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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleDraguignan (83)
Surface72m²
Coût Total189 750€
Loyer Annuel9 903€
Rentabilité5.22%
Cashflow/mois-466€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cave, Salon (total 30 m²), 2 chambres, Balcon, Terrasse, Exposition sud-est, Non meublé

Appartement T4 à rénover de 72 m² a Draguignan dans une résidence sécurisée - st hermentaire - Appartement T4 de 72 m² en rez-de chaussé sur-élevé dans une résidence sécurisée, composé d'une cuisine indépendante avec loggia/cellier, un grand salon/salle a manger sur balcon expo sud/est, 2 Chambres avec placard, une salle d'eau et wc indépendant, une cave . Parking libre facile , Prévoir une rénovation Possibilité d'ouvrir entre la salle a manger et la cuisine pour agrandir l'espace, Possibilité aussi de faire une 3 eme chambre. Chauffage compris dans les charges.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Honoraires à la charge du vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 930 et 1 310 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2021. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Draguignan
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83300
Coordonnées : 43.530830, 6.458150
Total : 189 750€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 60 150€
Valeur du bien : 180 150€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 11.46€/m²/mois
Fourchette : 9.31€ - 14.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 825€/mois
Loyer annuel estimé : 9903€/an
Fourchette totale : 670€ - 1016€/mois
Fourchette annuelle : 8045€ - 12191€/an
Rentabilité brute :5.22%
Fourchette de rentabilité :4.24% - 6.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 121,21 €/m²
Basé sur :306 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :152 727 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-32 727€ (-21.4%)
Marge achat-revente :-37 023€ (-24.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :952,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 008,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 146,68€
Coût de l'assurance :16 603,12€
Taxe foncière : 990,33€/an
Soit par mois : 82,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 825,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 290,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-465,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage par un système plus efficace (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) si chauffage actuel non performant.
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique par l'amélioration de l'isolation.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel si non performant.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 72 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des équipements de cuisine (placards, plan de travail, électroménager) et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements datés nécessitant une mise à jour.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise à jour du carrelage si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage usé mais fonctionnel.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 150 €(835 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 800€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système: 4000€ + Main d'œuvre: 800€ = 4800€
  • Menuiseries:9 450€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 1050€ = 5250€
  • Eau chaude:6 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ + Électroménager: 2000€ + Plomberie: 1000€ = 10000€
  • Salle de bain:11 500€
    Rénovation partielle salle de bain: 4000€ + Carrelage: 1500€ + Plomberie: 500€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Pose parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (Main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (Main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (Main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Draguignan (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 825 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 903 €/an
Calcul : 825 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 615 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 750 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 664 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 990 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 819 €
Revenus locatifs : +9 903 €
Charges déductibles : -70 819 €
Résultat foncier Année 1 : -60 916 €(Déficit de 60 916 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 516 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 669 €/an
Revenus locatifs : +9 903 €
Charges déductibles : -10 669 €
Résultat foncier Années 2+ : -766 €/an(Déficit de 766 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39515.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 903 €70 825 €6 621 €-60 922 €21 400 €39 522 €39 522 €
210 101 €10 502 €6 448 €-401 €401 €-39 522 €
310 303 €10 324 €6 269 €-20 €20 €-39 522 €
410 509 €10 138 €6 084 €371 €--39 151 €
510 720 €9 946 €5 892 €773 €--38 377 €
610 934 €9 747 €5 693 €1 187 €--37 190 €
711 153 €9 541 €5 487 €1 612 €--35 579 €
811 376 €9 328 €5 273 €2 048 €--33 531 €
911 603 €9 107 €5 052 €2 497 €--31 034 €
1011 835 €8 878 €4 823 €2 958 €--28 077 €
1112 072 €8 640 €4 586 €3 432 €--24 645 €
1212 313 €8 395 €4 340 €3 919 €---
1312 560 €8 140 €4 086 €4 420 €---
1412 811 €7 876 €3 822 €4 935 €---
1513 067 €7 603 €3 549 €5 464 €---
1613 329 €7 320 €3 266 €6 008 €---
1713 595 €7 027 €2 973 €6 568 €---
1813 867 €6 723 €2 669 €7 144 €---
1914 144 €6 409 €2 355 €7 735 €---
2014 427 €6 083 €2 029 €8 344 €---
2114 716 €5 746 €1 691 €8 970 €---
2215 010 €5 396 €1 342 €9 614 €---
2315 310 €5 034 €979 €10 276 €---
2415 616 €4 659 €604 €10 958 €---
2515 929 €4 270 €216 €11 659 €---
TOTAL317 205 €257 658 €96 147 €59 547 €21 821 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 546 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 547 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 903 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 080 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 080 €-6 420 €+8 500 €
2+2 080 €-120 €+2 200 €
3+2 080 €-6 €+2 086 €
4+2 080 €0 €+2 080 €
5+2 080 €0 €+2 080 €
6+2 080 €0 €+2 080 €
7+2 080 €0 €+2 080 €
8+2 080 €0 €+2 080 €
9+2 080 €0 €+2 080 €
10+2 080 €0 €+2 080 €
11+2 080 €0 €+2 080 €
12+2 080 €+1 176 €+904 €
13+2 080 €+1 326 €+754 €
14+2 080 €+1 480 €+600 €
15+2 080 €+1 639 €+441 €
16+2 080 €+1 802 €+278 €
17+2 080 €+1 970 €+110 €
18+2 080 €+2 143 €-63 €
19+2 080 €+2 321 €-241 €
20+2 080 €+2 503 €-423 €
21+2 080 €+2 691 €-611 €
22+2 080 €+2 884 €-804 €
23+2 080 €+3 083 €-1 003 €
24+2 080 €+3 287 €-1 207 €
25+2 080 €+3 498 €-1 418 €
Total+52 000 €+25 258 €+26 742 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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