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vente - appartement

VilleFontaine (38)
Surface58.93m²
Coût Total109 200€
Loyer Annuel7 585€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 58.93 m²
Prix au m² : 1 527,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon, Cave, Salle de bain, Petit prix

Venez découvrir cet appartement T3 de 59 m², situé au sein d'une résidence idéalement située à Fontaine.

Traversant et lumineux, il se compose d'une entrée, d'une cuisine avec cellier, d'un salon donnant sur un balcon, de deux chambres, d'une salle de bains ainsi que d'un WC indépendant.

Grâce à sa configuration traversante, l'appartement bénéficie d'une belle luminosité tout au long de la journée et offre une magnifique vue dégagée sur les montagnes.

Une cave vient compléter ce bien.

Pour tout renseignement complémentaire ou pour organiser une visite, contactez votre agence ORPI. Référence agence : 5320

Ville : Fontaine
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38600
Coordonnées : 45.193640, 5.690389
Total : 109 200€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 102 000€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58.93m²
Loyer prédit : 10.73€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 632€/mois
Loyer annuel estimé : 7585€/an
Fourchette totale : 492€ - 811€/mois
Fourchette annuelle : 5910€ - 9736€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 778,27 €/m²
Basé sur :352 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 793 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-14 793€ (-14.1%)
Marge achat-revente :-4 407€ (-4.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :534,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :43,68€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 578,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 137,87€
Coût de l'assurance :13 104,00€
Taxe foncière : 758,51€/an
Soit par mois : 63,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 632,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 641,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-9,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3.5/5 visible - marques visibles sur le mur nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(204 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 632 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 585 €/an
Calcul : 632 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 546 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 200 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 524 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 759 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 829 €
Revenus locatifs : +7 585 €
Charges déductibles : -16 829 €
Résultat foncier Année 1 : -9 244 €(Déficit de 9 244 €)
Imputable sur revenu global : 9 244 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 829 €/an
Revenus locatifs : +7 585 €
Charges déductibles : -4 829 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 756 €/an
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 585 €16 832 €3 550 €-9 247 €9 247 €--
27 737 €4 737 €3 454 €3 000 €---
37 892 €4 638 €3 355 €3 254 €---
48 049 €4 536 €3 253 €3 514 €---
58 210 €4 430 €3 148 €3 780 €---
68 375 €4 321 €3 038 €4 053 €---
78 542 €4 208 €2 926 €4 334 €---
88 713 €4 092 €2 809 €4 621 €---
98 887 €3 972 €2 689 €4 916 €---
109 065 €3 847 €2 564 €5 218 €---
119 246 €3 719 €2 436 €5 528 €---
129 431 €3 586 €2 303 €5 845 €---
139 620 €3 448 €2 166 €6 171 €---
149 812 €3 307 €2 024 €6 506 €---
1510 008 €3 160 €1 877 €6 848 €---
1610 209 €3 008 €1 726 €7 200 €---
1710 413 €2 852 €1 569 €7 561 €---
1810 621 €2 690 €1 407 €7 931 €---
1910 833 €2 523 €1 240 €8 311 €---
2011 050 €2 350 €1 067 €8 700 €---
2111 271 €2 171 €889 €9 100 €---
2211 497 €1 987 €704 €9 510 €---
2311 726 €1 796 €514 €9 930 €---
2411 961 €1 599 €316 €10 362 €---
2512 200 €1 396 €113 €10 805 €---
TOTAL242 954 €95 205 €51 138 €147 749 €9 247 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 774 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 749 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 585 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 593 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 593 €-2 774 €+4 367 €
2+1 593 €+900 €+693 €
3+1 593 €+976 €+617 €
4+1 593 €+1 054 €+539 €
5+1 593 €+1 134 €+459 €
6+1 593 €+1 216 €+377 €
7+1 593 €+1 300 €+293 €
8+1 593 €+1 386 €+207 €
9+1 593 €+1 475 €+118 €
10+1 593 €+1 565 €+28 €
11+1 593 €+1 658 €-65 €
12+1 593 €+1 754 €-161 €
13+1 593 €+1 851 €-258 €
14+1 593 €+1 952 €-359 €
15+1 593 €+2 055 €-462 €
16+1 593 €+2 160 €-567 €
17+1 593 €+2 268 €-675 €
18+1 593 €+2 379 €-786 €
19+1 593 €+2 493 €-900 €
20+1 593 €+2 610 €-1 017 €
21+1 593 €+2 730 €-1 137 €
22+1 593 €+2 853 €-1 260 €
23+1 593 €+2 979 €-1 386 €
24+1 593 €+3 109 €-1 516 €
25+1 593 €+3 241 €-1 648 €
Total+39 825 €+44 325 €+-4 500 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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