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Appartement à vendre

VilleToulon (83)
Surface82.1
Coût Total177 520
Loyer Annuel12 438
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois+14
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 82.1 m²
Prix au m² : 1 936,66 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 9/15 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 34,65 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Belle vue, Exposition nord-ouest, Gardien, Alarme, Interphone, Pas de balcon

Situé au 9 € étage d'une résidence fermée et sécurisée avec gardien et ascenseur, venez découvrir ce bel appartement T3 de 82 m² offrant luminosité et confort de vie. Idéalement situé dans le quartier de Bon Rencontre, vous profiterez d'un environnement pratique, à proximité immédiate de toutes les commodités (commerces, écoles, transports) ainsi que des axes autoroutiers, facilitant tous vos déplacements. Dès l'entrée, vous serez séduit par un vaste salon/séjour avec cuisine ouverte entièrement équipée. Cet espace de vie, particulièrement agréable et baigné de lumière s'ouvre sur l'extèrieur grâce à de larges ouvertures offrant une vue panoramique et totalement dégagée. Le coin nuit se compose de deux chambres, dont une avec placard intégré, d'une salle de bain ainsi que d'un WC indépendant. Deux placards supplémentaires, situés dans l'entrée et le couloir, viennent compléter les espaces de rangement. Ce bien est également vendu avec une cave en sous-sol. Possibilité de reprendre un bail en cours pour un garage au sein de la résidence. Un appartement lumineux, fonctionnel et parfaitement situé, à découvrir sans tarder… contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite !

Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83000
Coordonnées : 43.117508, 5.922850
Total : 177 520
Prix d'acquisition : 159 000
Travaux : 5 800
Valeur du bien : 164 800
Frais de notaire : 12 720
Coût estimé : 12 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82.1
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 9.75€ - 16.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1037€/mois
Loyer annuel estimé : 12438€/an
Fourchette totale : 800€ - 1342€/mois
Fourchette annuelle : 9605€ - 16108€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 582,57 €/m²
Basé sur :390 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :212 029
Prix d'achat :159 000
Décote à l'achat :-53 029 (-25.0%)
Marge achat-revente :34 509€ (16.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :866,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 918,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 568,13
Coût de l'assurance :15 533,00
Taxe foncière : 1 243,83€/an
Soit par mois : 103,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 036,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 022,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :14,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 122 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 800(71 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:5 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont estimés à 40€/m² et la rénovation de salle de bain à 1000€/m².

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 037 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 438 €/an
Calcul : 1 037 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 730 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 520 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 621 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 244 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 395
Revenus locatifs : +12 438
Charges déductibles : -13 395
Résultat foncier Année 1 : -957(Déficit de 957 €)
Imputable sur revenu global : 957
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 595 €/an
Revenus locatifs : +12 438
Charges déductibles : -7 595
Résultat foncier Années 2+ : 4 843 €/an
Prix d'achat du bien : 159 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 43813 4015 735-962962 €--
212 6877 4465 5805 242---
312 9417 2855 4205 655---
413 2007 1205 2556 080---
513 4646 9495 0846 515---
613 7336 7734 9076 960---
714 0086 5904 7257 417---
814 2886 4024 5367 886---
914 5736 2074 3428 367---
1014 8656 0064 1408 859---
1115 1625 7983 9339 365---
1215 4655 5833 7189 883---
1315 7755 3613 49610 414---
1416 0905 1323 26710 959---
1516 4124 8953 03011 517---
1616 7404 6502 78512 090---
1717 0754 3972 53212 678---
1817 4174 1362 27113 281---
1917 7653 8662 00113 899---
2018 1203 5871 72214 533---
2118 4833 2991 43415 184---
2218 8523 0011 13615 851---
2319 2292 69382816 536---
2419 6142 37651017 238---
2520 0062 04718217 959---
TOTAL398 403134 99782 568263 406962Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 289
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 406
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 438 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 612 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 612-289+2 901
2+2 612+1 572+1 040
3+2 612+1 697+915
4+2 612+1 824+788
5+2 612+1 954+658
6+2 612+2 088+524
7+2 612+2 225+387
8+2 612+2 366+246
9+2 612+2 510+102
10+2 612+2 658-46
11+2 612+2 809-197
12+2 612+2 965-353
13+2 612+3 124-512
14+2 612+3 288-676
15+2 612+3 455-843
16+2 612+3 627-1 015
17+2 612+3 803-1 191
18+2 612+3 984-1 372
19+2 612+4 170-1 558
20+2 612+4 360-1 748
21+2 612+4 555-1 943
22+2 612+4 755-2 143
23+2 612+4 961-2 349
24+2 612+5 172-2 560
25+2 612+5 388-2 776
Total+65 300+79 022+-13 722
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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