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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleRomans-sur-Isère (26)
Surface134m²
Coût Total236 700€
Loyer Annuel14 510€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 134 m²
Prix au m² : 1 492,54 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 3 chambres, Entrée séparée, Non meublé

Situé sur la place Maurice Faure, au cœur du centre historique de Romans-sur-Isère, découvrez ce très bel appartement de 134,60 m² au 2 € étage (sans ascenseur), en parfait état.

Il se compose d'une entrée, d'un salon lumineux, d'une salle à manger, d'une cuisine séparée, de trois chambres, et d'une salle de bain.

L'appartement offre beaucoup de charme : parquets anciens, moulures, belle hauteur sous plafond, et une vue sur la Collégiale Saint-Barnard et sur l'Isère.

Un bien rare sur le secteur, alliant cachet de l'ancien et confort moderne, idéal pour les amateurs de belles demeures de caractère. Référence agence : 19

Ville : Romans-sur-Isère
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26100
Coordonnées : 45.043419, 5.051758
Total : 236 700€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 20 700€
Valeur du bien : 220 700€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1209€/mois
Loyer annuel estimé : 14510€/an
Fourchette totale : 939€ - 1557€/mois
Fourchette annuelle : 11270€ - 18680€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 7.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 666,67 €/m²
Basé sur :425 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :223 334 €
Prix d'achat :200 000 €
Décote à l'achat :-23 334€ (-10.4%)
Marge achat-revente :-13 366€ (-6.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 155,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :67,07€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 223,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 093,94€
Coût de l'assurance :20 119,50€
Taxe foncière : 1 450,95€/an
Soit par mois : 120,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 209,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 343,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-134,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 150 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 134 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise à jour du carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 700 €(154 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant mise aux normes plomberie et électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 5000€ = 5000€ (incluant remplacement des sanitaires, carrelage, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:600€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 200€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romans-sur-Isère (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 209 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 510 €/an
Calcul : 1 209 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 640 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 700 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 805 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 451 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 596 €
Revenus locatifs : +14 510 €
Charges déductibles : -30 596 €
Résultat foncier Année 1 : -16 086 €(Déficit de 16 086 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 386 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 896 €/an
Revenus locatifs : +14 510 €
Charges déductibles : -9 896 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 614 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5386.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 510 €30 603 €7 647 €-16 094 €10 700 €5 394 €5 394 €
214 800 €9 696 €7 441 €5 103 €--290 €
315 096 €9 483 €7 227 €5 613 €---
415 398 €9 262 €7 007 €6 135 €---
515 706 €9 035 €6 779 €6 671 €---
616 020 €8 799 €6 543 €7 221 €---
716 340 €8 556 €6 300 €7 784 €---
816 667 €8 304 €6 049 €8 362 €---
917 000 €8 045 €5 789 €8 955 €---
1017 340 €7 777 €5 521 €9 564 €---
1117 687 €7 499 €5 244 €10 188 €---
1218 041 €7 213 €4 957 €10 828 €---
1318 402 €6 917 €4 661 €11 485 €---
1418 770 €6 611 €4 356 €12 158 €---
1519 145 €6 295 €4 040 €12 850 €---
1619 528 €5 969 €3 713 €13 559 €---
1719 918 €5 632 €3 376 €14 287 €---
1820 317 €5 283 €3 028 €15 033 €---
1920 723 €4 923 €2 668 €15 800 €---
2021 138 €4 551 €2 296 €16 586 €---
2121 560 €4 167 €1 912 €17 393 €---
2221 992 €3 770 €1 514 €18 221 €---
2322 431 €3 360 €1 104 €19 071 €---
2422 880 €2 936 €680 €19 944 €---
2523 338 €2 498 €243 €20 839 €---
TOTAL464 744 €187 187 €110 094 €277 556 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 277 556 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 510 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 047 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 047 €-3 210 €+6 257 €
2+3 047 €0 €+3 047 €
3+3 047 €+1 597 €+1 450 €
4+3 047 €+1 841 €+1 206 €
5+3 047 €+2 001 €+1 046 €
6+3 047 €+2 166 €+881 €
7+3 047 €+2 335 €+712 €
8+3 047 €+2 509 €+538 €
9+3 047 €+2 687 €+360 €
10+3 047 €+2 869 €+178 €
11+3 047 €+3 056 €-9 €
12+3 047 €+3 248 €-201 €
13+3 047 €+3 445 €-398 €
14+3 047 €+3 648 €-601 €
15+3 047 €+3 855 €-808 €
16+3 047 €+4 068 €-1 021 €
17+3 047 €+4 286 €-1 239 €
18+3 047 €+4 510 €-1 463 €
19+3 047 €+4 740 €-1 693 €
20+3 047 €+4 976 €-1 929 €
21+3 047 €+5 218 €-2 171 €
22+3 047 €+5 466 €-2 419 €
23+3 047 €+5 721 €-2 674 €
24+3 047 €+5 983 €-2 936 €
25+3 047 €+6 252 €-3 205 €
Total+76 175 €+83 267 €+-7 092 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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