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Maison à vendre

Bien expiré
VilleDonzac (82)
Surface115m²
Coût Total214 400€
Loyer Annuel10 876€
Rentabilité5.07%
Cashflow/mois-309€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 913,04 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée

Située dans un cadre bucolique, à quelques minutes des commodités et sur une parcelle fleurie d'environ 5000 m² cette propriété comprend une maison d'habitation à rénover avec entrée, cuisine, salle à manger, 2 chambres, un hangar, une cave et d'autres dépendances. Un chalet avec mobil-home complètent ce bien atypique.

Ville : Donzac
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82340
Coordonnées : 44.096008, 0.813088
Total : 214 400€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 101 000€
Valeur du bien : 206 000€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 7.88€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 10.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 906€/mois
Loyer annuel estimé : 10876€/an
Fourchette totale : 671€ - 1225€/mois
Fourchette annuelle : 8050€ - 14694€/an
Rentabilité brute :5.07%
Fourchette de rentabilité :3.75% - 6.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 635,27 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :188 056 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-83 056€ (-44.2%)
Marge achat-revente :-26 344€ (-14.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 061,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :62,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 124,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 161,83€
Coût de l'assurance :18 760,00€
Taxe foncière : 1 087,63€/an
Soit par mois : 90,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 906,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 215,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-308,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie - sécurité et confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :101 000 €(878 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:4 600€
    Isolation des combles: 115 m² × 40€/m² = 4600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:24 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 11000€ (matériaux) + 2000€ (main d'œuvre) = 13000€
  • Menuiseries:10 500€
    14 fenêtres double vitrage PVC: 14 × 750€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation de cuisine:27 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (matériaux) + 3000€ (main d'œuvre) = 15000€
  • Rénovation de salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€ (matériaux) + 1000€ (main d'œuvre) = 6000€
  • Revêtement de sol dans les chambres:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation du salon:14 000€
    Rénovation complète salon: 6000€ (matériaux) + 2000€ (main d'œuvre) = 8000€
  • Mise aux normes électricité:2 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1000€ (matériaux) + 200€ (main d'œuvre) = 1200€
  • Mise aux normes plomberie:5 500€
    Réfection complète plomberie: 2500€ (matériaux) + 500€ (main d'œuvre) = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Donzac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 906 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 876 €/an
Calcul : 906 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 197 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 750 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 088 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 101 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 110 035 €
Revenus locatifs : +10 876 €
Charges déductibles : -110 035 €
Résultat foncier Année 1 : -99 159 €(Déficit de 99 159 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 77 759 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 035 €/an
Revenus locatifs : +10 876 €
Charges déductibles : -9 035 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 841 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 77758.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 876 €110 042 €7 204 €-99 166 €21 400 €77 766 €77 766 €
211 094 €8 851 €7 013 €2 243 €--75 522 €
311 316 €8 653 €6 815 €2 663 €--72 859 €
411 542 €8 448 €6 610 €3 094 €--69 765 €
511 773 €8 236 €6 398 €3 537 €--66 229 €
612 008 €8 017 €6 179 €3 991 €--62 238 €
712 248 €7 790 €5 952 €4 458 €--57 780 €
812 493 €7 556 €5 718 €4 937 €--52 842 €
912 743 €7 313 €5 475 €5 430 €--47 412 €
1012 998 €7 062 €5 224 €5 936 €--41 476 €
1113 258 €6 803 €4 965 €6 455 €--35 021 €
1213 523 €6 534 €4 696 €6 989 €---
1313 794 €6 256 €4 418 €7 537 €---
1414 070 €5 969 €4 131 €8 101 €---
1514 351 €5 671 €3 833 €8 680 €---
1614 638 €5 364 €3 526 €9 274 €---
1714 931 €5 045 €3 207 €9 885 €---
1815 229 €4 716 €2 878 €10 513 €---
1915 534 €4 375 €2 537 €11 159 €---
2015 845 €4 023 €2 185 €11 822 €---
2116 162 €3 658 €1 820 €12 503 €---
2216 485 €3 281 €1 443 €13 204 €---
2316 814 €2 891 €1 053 €13 924 €---
2417 151 €2 487 €649 €14 664 €---
2517 494 €2 070 €232 €15 424 €---
TOTAL348 370 €251 112 €104 162 €97 258 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 258 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 876 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 284 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 284 €-6 420 €+8 704 €
2+2 284 €0 €+2 284 €
3+2 284 €0 €+2 284 €
4+2 284 €0 €+2 284 €
5+2 284 €0 €+2 284 €
6+2 284 €0 €+2 284 €
7+2 284 €0 €+2 284 €
8+2 284 €0 €+2 284 €
9+2 284 €0 €+2 284 €
10+2 284 €0 €+2 284 €
11+2 284 €0 €+2 284 €
12+2 284 €+2 097 €+187 €
13+2 284 €+2 261 €+23 €
14+2 284 €+2 430 €-146 €
15+2 284 €+2 604 €-320 €
16+2 284 €+2 782 €-498 €
17+2 284 €+2 966 €-682 €
18+2 284 €+3 154 €-870 €
19+2 284 €+3 348 €-1 064 €
20+2 284 €+3 547 €-1 263 €
21+2 284 €+3 751 €-1 467 €
22+2 284 €+3 961 €-1 677 €
23+2 284 €+4 177 €-1 893 €
24+2 284 €+4 399 €-2 115 €
25+2 284 €+4 627 €-2 343 €
Total+57 100 €+39 684 €+17 416 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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