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Maison - 7 pièce(s) - 364 m²

Bien expiré
VillePuiseaux (45)
Surface364m²
Coût Total356 020€
Loyer Annuel48 670€
Rentabilité13.67%
Cashflow/mois+1 787€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 260 000 €
Surface : 364 m²
Prix au m² : 714,29 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A 82 KMS DE PARIS,

PUISEAUX, à deux pas des commerces et des écoles, Maison de charme comprenant au rez-de-chaussée : une entrée, un vaste salon/salle à manger avec cheminée, une véranda avec poêle à bois, un WC, une chambre et une cuisine aménagée.

A l'étage : un palier, 4 chambres, une salle d'eau avec WC et une salle de bains. Au dessus : un grenier aménagé avec poêle à bois d'environ 50 m².

A l'extérieur : Une grange, une cave voutée et un garage avec deux greniers. Prix : 260000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 3820.0 € et 5210.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris).

Surface Loi Carrez : 238

Précision localisation : 2

Ville : Puiseaux
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45390
Total : 356 020€
Prix d'acquisition : 260 000€
Travaux : 75 220€
Valeur du bien : 335 220€
Frais de notaire : 20 800€
Coût estimé : 20 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 364m²
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 8.60€ - 14.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 4056€/mois
Loyer annuel estimé : 48670€/an
Fourchette totale : 3131€ - 5253€/mois
Fourchette annuelle : 37576€ - 63038€/an
Rentabilité brute :13.67%
Fourchette de rentabilité :10.55% - 17.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :356 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 759,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :103,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 863,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :171 826,91€
Coût de l'assurance :31 151,75€
Taxe foncière : 4 866,95€/an
Soit par mois : 405,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 055,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 268,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 786,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 364 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 364 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 46 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 364 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 220 €(207 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 920€
    Isolation toiture/combles: 364 m² × 30€/m² = 10920€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 800€
    Fenêtres double vitrage: 46 fenêtres × 300€/fenêtre = 13800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:15 000€
    Rénovation lourde chambres: 75 m² × 200€/m² = 15000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puiseaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 056 €/mois
Revenus locatifs annuels : 48 670 €/an
Calcul : 4 056 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 880 €/an
Base de calcul : Emprunt de 356 020 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 246 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 867 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 213 €
Revenus locatifs : +48 670 €
Charges déductibles : -93 213 €
Résultat foncier Année 1 : -44 544 €(Déficit de 44 544 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 144 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 993 €/an
Revenus locatifs : +48 670 €
Charges déductibles : -17 993 €
Résultat foncier Années 2+ : 30 676 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23143.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 260 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 169 000 €(65% de 260 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 145 €/an
Calcul : 169 000 € × 3,636% = 6 145 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
148 670 €93 224 €11 891 €-44 555 €21 400 €23 155 €23 155 €
249 643 €17 688 €11 575 €31 955 €---
350 636 €17 360 €11 247 €33 275 €---
451 648 €17 022 €10 909 €34 627 €---
552 681 €16 671 €10 558 €36 010 €---
653 735 €16 309 €10 196 €37 426 €---
754 810 €15 934 €9 821 €38 876 €---
855 906 €15 547 €9 434 €40 359 €---
957 024 €15 146 €9 033 €41 878 €---
1058 165 €14 731 €8 618 €43 434 €---
1159 328 €14 302 €8 189 €45 026 €---
1260 514 €13 858 €7 745 €46 656 €---
1361 725 €13 399 €7 286 €48 325 €---
1462 959 €12 925 €6 812 €50 035 €---
1564 218 €12 434 €6 321 €51 785 €---
1665 503 €11 926 €5 813 €53 577 €---
1766 813 €11 401 €5 288 €55 412 €---
1868 149 €10 857 €4 744 €57 292 €---
1969 512 €10 295 €4 182 €59 217 €---
2070 902 €9 714 €3 601 €61 188 €---
2172 320 €9 113 €3 000 €63 207 €---
2273 767 €8 491 €2 378 €65 276 €---
2375 242 €7 848 €1 735 €67 394 €---
2476 747 €7 183 €1 070 €69 564 €---
2578 282 €6 495 €382 €71 787 €---
TOTAL1 558 899 €399 872 €171 827 €1 159 026 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 159 026 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 48 670 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 221 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 221 €-6 420 €+16 641 €
2+10 221 €+2 640 €+7 581 €
3+10 221 €+9 983 €+238 €
4+10 221 €+10 388 €-167 €
5+10 221 €+10 803 €-582 €
6+10 221 €+11 228 €-1 007 €
7+10 221 €+11 663 €-1 442 €
8+10 221 €+12 108 €-1 887 €
9+10 221 €+12 564 €-2 343 €
10+10 221 €+13 030 €-2 809 €
11+10 221 €+13 508 €-3 287 €
12+10 221 €+13 997 €-3 776 €
13+10 221 €+14 498 €-4 277 €
14+10 221 €+15 010 €-4 789 €
15+10 221 €+15 535 €-5 314 €
16+10 221 €+16 073 €-5 852 €
17+10 221 €+16 624 €-6 403 €
18+10 221 €+17 188 €-6 967 €
19+10 221 €+17 765 €-7 544 €
20+10 221 €+18 356 €-8 135 €
21+10 221 €+18 962 €-8 741 €
22+10 221 €+19 583 €-9 362 €
23+10 221 €+20 218 €-9 997 €
24+10 221 €+20 869 €-10 648 €
25+10 221 €+21 536 €-11 315 €
Total+255 525 €+347 708 €+-92 183 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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