit de 21 947 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 547 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 221 €/an
Revenus locatifs : +12 524 €
Charges déductibles : -9 221 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 303 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 546.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 524 €34 477 €7 029 €-21 953 €21 400 €553 €553 €
212 774 €9 046 €6 848 €3 729 €---
313 030 €8 858 €6 660 €4 172 €---
413 291 €8 663 €6 465 €4 628 €---
513 556 €8 460 €6 263 €5 096 €---
613 827 €8 251 €6 053 €5 577 €---
714 104 €8 034 €5 836 €6 070 €---
814 386 €7 808 €5 611 €6 578 €---
914 674 €7 575 €5 377 €7 099 €---
1014 967 €7 333 €5 135 €7 635 €---
1115 267 €7 082 €4 884 €8 185 €---
1215 572 €6 822 €4 624 €8 750 €---
1315 883 €6 552 €4 354 €9 332 €---
1416 201 €6 272 €4 074 €9 929 €---
1516 525 €5 982 €3 784 €10 543 €---
1616 856 €5 682 €3 484 €11 174 €---
1717 193 €5 370 €3 172 €11 822 €---
1817 537 €5 047 €2 849 €12 489 €---
1917 887 €4 712 €2 515 €13 175 €---
2018 245 €4 365 €2 167 €13 880 €---
2118 610 €4 005 €1 807 €14 605 €---
2218 982 €3 632 €1 434 €15 350 €---
2319 362 €3 245 €1 048 €16 116 €---
2419 749 €2 844 €647 €16 905 €---
2520 144 €2 429 €231 €17 715 €---
TOTAL401 146 €182 547 €102 351 €218 599 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 599 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 630 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 630 €-6 420 €+9 050 €
2+2 630 €+953 €+1 677 €
3+2 630 €+1 252 €+1 378 €
4+2 630 €+1 388 €+1 242 €
5+2 630 €+1 529 €+1 101 €
6+2 630 €+1 673 €+957 €
7+2 630 €+1 821 €+809 €
8+2 630 €+1 973 €+657 €
9+2 630 €+2 130 €+500 €
10+2 630 €+2 290 €+340 €
11+2 630 €+2 455 €+175 €
12+2 630 €+2 625 €+5 €
13+2 630 €+2 799 €-169 €
14+2 630 €+2 979 €-349 €
15+2 630 €+3 163 €-533 €
16+2 630 €+3 352 €-722 €
17+2 630 €+3 547 €-917 €
18+2 630 €+3 747 €-1 117 €
19+2 630 €+3 952 €-1 322 €
20+2 630 €+4 164 €-1 534 €
21+2 630 €+4 381 €-1 751 €
22+2 630 €+4 605 €-1 975 €
23+2 630 €+4 835 €-2 205 €
24+2 630 €+5 071 €-2 441 €
25+2 630 €+5 315 €-2 685 €
Total+65 750 €+65 580 €+170 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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