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Appartement 4 pièces 110 m²

Bien expiré
VilleObernai (67)
Surface110m²
Coût Total186 379€
Loyer Annuel16 670€
Rentabilité8.94%
Cashflow/mois+111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 360 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 503,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 110 m²

Appartement lumineux de 4 pièces, 110 m², à vendre à Obernai.

Il se situe au 3ème étage, d'une copropriété avec ascenseur. Il se compose d'une entrée, d'une cuisine équipée avec accès à une loggia, d'un WC séparé, d'une salle d'eau, d'un séjour- salle à manger avec accès à un balcon et trois chambres spacieuses.

Une cave complète cet achat.

Le chauffage est collectif au gaz (compris dans les charges). L'appartement est vendu loué. Loyer : 745€ hors charges Bail en date du 13/06/2022

Surface : 110 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 136 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/03/2026

Consommation énergie primaire : 166 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 480 € et 2 070 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Obernai
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67210
Coordonnées : 48.470097, 7.478593
Total : 186 379€
Prix d'acquisition : 165 360€
Travaux : 7 790€
Valeur du bien : 173 150€
Frais de notaire : 13 229€
Coût estimé : 13 229€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 9.93€ - 16.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1389€/mois
Loyer annuel estimé : 16670€/an
Fourchette totale : 1093€ - 1766€/mois
Fourchette annuelle : 13114€ - 21191€/an
Rentabilité brute :8.94%
Fourchette de rentabilité :7.04% - 11.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 379€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :935,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :54,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 989,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 138,27€
Coût de l'assurance :16 308,16€
Taxe foncière : 1 667,00€/an
Soit par mois : 138,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 389,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 278,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :110,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement du chauffage
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des installations électriques si nécessaire
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du parquet
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais un léger rafraîchissement est conseillé
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité et de l'isolation des fenêtres
Quantité: environ 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 790 €(71 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:300€
    Vérification système chauffage collectif: 1 système × 300€ = 300€
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 150€/m² = 1500€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€
  • Chambres:2 400€
    Pose parquet flottant et peinture: 30 m² × 80€/m² = 2400€
  • Salon:600€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 24€/m² = 600€
  • Menuiseries:990€
    Vérification étanchéité fenêtres: 11 fenêtres × 90€/fenêtre = 990€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alsace (Obernai). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour la région avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 290€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 389 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 670 €/an
Calcul : 1 389 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 479 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 379 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 652 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 667 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 790 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 388 €
Revenus locatifs : +16 670 €
Charges déductibles : -18 388 €
Résultat foncier Année 1 : -1 718 €(Déficit de 1 718 €)
Imputable sur revenu global : 1 718 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 598 €/an
Revenus locatifs : +16 670 €
Charges déductibles : -10 598 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 072 €/an
Prix d'achat du bien : 165 360 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 484 €(65% de 165 360 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 909 €/an
Calcul : 107 484 € × 3,636% = 3 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 670 €18 394 €6 485 €-1 724 €1 724 €--
217 003 €10 435 €6 315 €6 569 €---
317 343 €10 259 €6 140 €7 084 €---
417 690 €10 077 €5 958 €7 613 €---
518 044 €9 889 €5 770 €8 155 €---
618 405 €9 694 €5 575 €8 711 €---
718 773 €9 492 €5 373 €9 281 €---
819 149 €9 283 €5 163 €9 866 €---
919 532 €9 066 €4 947 €10 465 €---
1019 922 €8 842 €4 722 €11 080 €---
1120 321 €8 609 €4 490 €11 711 €---
1220 727 €8 368 €4 249 €12 359 €---
1321 142 €8 119 €4 000 €13 023 €---
1421 564 €7 861 €3 741 €13 704 €---
1521 996 €7 593 €3 474 €14 403 €---
1622 436 €7 316 €3 197 €15 120 €---
1722 884 €7 029 €2 910 €15 855 €---
1823 342 €6 732 €2 612 €16 610 €---
1923 809 €6 424 €2 304 €17 385 €---
2024 285 €6 105 €1 985 €18 180 €---
2124 771 €5 774 €1 655 €18 996 €---
2225 266 €5 432 €1 313 €19 834 €---
2325 771 €5 078 €958 €20 694 €---
2426 287 €4 711 €591 €21 576 €---
2526 813 €4 330 €211 €22 482 €---
TOTAL533 944 €204 911 €94 138 €329 033 €1 724 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 517 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 329 033 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 670 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 501 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 501 €-517 €+4 018 €
2+3 501 €+1 971 €+1 530 €
3+3 501 €+2 125 €+1 376 €
4+3 501 €+2 284 €+1 217 €
5+3 501 €+2 447 €+1 054 €
6+3 501 €+2 613 €+888 €
7+3 501 €+2 784 €+717 €
8+3 501 €+2 960 €+541 €
9+3 501 €+3 140 €+361 €
10+3 501 €+3 324 €+177 €
11+3 501 €+3 513 €-12 €
12+3 501 €+3 708 €-207 €
13+3 501 €+3 907 €-406 €
14+3 501 €+4 111 €-610 €
15+3 501 €+4 321 €-820 €
16+3 501 €+4 536 €-1 035 €
17+3 501 €+4 757 €-1 256 €
18+3 501 €+4 983 €-1 482 €
19+3 501 €+5 216 €-1 715 €
20+3 501 €+5 454 €-1 953 €
21+3 501 €+5 699 €-2 198 €
22+3 501 €+5 950 €-2 449 €
23+3 501 €+6 208 €-2 707 €
24+3 501 €+6 473 €-2 972 €
25+3 501 €+6 745 €-3 244 €
Total+87 525 €+98 710 €+-11 185 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 178 jours
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