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Achat appartement

Bien expiré
VilleSaint-Gaudens (31)
Surface78m²
Coût Total129 040€
Loyer Annuel7 468€
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-234€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 500 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 057,69 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En cœur de ville, appartement lumineux avec séjour ouvrant sur balcon, trois chambres au calme, garage et cellier. Un bien complet dans un secteur recherché, offrant confort locatif et forte attractivité patrimoniale. Une opportunité à saisir.

Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Coordonnées : 43.112220, 0.721430
Total : 129 040€
Prix d'acquisition : 82 500€
Travaux : 39 940€
Valeur du bien : 122 440€
Frais de notaire : 6 600€
Coût estimé : 6 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 622€/mois
Loyer annuel estimé : 7468€/an
Fourchette totale : 518€ - 747€/mois
Fourchette annuelle : 6218€ - 8969€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 6.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :638,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :38,71€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 677,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 485,12€
Coût de l'assurance :11 613,60€
Taxe foncière : 746,78€/an
Soit par mois : 62,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 116,67€/mois
Soit par an : 1 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 622,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 856,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-233,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 278 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage daté
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par du parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - moquette usée et murs nécessitant une peinture
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant une peinture
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon spacieux avec éclairage minimal nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 940 €(512 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaudens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 622 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 468 €/an
Calcul : 622 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 319 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 040 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 465 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 747 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 400 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 870 €
Revenus locatifs : +7 468 €
Charges déductibles : -46 870 €
Résultat foncier Année 1 : -39 402 €(Déficit de 39 402 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 002 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 930 €/an
Revenus locatifs : +7 468 €
Charges déductibles : -6 930 €
Résultat foncier Années 2+ : 538 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18002.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 625 €(65% de 82 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 950 €/an
Calcul : 53 625 € × 3,636% = 1 950 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 468 €46 874 €4 323 €-39 406 €21 400 €18 006 €18 006 €
27 617 €6 819 €4 208 €798 €--17 209 €
37 769 €6 700 €4 089 €1 069 €--16 140 €
47 925 €6 577 €3 966 €1 347 €--14 792 €
58 083 €6 450 €3 839 €1 633 €--13 159 €
68 245 €6 319 €3 707 €1 926 €--11 233 €
78 410 €6 182 €3 571 €2 227 €--9 005 €
88 578 €6 042 €3 430 €2 536 €--6 469 €
98 750 €5 896 €3 285 €2 854 €--3 615 €
108 925 €5 745 €3 134 €3 179 €--436 €
119 103 €5 589 €2 978 €3 514 €---
129 285 €5 428 €2 817 €3 857 €---
139 471 €5 261 €2 650 €4 210 €---
149 660 €5 089 €2 478 €4 572 €---
159 854 €4 910 €2 299 €4 943 €---
1610 051 €4 726 €2 114 €5 325 €---
1710 252 €4 535 €1 923 €5 717 €---
1810 457 €4 337 €1 726 €6 119 €---
1910 666 €4 133 €1 522 €6 533 €---
2010 879 €3 921 €1 310 €6 958 €---
2111 097 €3 703 €1 091 €7 394 €---
2211 319 €3 477 €865 €7 842 €---
2311 545 €3 243 €631 €8 302 €---
2411 776 €3 001 €389 €8 775 €---
2512 011 €2 750 €139 €9 261 €---
TOTAL239 194 €167 708 €62 485 €71 486 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 71 486 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 468 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 568 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 568 €-6 420 €+7 988 €
2+1 568 €0 €+1 568 €
3+1 568 €0 €+1 568 €
4+1 568 €0 €+1 568 €
5+1 568 €0 €+1 568 €
6+1 568 €0 €+1 568 €
7+1 568 €0 €+1 568 €
8+1 568 €0 €+1 568 €
9+1 568 €0 €+1 568 €
10+1 568 €0 €+1 568 €
11+1 568 €+923 €+645 €
12+1 568 €+1 157 €+411 €
13+1 568 €+1 263 €+305 €
14+1 568 €+1 371 €+197 €
15+1 568 €+1 483 €+85 €
16+1 568 €+1 597 €-29 €
17+1 568 €+1 715 €-147 €
18+1 568 €+1 836 €-268 €
19+1 568 €+1 960 €-392 €
20+1 568 €+2 087 €-519 €
21+1 568 €+2 218 €-650 €
22+1 568 €+2 353 €-785 €
23+1 568 €+2 491 €-923 €
24+1 568 €+2 633 €-1 065 €
25+1 568 €+2 778 €-1 210 €
Total+39 200 €+21 446 €+17 754 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 144 jours
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