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MAISON 4 CHAMBRES JARDIN ET 2 PLACES DE STATIONEMENT

Bien expiré
VilleLezay (79)
Surface136.3
Coût Total166 704
Loyer Annuel10 735
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-55
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 400 €
Surface : 136.3 m²
Prix au m² : 802,64 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

CENTRE DE LEZAY. PICTAVE immo votre agence immobilière à LEZAY, vous présente en EXCLUSIVITE cette cette charmante maison de bourg. Elle se compose au rez-de-chaussée d'un salon chaleureux avec poêle à pellets, d'une cuisine aménagée avec espace salle à manger sur parquet massif, d'une buanderie et d'un WC. À l'étage, vous trouverez un palier, un WC, quatre chambres dont une avec dressing, ainsi qu'une salle de bains équipée d'une douche. Un grenier offre de belles possibilités d'aménagement ou peut servir de rangement supplémentaire. Nombreux travaux récents réalisés pou votre confort. À l'extérieur, profitez d'une terrasse donnant sur un jardin de plus de 500 m2 et de deux places de stationnement. La maison bénéficie d'un environnement pratique avec commerces et services de proximité : boulangeries, bars, tabac, presse, restaurants, supermarché, fleuriste, médecins, dentistes, pharmacies et écoles. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://pictave-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=20

Ville : Lezay
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79120
Coordonnées : 46.265182, -0.005136
Total : 166 704
Prix d'acquisition : 109 400
Travaux : 48 552
Valeur du bien : 157 952
Frais de notaire : 8 752
Coût estimé : 8 752
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136.3
Loyer prédit : 6.56€/m²/mois
Fourchette : 5.06€ - 8.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 895€/mois
Loyer annuel estimé : 10735€/an
Fourchette totale : 689€ - 1161€/mois
Fourchette annuelle : 8274€ - 13930€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 8.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 704
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :813,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :47,23€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 860,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 272,96
Coût de l'assurance :14 169,84
Taxe foncière : 1 073,54€/an
Soit par mois : 89,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 894,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 949,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 136.3 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul ou électrique ancien
Quantité: 1 système pour 136.3 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 552(356 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation Combles:5 452
    Isolation combles: 136.3 m² × 40€/m² = 5452€, Main d'œuvre: 8% = 8% × 5452€ = 436€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:11 900
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lezay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 352✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation Combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 895 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 735 €/an
Calcul : 895 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 364 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 704 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 567 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 074 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 552
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 556
Revenus locatifs : +10 735
Charges déductibles : -55 556
Résultat foncier Année 1 : -44 821(Déficit de 44 821 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 421
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 004 €/an
Revenus locatifs : +10 735
Charges déductibles : -7 004
Résultat foncier Années 2+ : 3 731 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23421.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 110(65% de 109 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 586 €/an
Calcul : 71 110 € × 3,636% = 2 586
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 73555 5625 369-44 82621 400 €23 426 €23 426 €
210 9506 8645 2244 086--19 341 €
311 1696 7145 0744 455--14 886 €
411 3926 5594 9194 833--10 053 €
511 6206 3994 7595 221--4 832 €
611 8536 2344 5935 619---
712 0906 0634 4226 027---
812 3325 8864 2466 445---
912 5785 7044 0636 875---
1012 8305 5153 8757 315---
1113 0865 3203 6807 766---
1213 3485 1193 4798 229---
1313 6154 9123 2718 704---
1413 8874 6973 0569 191---
1514 1654 4752 8359 690---
1614 4484 2462 60610 203---
1714 7374 0092 36910 728---
1815 0323 7652 12411 267---
1915 3333 5121 87211 821---
2015 6393 2511 61112 388---
2115 9522 9811 34112 971---
2216 2712 7031 06213 568---
2316 5972 41577514 182---
2416 9292 11847714 811---
2517 2671 81017015 457---
TOTAL343 857166 83377 273177 02421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 024
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 735 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 254 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 254-6 420+8 674
2+2 2540+2 254
3+2 2540+2 254
4+2 2540+2 254
5+2 2540+2 254
6+2 254+236+2 018
7+2 254+1 808+446
8+2 254+1 934+320
9+2 254+2 062+192
10+2 254+2 194+60
11+2 254+2 330-76
12+2 254+2 469-215
13+2 254+2 611-357
14+2 254+2 757-503
15+2 254+2 907-653
16+2 254+3 061-807
17+2 254+3 218-964
18+2 254+3 380-1 126
19+2 254+3 546-1 292
20+2 254+3 717-1 463
21+2 254+3 891-1 637
22+2 254+4 071-1 817
23+2 254+4 255-2 001
24+2 254+4 443-2 189
25+2 254+4 637-2 383
Total+56 350+53 107+3 243
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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