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Appartement 3 pièces 76 m²

VilleTulle (19)
Surface76m²
Coût Total89 520€
Loyer Annuel7 009€
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois-113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 513,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

APPARTEMENT T3 A RAFRAICHIR

Au deuxième étage d'un immeuble sécurisé,  cet appartement T3 vous offrira : une entrée avec vestiaire, une cuisine avec balcon, un salon/salle à manger, deux chambres avec placards, une salle de bains et un wc. Dispose en annexe d'une cave et d'un grenier. Des travaux sont actuellement en cours pour remplacer le chauffage collectif par un système de chauffage individuel avec climatisation réversible, ce qui permettra non seulement d'améliorer le confort thermique toute l'année, mais également de réduire le montant des charges de copropriété. Charges de copropriété : 494€ / trimestre 

Appelez SAGELAS Léa au [Coordonnées masquées] Référence annonce : T5827lsmr Date de réalisation du diagnostic : 10/11/2022 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 11,43% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 35 000 €

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.258450, 1.758683
Total : 89 520€
Prix d'acquisition : 39 000€
Travaux : 47 400€
Valeur du bien : 86 400€
Frais de notaire : 3 120€
Coût estimé : 3 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 584€/mois
Loyer annuel estimé : 7009€/an
Fourchette totale : 461€ - 739€/mois
Fourchette annuelle : 5536€ - 8874€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 9.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :932,42 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 864 €
Prix d'achat :39 000 €
Décote à l'achat :-31 864€ (-45.0%)
Marge achat-revente :-18 656€ (-26.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :447,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :26,86€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 474,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 639,57€
Coût de l'assurance :8 056,80€
Taxe foncière : 700,88€/an
Soit par mois : 58,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 164,67€/mois
Soit par an : 1 976,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 584,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 697,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-113,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel avec climatisation réversible pour remplacer le chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et changement de la moquette dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 400 €(624 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:7 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (incluant installation), Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant électroménager et installation), Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, carrelage et installation), Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant pose), Main d'œuvre: 400€
  • Salon:2 000€
    Peinture murs: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Changement moquette: 30 m² × 10€/m² = 300€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 584 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 009 €/an
Calcul : 584 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 076 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 520 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 322 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 701 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 976 €/an
Calcul : 165 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 475 €
Revenus locatifs : +7 009 €
Charges déductibles : -53 475 €
Résultat foncier Année 1 : -46 466 €(Déficit de 46 466 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 066 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 075 €/an
Revenus locatifs : +7 009 €
Charges déductibles : -6 075 €
Résultat foncier Années 2+ : 934 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25066.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350 €(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 009 €53 478 €3 079 €-46 469 €21 400 €25 069 €25 069 €
27 149 €5 997 €2 998 €1 152 €--23 918 €
37 292 €5 914 €2 914 €1 378 €--22 539 €
47 438 €5 827 €2 828 €1 611 €--20 928 €
57 587 €5 737 €2 738 €1 849 €--19 079 €
67 738 €5 644 €2 645 €2 094 €--16 985 €
77 893 €5 548 €2 549 €2 345 €--14 640 €
88 051 €5 448 €2 449 €2 603 €--12 037 €
98 212 €5 345 €2 346 €2 867 €--9 170 €
108 376 €5 238 €2 239 €3 138 €--6 033 €
118 544 €5 128 €2 129 €3 416 €--2 617 €
128 715 €5 013 €2 014 €3 701 €---
138 889 €4 895 €1 896 €3 994 €---
149 067 €4 772 €1 773 €4 295 €---
159 248 €4 645 €1 646 €4 603 €---
169 433 €4 513 €1 514 €4 920 €---
179 622 €4 377 €1 378 €5 244 €---
189 814 €4 236 €1 237 €5 578 €---
1910 010 €4 090 €1 091 €5 920 €---
2010 211 €3 939 €940 €6 272 €---
2110 415 €3 782 €783 €6 632 €---
2210 623 €3 620 €621 €7 003 €---
2310 836 €3 453 €453 €7 383 €---
2411 052 €3 279 €280 €7 773 €---
2511 273 €3 099 €100 €8 174 €---
TOTAL224 495 €167 019 €44 640 €57 475 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 57 475 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 009 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 472 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 472 €-6 420 €+7 892 €
2+1 472 €0 €+1 472 €
3+1 472 €0 €+1 472 €
4+1 472 €0 €+1 472 €
5+1 472 €0 €+1 472 €
6+1 472 €0 €+1 472 €
7+1 472 €0 €+1 472 €
8+1 472 €0 €+1 472 €
9+1 472 €0 €+1 472 €
10+1 472 €0 €+1 472 €
11+1 472 €0 €+1 472 €
12+1 472 €+1 110 €+362 €
13+1 472 €+1 198 €+274 €
14+1 472 €+1 288 €+184 €
15+1 472 €+1 381 €+91 €
16+1 472 €+1 476 €-4 €
17+1 472 €+1 573 €-101 €
18+1 472 €+1 673 €-201 €
19+1 472 €+1 776 €-304 €
20+1 472 €+1 881 €-409 €
21+1 472 €+1 990 €-518 €
22+1 472 €+2 101 €-629 €
23+1 472 €+2 215 €-743 €
24+1 472 €+2 332 €-860 €
25+1 472 €+2 452 €-980 €
Total+36 800 €+18 028 €+18 772 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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