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Appartement 3 pièces 52 m²

Bien expiré
VilleNouzonville (08)
Surface52m²
Coût Total96 470€
Loyer Annuel4 679€
Rentabilité4.85%
Cashflow/mois-223€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 038,46 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 52 m²

Référence 382 :

Venez découvrir cet appartement à rafraichir type T3 de 52 M2 à Nouzonville dans une copropriété gérée par un syndic professionnel.

Ce dernier se compose d'un salon/séjour, d'une cuisine, d'une chambre, d'une salle d'eau et d'un WC indépendant.

Une remise, un grenier et garage non attenant complètent ce bien.

Taxe foncière : 619€/an, PVC/DV, chauffage gaz individuel, charges annuelles environ 750€/an.

Votre conseiller PERGENT IMMOBILIER : Emilie Delvaux Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 990432601

Surface : 52 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 18

Consommation énergie primaire : 312 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 480 € et 2 050 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Nouzonville
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08700
Coordonnées : 49.813350, 4.743448
Total : 96 470€
Prix d'acquisition : 54 000€
Travaux : 38 150€
Valeur du bien : 92 150€
Frais de notaire : 4 320€
Coût estimé : 4 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 7.50€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 9.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 390€/mois
Loyer annuel estimé : 4679€/an
Fourchette totale : 303€ - 501€/mois
Fourchette annuelle : 3641€ - 6011€/an
Rentabilité brute :4.85%
Fourchette de rentabilité :3.77% - 6.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :815,07 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :42 384 €
Prix d'achat :54 000 €
Décote à l'achat :+11 616€ (+27.4%)
Marge achat-revente :-54 086€ (-127.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :471,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 499,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 870,14€
Coût de l'assurance :8 441,13€
Taxe foncière : 619,00€/an
Soit par mois : 51,58€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 62,50€/mois
Soit par an : 750,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 389,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 613,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-223,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures un peu datées
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquets en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 150 €(734 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Nouzonville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 390 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 679 €/an
Calcul : 390 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 114 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 470 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 338 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 619 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 750 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 970 €
Revenus locatifs : +4 679 €
Charges déductibles : -42 970 €
Résultat foncier Année 1 : -38 292 €(Déficit de 38 292 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 892 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 820 €/an
Revenus locatifs : +4 679 €
Charges déductibles : -4 820 €
Résultat foncier Années 2+ : -142 €/an(Déficit de 142 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16891.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100 €(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 679 €42 973 €3 117 €-38 295 €21 400 €16 895 €16 895 €
24 772 €4 739 €3 033 €33 €--16 862 €
34 868 €4 652 €2 946 €215 €--16 647 €
44 965 €4 562 €2 856 €403 €--16 244 €
55 064 €4 469 €2 763 €595 €--15 649 €
65 166 €4 373 €2 667 €792 €--14 857 €
75 269 €4 274 €2 568 €994 €--13 863 €
85 374 €4 172 €2 465 €1 202 €--12 660 €
95 482 €4 066 €2 359 €1 416 €--11 245 €
105 591 €3 957 €2 250 €1 635 €--9 610 €
115 703 €3 844 €2 137 €1 859 €--7 751 €
125 817 €3 727 €2 020 €2 090 €---
135 934 €3 606 €1 900 €2 327 €---
146 052 €3 482 €1 775 €2 570 €---
156 173 €3 353 €1 646 €2 820 €---
166 297 €3 220 €1 513 €3 077 €---
176 423 €3 083 €1 376 €3 340 €---
186 551 €2 941 €1 234 €3 611 €---
196 682 €2 794 €1 087 €3 888 €---
206 816 €2 642 €936 €4 173 €---
216 952 €2 486 €779 €4 466 €---
227 091 €2 324 €617 €4 767 €---
237 233 €2 157 €450 €5 076 €---
247 378 €1 984 €277 €5 394 €---
257 525 €1 806 €99 €5 720 €---
TOTAL149 856 €125 686 €44 870 €24 169 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 24 169 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 679 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +982 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+982 €-6 420 €+7 402 €
2+982 €0 €+982 €
3+982 €0 €+982 €
4+982 €0 €+982 €
5+982 €0 €+982 €
6+982 €0 €+982 €
7+982 €0 €+982 €
8+982 €0 €+982 €
9+982 €0 €+982 €
10+982 €0 €+982 €
11+982 €0 €+982 €
12+982 €+627 €+355 €
13+982 €+698 €+284 €
14+982 €+771 €+211 €
15+982 €+846 €+136 €
16+982 €+923 €+59 €
17+982 €+1 002 €-20 €
18+982 €+1 083 €-101 €
19+982 €+1 166 €-184 €
20+982 €+1 252 €-270 €
21+982 €+1 340 €-358 €
22+982 €+1 430 €-448 €
23+982 €+1 523 €-541 €
24+982 €+1 618 €-636 €
25+982 €+1 716 €-734 €
Total+24 550 €+9 576 €+14 974 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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