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MAISON 3 PIÈCES 86M² A VENDRE A CURZON

VilleCurzon (85)
Surface86m²
Coût Total114 452€
Loyer Annuel8 631€
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 400 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 097,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre de WC : 1, Jardin

REF : 04787-JP Maison à rénover à Curzon : un beau potentiel à révéler !

  • Située sur la charmante commune de Curzon, venez découvrir cette maison d'habitation offrant de belles possibilités d'aménagement.
  • Elle se compose d'un salon-séjour avec poêle à bois, d'une cuisine, de deux grandes chambres, d'une salle d'eau et d'un WC indépendant.
  • À l'extérieur, vous profiterez d'un abri à bois ainsi que d'un jardin, idéal pour créer un agréable espace de détente.
  • Cette maison séduira les amateurs de rénovation en quête d'un projet à personnaliser selon leurs envies. Que ce soit pour une résidence principale, une maison de vacances ou un investissement, elle représente une belle opportunité.
  • En exclusivité, ici et nulle part ailleurs ! Ne tardez pas à venir la visiter et laissez-vous séduire par son potentiel.
  • Localisation : CURZON
  • Surface habitable : 86m²
  • Terrain : 373 m²
  • Prix : 94 400€ (honoraires à la charge du vendeur)
  • Classe énergie : D (246)
  • Classe climat : B (9) AGENCE GROLLEAU ANGLES - 02.51.29.16.61 Tous nos biens sur www.agence-grolleau.com - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/149988.pdf
Ville : Curzon
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85540
Coordonnées : 46.442306, -1.299644
Total : 114 452€
Prix d'acquisition : 94 400€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 106 900€
Frais de notaire : 7 552€
Coût estimé : 7 552€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 8.36€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 10.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 719€/mois
Loyer annuel estimé : 8631€/an
Fourchette totale : 568€ - 911€/mois
Fourchette annuelle : 6816€ - 10929€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 9.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 697,6 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 993 €
Prix d'achat :94 400 €
Décote à l'achat :-51 593€ (-35.3%)
Marge achat-revente :31 541€ (21.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 452€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :560,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :28,61€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 589,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 779,24€
Coût de l'assurance :8 583,90€
Taxe foncière : 863,10€/an
Soit par mois : 71,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 719,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 661,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :57,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et peinture.
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon, y compris le remplacement du carrelage usé et finition du plafond.
Quantité: salon complet (20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant des travaux
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise à jour de la plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 2 chambres, y compris revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessitant des travaux de rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(145 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 719 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 631 €/an
Calcul : 719 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 728 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 452 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 863 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 435 €
Revenus locatifs : +8 631 €
Charges déductibles : -17 435 €
Résultat foncier Année 1 : -8 804 €(Déficit de 8 804 €)
Imputable sur revenu global : 8 804 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 935 €/an
Revenus locatifs : +8 631 €
Charges déductibles : -4 935 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 696 €/an
Prix d'achat du bien : 94 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 360 €(65% de 94 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 231 €/an
Calcul : 61 360 € × 3,636% = 2 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 631 €17 438 €3 732 €-8 807 €8 807 €--
28 804 €4 838 €3 631 €3 966 €---
38 980 €4 734 €3 528 €4 246 €---
49 159 €4 627 €3 420 €4 532 €---
59 343 €4 516 €3 310 €4 827 €---
69 529 €4 401 €3 195 €5 128 €---
79 720 €4 283 €3 077 €5 437 €---
89 914 €4 161 €2 954 €5 754 €---
910 113 €4 034 €2 828 €6 079 €---
1010 315 €3 903 €2 697 €6 411 €---
1110 521 €3 768 €2 562 €6 753 €---
1210 732 €3 629 €2 422 €7 103 €---
1310 946 €3 484 €2 278 €7 462 €---
1411 165 €3 335 €2 129 €7 830 €---
1511 388 €3 181 €1 975 €8 207 €---
1611 616 €3 022 €1 815 €8 594 €---
1711 849 €2 857 €1 651 €8 991 €---
1812 086 €2 687 €1 481 €9 399 €---
1912 327 €2 511 €1 305 €9 816 €---
2012 574 €2 329 €1 123 €10 244 €---
2112 825 €2 142 €935 €10 684 €---
2213 082 €1 947 €741 €11 134 €---
2313 343 €1 747 €540 €11 597 €---
2413 610 €1 540 €333 €12 071 €---
2513 882 €1 325 €119 €12 557 €---
TOTAL276 455 €96 441 €53 779 €180 014 €8 807 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 642 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 014 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 631 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 813 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 813 €-2 642 €+4 455 €
2+1 813 €+1 190 €+623 €
3+1 813 €+1 274 €+539 €
4+1 813 €+1 360 €+453 €
5+1 813 €+1 448 €+365 €
6+1 813 €+1 538 €+275 €
7+1 813 €+1 631 €+182 €
8+1 813 €+1 726 €+87 €
9+1 813 €+1 824 €-11 €
10+1 813 €+1 923 €-110 €
11+1 813 €+2 026 €-213 €
12+1 813 €+2 131 €-318 €
13+1 813 €+2 239 €-426 €
14+1 813 €+2 349 €-536 €
15+1 813 €+2 462 €-649 €
16+1 813 €+2 578 €-765 €
17+1 813 €+2 697 €-884 €
18+1 813 €+2 820 €-1 007 €
19+1 813 €+2 945 €-1 132 €
20+1 813 €+3 073 €-1 260 €
21+1 813 €+3 205 €-1 392 €
22+1 813 €+3 340 €-1 527 €
23+1 813 €+3 479 €-1 666 €
24+1 813 €+3 621 €-1 808 €
25+1 813 €+3 767 €-1 954 €
Total+45 325 €+54 004 €+-8 679 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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